阳江这个小区“炒”了物业公司！业主：历经九九八十一难

“太不容易了，无异于‘闹了场革命’。”

谈起几年前参与组建业委会的经历

阳东区广博峰景小区

(资料图)

居民芳姐满是感慨

2020年，该小区干了件“大事”——“炒掉”原有物业公司，公开选聘新物业，不仅拿回了小区内的广告、快递柜等公共收益，物业费收缴率也从52%升到95%以上。

随着经济快速发展和生活水平的提高

人们对物业服务的要求越来越高

业主与物业之间的矛盾纠纷也因此越来越多

本就“难产”的业委会

如何在物业与业主的“夹缝”之中

生存下来并良性发展？

对此，记者深入走访业主、物业、社区、部门等各方

探讨破局之道

起因

小区矛盾丛生，业委会在期待中登台

作为房改之后随物业公司大量涌现而产生的社会自治组织，业委会的存在往往伴随着小区里丛生的矛盾。很多小区在入住之后，常常没有业委会，业主与物业出现不可调和的矛盾之后，业主们才会自发组织业委会，以维护自己的权益。

阳东区广博峰景小区即是一例。这个小区2012年建成，到2019年才成立业委会。业委会成员芳姐介绍，成立业委会的背景是，业主们与当时的物业公司矛盾激烈。

矛盾焦点集中在小区管理的多个方面：电梯失灵业主被困、安保系统差、北门的行人通道没有设门、小区内灭火器过期不更换、消防栓因年久失修无法打开、储水池久未清洗……原物业的不作为，导致业主们的不满程度越来越深。

更大的矛盾源自小区地下停车场出现不同程度漏水。停车场堆满垃圾，没人清理，还经常漏水，车停在里面不一会儿就脏兮兮的。

“我们老老实实交停车管理费和物业费，就换来这样的服务？”小区居民吐槽。业主们把怨气都撒到了原物业公司，纷纷拒绝缴纳物业费。

一些业主萌生了成立业委会的想法。“我们先收集业主意见，成立业委会筹备组，希望通过业委会提出我们合理的诉求。”芳姐说，成立业委会时，原物业公司曾向相关部门反映，试图阻止。

2019年10月29日，芳姐收到了阳东区住房和城乡建设局发来的备案通知书，小区成立业委会一事终于尘埃落定。原物业的服务期满，经业主同意，业委会对外招标聘请了新的物业公司。

近年来，因物业公司不作为、乱作为而产生物业纠纷时有发生。随着业主维权意识增强，成立业委会监督物业管理、维护业主权益的诉求越来越多。记者从市住建局获悉，目前全市共有458个物业住宅小区，成立并在任期内的业委会共49个，占比一成多。

虽然住建部门鼓励住宅小区成立业委会，但因业主法律意识薄弱、参与度低、部分人员成立业委会动机不纯、基层工作人员不熟悉审批程序、程序繁琐等原因，导致我市业委会的发展陷入了瓶颈期。为此，市住建局近日出台《阳江市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和选举业主委员会工作指引（征求意见稿）》，进一步规范业委会的成立，提升社区治理能力，夯实基层治理基础。

成立

劳心又劳力，如同经历九九八十一难

记者调查发现，各小区业委会成立与运转

就跟唐僧师徒西天取经一样

基本要历经九九八十一难

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现实中，要想促成业委会的成立与良性运转，先要翻过“三座大山”：一是业主意见难统一、参与度不高；二是程序繁杂，对于非法律专业的业主们来说，弄懂吃透有关政策法规并不容易；三是不少业委会与物业之间的关系难调和。

“成立业委会是一件漫长且繁杂的事情，就像在小区里‘闹了场革命’。”虽然时间已经过去了5年，但是回想起当初，时任广博峰景业主委员会委员的芳姐还是忍不住“诉苦”。芳姐说，年轻的业主没时间没精力，上了年纪的业主有热情但执行力不强，只要不涉及个人利益，大多数业主在遇到全体业主集体利益时选择“随大流”，这些都让业委会的成立难上加难。

为了筹备成立业委会，芳姐查阅了大量法律法规，向相关主管部门详细咨询各个环节，并购买了很多关于成立业委会的书籍。她表示，成立业委会每份材料、每道程序都需要公示，稍有不慎在其中一个环节出现问题，很有可能从头再来，所以熟读政策法规非常重要。

芳姐举了个例子。申请成立业委会需要20%的业主签名，为了拿到这些签名，她和业主代表要挨家挨户敲门，一家家“磨破嘴皮子”普法和沟通。有时，深夜了，她和业主代表还没有回家。其间，有些业主代表因程序繁琐，选择半途而废。有些业主本着“各人自扫门前雪”的想法，只要自家屋顶不漏水、墙体不开裂，基本信奉“不支持、不表态、不参与”的三不政策；还有些业主不认同小区成立业委会，认为他们“没事找事”，不愿意签名。芳姐等人吃“闭门羹”是常有的事。

申请成功后，便是筹备成立业委会。芳姐等人前前后后共召开了8次会议，为了人数达标，芳姐等人采用上门派选票的方式通知业主参与。当场未领到选票的户主，则在门上贴通知让其自行到楼下领选票。在外地的业主，则通过电话联系的方式通知他们委托投票，确保人人参与。

芳姐展示了成立业委会所需的材料。厚厚一沓资料制订成册，将近500页，厚度达5厘米，拿在手里沉甸甸的，而里面的每一份材料，都是他们在将近两年的时间里“咬着牙”做出来的。

“许多小区居民想成立业委会，但很多业主不熟悉成立业委会的程序，不熟悉相关法律法规。所以，很多小区业委会成立之初搞得风风火火，最后却是失败告终。”市住建局房地产科相关负责人说，最为普遍的现象是带头成立业委会的业主，大部分没有按时交物业费。而根据《广东省物业管理条例》要求，业委会委员要遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业费。

记者了解到，成立业委会的审批权限在街道办事处（镇人民政府），所以基层工作人员是成立业委会的重要环节，但现实是部分基层工作人员不熟悉审批程序。以我市某个小区为例，2019年5月，该小区的业主开始推动成立业委会，2021年4月，小区所属的居委会及街道办盖章同意办理，最后主管部门却不同意备案成立。

经调查，原来是该小区成立业委会时程序不合法，不仅业委会成员拖欠物业费，筹备时也没有依法依规。因街道不熟悉审批程序，糊里糊涂就盖了章，最后导致其他业主找上主管部门讨说法。

运转

良性运行为小区和谐自治注入活力

今年1月16日，阳东区广博峰景小区举行了扬光党群驿站（广博园站）揭幕仪式，这标志着全市首个物业小区党群驿站正式成立。近日，记者在党群驿站的文体活动中心看到，两位老人坐在棋牌桌旁“话家常”，阅读区里有几名居民在看书。

该小区一处荒废空地，被划成一个个长方形的格子区域，让小区赋闲在家或有种菜需求的居民自行利用，既解决了荒地闲置问题，又满足了许多老人家喜欢自己种菜的习惯。黄阿婆正在给菜地浇水。“这些菜地都是业委会和新物业划出来的。我没加入业委会，但能感受到小区管理比以前要好。”而在3年前，小区居民想都不敢想会有这样的景象。

小区的喜人改变，来自业委会的成立和良性运转。在业委会和新物业公司的协作努力下，对小区的公共设施进行维护、保养、整改，且重新对小区绿化进行分层次整剪；考虑到小区的安全，保安巡逻值守制度换成了24小时轮班，门禁监控系统也重新更换；修整了地下停车库的破烂路面，并清理了长期堆积的建筑垃圾和生活垃圾；每逢春节、元宵等节日，小区内举办做包点、猜灯谜等活动，邻里关系和谐融洽……

“此前，该小区的物业费收缴率是52%，而现在是95%以上，这是最直观的改变。”进驻该小区的碧桂园集团粤西区域阳东分公司经理杨娇说。

在阳江，这样和谐共治的小区还不多。记者调查发现，突破重重阻碍成立的业委会往往会遭遇新尴尬：有的业委会名存实亡，对物业没有起到应有的监督作用；有的则与物业长期对立，以换物业为终极目标，联合业主拒缴物业费，进一步加剧了小区管理混乱的局面。“如何运行”是一大学问，大家全凭一股热情在干活，一旦不规范运作，容易激化矛盾。市区一小区曾因业委会不作为，经业主签名同意后召开业主大会罢免了原来的业委会，但负责保管公章的委员不肯按时交出公章，导致新一届业委会无法正常履职。

市区另一小区业委会于2018年到期，却迟迟没选出新的业委会，一直处于“停摆”阶段，直到今年才有业主想申请恢复业委会。但根据相关规定，该小区如想恢复业委会必须重新走流程，按照法律规定成立。又如阳春一小区因业委会和物业的矛盾突出，业委会召开业主大会“炒”掉原有物业，招聘了新的物业进驻，但原物业却迟迟不搬走，导致一个小区发生两个物业公司同时开展工作的尴尬局面。

方向

多方合力治理才能走得更远

在一些人的印象中，业委会和物业的关系是“水火不容”，而广博峰景小区的业委会和物业却相处融洽。杨娇介绍，在广博峰景小区，由社区、业委会、物业组成，以“社区党组织”为核心的“红色物业”分工明确、职责清晰，积极发挥桥梁纽带作用。

去年10月，广博峰景小区计划在一处堆放杂物的公共用地建立一个党群驿站，但有业主误解是物业占为己用，损坏了业主的权益，拍桌子和物业争吵。业委会得知后，向相关业主解释建立驿站的用途。事后，业主了解事情的来龙去脉同意动工，建成后该业主经常到驿站看书放松心情。“以前小区1年投诉至市政务服务热线的数量300多条，现在小区出现的矛盾基本走不出小区。”杨娇说，这得益于一个良性发展的业委会。

阳东区东城镇凤凰社区党支部书记何少平介绍，组织力转化成治理效能，社区居民凝聚力更强了，业委会办事效率更高了，居民和物业的关系也和谐了。在疫情防控期间，多方联建的模式优势更加明显，例如在做好疫苗接种的工作中，小区业委会及物业首先统计好小区内60岁以上需要接种疫苗的老人数量，再向社区“下单”。社区“接单”后，安排车辆接送老人到区体育馆接种。

市住建局房地产科相关负责人表示，业委会成立后理想的状态是：小区不仅实现自我管理，对物业公司起到监督作用，还可以配合街道、社区做好管理工作。从全市已成立业委会的小区来看，有运行有序的，业委会的成立加速小区业主权益的实现，小区环境向好发展；但有的则带来诸多纠纷，小区发展陷入僵局。

该负责人表示，和谐有序的小区，业委会发挥的作用不可忽视，不仅要充分了解小区运行的情况，还要回归热心服务的本质，架起业主与业主、业主与物业之间沟通的桥梁，促进小区物业管理水平提升，真正成为小区矛盾的调解机构。物业公司要充分认识到小区业主对于社区服务的要求，不断优化自身服务，用心用情服务好广大业主，提升小区的幸福感。作为小区的主人，业主也应热心参与小区各项事务，督促业委会和物业履职服务，为小区发展献计献策，助力建设和谐宜居小区。

促进小区良性发展，镇（街）政府、住建部门、社区等多方也要共同努力，着力解决好居民反映突出的问题，进一步提升基层治理效能，打造“共建共治共享”共同体，推动社区和谐治理，让社区真正成为文明祥和的幸福家园。市住建局有关负责人表示，会积极鼓励和指导小区依法依规成立业委会，同时将加大对基层工作人员的培训力度，让大家熟悉成立业委会的流程以及相关法律，少走弯路。

化解业委会“三难”需双管齐下

“小区是我家，维护靠大家”。在很多小区，都能看到这样的横幅。将口号落实到业委会的实际运转中，则需要广大业主的齐心协力、全社会的关心帮扶。

业委会不是什么官僚机构，参与其中靠的是公益心、自治力。在清官难断家务事的邻里语境之下，指望一帮志愿者常年如一日操心这桩辛苦事，确实不容易。不过，业委会成立及良序运行，事关城市治理现代化进程，更关乎每个业主的切身利益，再难还得向前。

如何跨越“成立难、决策难、换届难”这“三座大山”，让本该良性运转的业委会发挥作用？一些地方的实践经验值得借鉴。像广州市拟引进物业管理委员会，为化解业委会“三难”进行制度探索，值得期待。按照《广州市物业管理条例》，由街道牵头组织成立物业管理委员会，成员由业主代表和街（镇）、派出所、居委会、物业服务企业等人员组成。业委会之所以成立难，部分原因在于由业主自发成立业委会，缺乏权威性和号召力，由基层行政和执法部门牵头成立委员会，情况将有所改善——开发商、物业管理公司的配合程度起码会高一些。

抓好制度建设和制度落实“双管齐下”，一样也不能缺。要让物业管理委员会发挥作用，有效化解业委会“三难”，必须保证基层工作人员深入小区，主动担起责任。而这，也需要有相关的制度和物质保障。

业委会的成立与履职，是基层治理“最后一公里”的通畅之需。在该过程中，政府部门、社会组织、业委会一个都不能少。依法保障、多方联动，规范有序的业委会，必会以实打实的作为扮靓宜居城市、和谐社区。

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