作 者丨张敏,胡暄悦
编 辑丨张伟贤
(相关资料图)
图 源丨视觉中国
经历了一年多流动性危机的房地产,终于在2022年末迎来真正的“活水”。
2022年11月,监管部门先后向房地产业射出“三支箭”,即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。此后,随着银行对部分大型企业重启授信,以及部分民企申请债券发行,房地产企业的融资正式“破冰”。
这些动作的落地,被认为是楼市政策在“保交楼、稳民生”的基础上,开始致力于“保市场主体”。
2022年,各级监管部门出台了一系列的稳楼市政策,试图从供需两端入手,为行业注入流动性。其中,前期政策主要在需求端发力,通过各种手段降低购房门槛,并保证民生需求。到年末,苦苦支撑了多时的房企也开始享受到来自金融机构的“活水”。
如今,“三支箭”开弓已满月,但对房企流动性的注入,显然并未“雨露均沾”,一些基本面不佳的房企,仍未获得相关的支持。这不仅影响房地产业的复苏进程,也将使行业出现新一轮的分化。
从保项目到保主体
在“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策导向下,2022年以来,各级监管部门出台的稳楼市政策,都包含了降低购房门槛、支持合理需求的内容。其中,不少城市通过放松“四限”(限购、限价、限贷、限售)、给予财政补贴等方式,给予购房者以支持。
与此同时,在2022年三度降息后,购房者面临的信贷门槛也已降至低位。根据贝壳研究院的统计,2022年12月,百城首套主流利率平均为4.09%,二套平均为4.91%,同比分别回落155BP和100BP,创历史新低。
但由于各种原因,销售端并未真正改善。2022年,全国商品房销售规模长期保持两成以上的同比跌幅。
2022年中,随着部分开发商遭遇流动性紧张,进而影响到项目施工和交付。业主迫于无奈,选择停止偿还贷款。从而引发“停工停贷”风波,并成为民生问题。
在2022年7月召开的中央政治局会议中,监管部门提出“保交楼、稳民生”,在房地产领域守住安全底线。各地也纷纷设立地方专项纾困基金,对优质项目进行资金支持。
但此时,作为市场主体的房企,仍然无法得到金融机构的资金支持,停滞多时的股权、债券融资渠道也不够畅通。因此,有业内人士将这轮纾困称为“救项目、不救企业”。
到2022年末,情况终于有所改变。11月中旬,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,有16个方面的内容,对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为“金融16条”。
作为“金融16条”的落实,国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度,后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。这也是射向房地产融资的“第一支箭”。
此后,股权融资也开始畅通。去年以来时断时续的债券融资,也实质性“开闸”。由此,房地产融资的“三支箭”已全部射出。
上海易居房地产研究院指出,以11月为分水岭,监管对于房企融资态度发生根本转变,纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”,房企的融资环境得到优化。
宽松与分化
到目前为止,“三支箭”射出已经超过一个月,并释放了大量资金。
中指研究院的统计显示,自从“金融16条”发布实施以来,已有60余家银行机构落实政策精神,积极向房企授信,总额度超过4.8万亿元。债券融资方面,11月以来,民企积极申请储架式注册发行,债券意向发行规模超千亿。同时,股权融资信号发出后,已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。在已确定额度的融资计划中,总规模超过300亿元。
该机构指出,“在行业供给端利好尽出的背景下,房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。”
但并不是所有房企都能够获益。浙江某小型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,由于公司并未上市,且无上市计划,目前很难进行股权融资,而债券融资、银行信贷的渠道也并未放开。因此,目前只能借助民间融资等其他渠道来补充现金流,同时寄望于市场回暖。
到目前为止,一些已经出现债务违约的大中型房企,甚至头部房企,也未能借助这些渠道来补充资本金。
易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,不是所有市场主体都能够受益于当下的政策宽松。出于风险把控的考虑,金融机构和投资人都不会向杠杆过高、扩张过快、债务问题严重的房企放贷,哪怕是大型房企。监管机构也会慎重对待这些企业的融资审批。
事实上,在监管部门的政策中,已经对此有所强调。2022年12月中旬召开的中央经济工作会议强调,“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。”此后,银保监会、证监会、央行等部门也表示,“改善优质房企资产负债表。”虽然监管部门并未对“优质头部房企”、“优质房企”作出明确界定,但分析人士认为,这一表态仍然意味着,这类政策对市场主体是有所筛选的。
上海易居房地产研究院指出,稳信用背景下,企业整体融资环境或将实质性改善。央国企及优质民企将显著受益,出险房企仍需去杠杆、降负债,回归到安全的水平是第一要务。
但总体来看,房地产业流动性的彻底改善,还将有赖于市场信心的恢复和楼市交易的回暖。分析人士普遍认为,随着疫情防控取得阶段性成果,以及稳楼市政策效果的逐渐释放,房地产市场有望在2023年第二季度正式企稳,楼市的流动性也将在此时彻底改善。
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本期编辑 刘雪莹 实习生李睿妍
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