楼盘打新套利动辄千万，有人“众筹买房”，楼市限价走到十字路口

6月的首周，杭州临安一个案名为“华发荟天府”的楼盘意外出圈，登上同城热搜榜。因为这个楼盘在过去半年时间里，采用买房送黄金的方式变相降价促销。

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为何楼盘不直接降价，而是以送一斤甚至二斤黄金来对冲房款？对于这个追问，房企营销圈子里的人大多深感无奈：楼盘定价有备案价设置的上下限，这两年市场下行，地产营销绞尽脑汁突破限价下线，送车位、送物管费，甚至接纳农产品抵扣房款，促销五花八门。

另外一边，上海的高端住宅，却因为无法突破限价上线，陷入营销的困境。不久前，上海徐汇滨江的云锦东方宣布暂停摇号销售并退订，这个楼盘因为“无论买中哪一套都能轻松净赚千万+”而让沪上有钱的社保巨子们疯狂，市场风传有人为了增加买房筹码不惜火线“假结婚”以提高购房积分。

在每个城市，房子可谓是接受监管最多的商品之一，但房子的销售过程中，却仍是漏洞频出。以稳定房价作为初衷的“限价”政策为例，自2016、2017年以来，各地限价政策的祭出，在楼市过热之际成功稳定了市场预期，对于平抑房价起到过立竿见影的作用。但同时也确实催生了“万人摇”、“打新”等等附带效应。如今，站在楼市下行、需求不振的当下，有业内人士提出，限价政策基本完成了历史使命，当前或可考虑退出历史舞台，在部分仍有房价上涨压力的热点城市，可考虑适当放松限价的同时优化楼市调控措施。

楼盘“打新”乱象

过去几年，因为限价带来一二手房的价差，“打新”一度成为各大城市中的时髦名词，就连原本没有购房需求的人们，为了百万到数百万的投机空间，纷纷涌向新房市场，催生了一个又一个疯狂的楼盘“万人摇”。

上海云锦东方引发的打新热潮不是孤例，此前几年，全国几个主要城市频繁上演着类似的打新创富神话。今年3月中旬第二次开盘的“杭州国际金融中心（IFC）”正是其中一例。这个位于杭州钱江新城的顶流红盘，除8套房源被A类人才锁定之外，余下的56套房源引来2798组家庭认筹摇号，整个选房流程不到20分钟即结束。公开信息显示，杭州IFC限价仅6.98万/平方米，但周边有项目二手房挂牌均价已近12万元/平方米，较新房价格接近翻倍。

即便是在楼市稍显平淡的北京，也有这样的倒挂“神盘”，东城区的共有产权住房永定府是不容忽视的一个。该项目位于北京二环沿线，区位极佳，销售均价8.9万元/平方米，最高不超过9.35万元/平方米；而周边次新二手房均价已达12.7万/平方米。尽管约3万元/平方米的倒挂不算太大，但项目定位偏刚需，面积89平方米起，总价门槛相对较低，仅在500万元左右。于是永定府的391套房源，吸引了约9000人的购房意向，接近“万人摇”。

真正达到了“万人打新”的高端项目出现在深圳。2020年11月，网红楼盘华润润玺一期入市，一次性推出1171套住宅房源，面积范围100~200平方米，备案均价13.1万/平方米。而彼时该项目前期已交房的二手房成交均价约18万元/平方米。在买入即有机会赚到500~1000万元的诱惑下，购房者趋之若鹜，购房申请人数超1.5万人，而最终完成诚意金冻结、有资格参与摇号的人也有9690人。据当时的要求，诚意登记保证金为350万元/套，也就是说，仅华润润玺一期，冻资金额就达339亿元。

2020年7月开盘的成都凯德卓锦万黛项目，均价仅1万元/平方米出头，与周边二手房形成的价格剪刀差约5000-6000元/平方米。“买到就是赚到”的诱惑之下，有5.8万人报名抢购774套房源。而此前入市的成都川发天府上城项目，也有4万人参与摇号。

事实上，在市场热度走高的时期，南京、苏州、宁波等许多城市都曾因一二手价差出现“万人摇”项目。例如2022年4月，西安的天地源·丹轩坊以约2.5万/平方米的价差吸引了超过3.4万组客户认购登记；2021年时，西安楼市出现了超12次“万人摇”；杭州更是有过在两年多的时间里创造28次“万人摇”的记录。

限价带来的一二手“价差”，在过去一个特殊的历史时期内，空前激发出人们的购房热情。在投资氛围浓烈的杭州市场上，一位购房者向第一财经透露，楼市火热那几年，年轻人会几个人凑钱参与摇号、有家庭的人则忙于帮父母落户以获取打新资格。在2020年的深圳，由于楼市政策收紧，不少人一夜间失去购房资格，于是没有名额或积分较低的购房者选择“代持”，而资金不足的人则“众筹买房”……楼市打新乱象丛生。

房价预期管理

限价政策的起点是楼市火热的2016年，当时许多城市祭出了限购、限贷、限价、限售、限商的五限格局，从供给端到需求端进行限制，致力于打压投资性需求。

2017年12月，全国住房城乡建设工作会议上，时任部长王蒙徽曾提出2018年我国房地产市场的调控方向，即针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

业内认为，这次会议本质上强调了2018年政策调控的主旋律：打压投资性需求，与以往政策的逻辑一脉相承。2018年7月31日，中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，明确了政策调控的基调。

据亿翰智库统计，2016-2018年间，超50城市出台了细则不尽一致的限价政策，范围覆盖四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。该机构认为，对于限价的项目，开发商参照着政府指导价出售，稳定了购房者对于房价的预期，抑制了市场的大起大落。

但一二手房价的倒挂是个无法避免的结果。亿翰智库副总裁田晶向记者分析，限价政策是单方面针对一手房，因此，新房价格因限制性政策封顶，而二手房则是自由的市场交易，价格由市场决定。而在市场行情火爆时，二手房价格保持坚挺，倒挂也就必然出现。

在限价政策刚推出的几年里，众人争抢、一房难求的情况已在高能级城市限价项目上出现。2018年开盘的南京保利樾广场项目，引得5428组客户摇号，中签率仅5.8%；同期，还有不少以企业之名抢房以期套利的案例。

“打补丁”的政策也渐次出现。2018年6月，西安、长沙、杭州相继出台暂停企业购买住房的政策，压缩企业和个人获利的空间。2020年7月，频繁出现“万人摇”的杭州祭出了摇号新政，高层次人才优先购房政策加绑限售期限、加大对“无房家庭”政策倾斜力度、增加购房意向登记限制等四方面内容，以支持自住需求，抑制投机炒房。

政策不断打补丁，但似乎仍然难以从根本上堵住漏洞。事实上，业内对限价政策的效果始终存在不一样的看法。

在亿翰智库田晶看来，限价政策是在2016年-2017年市场环境下出现的政策性工具，有其时效性和历史性的价值。

但在地产专栏作家西峯看来，价格管制往往是无效的，好心也会办坏事，限价政策原意是想遏制新房价格上涨幅度，但限价政策的实际推行使得一线和强二线城市出现了广泛的一二手房价格倒挂，出乎意料地引发了大量投机性需求，并未能真正起到遏制炒房的作用。同时，限价也导致了开发商的利润变薄和巨额税款的流失。

关于“退出”的讨论

如今，房地产市场基本面已经发生了巨大变化，现行限价政策却依然催生着“云锦东方”这样的销售乱象和不公平，那么，限价是否到了可以退出历史舞台的时机？

中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者，限价政策出台的初衷是实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理购房需求，但随着市场环境的变化，限价带来的负面影响愈发突出。“价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。在新的市场环境下，限价政策也需要及时调整优化。”

田晶认为，目前来看，限价政策的历史性任务在一定程度上已达成，其中也产生了一些附加的问题。若要对限价政策进行取消，需要进行市场测试，考虑到取消之后会对市场产生何种影响或冲击。她提出，政策退出可以分层级推进，例如针对部分获利空间巨大的市场，如豪宅市场取消限价，而其他的市场予以保持。

事实上，随着“房住不炒”的持续压实，城市、区域不断分化，近几年，一二手房价格倒挂的现象大幅减少，套利空间收窄，火爆的抢购场景不断减少。很多城市和区域，已经陆续放宽甚至退出了限价的政策。

某新一线城市地产行业分析师向记者透露，从限价政策的实际执行来看，苏州从去年开始就在一步步放松限价，新盘项目上限从4万向上突破，今年最高已触及5.5万元。该分析师认为，城市的核心板块项目价格上涨之后，可以促使部分需求向此核心板块溢出，从而在一定程度上带动去库存，去年苏州就在这一政策的作用下推动了去化。

但是，若取消限价，房价会大涨吗？田晶认为，在当下，取消限价并不必然意味着房价上涨，这需要考虑具体的城市和具体的项目。2015年之后的几年，市场存在着地价向房价传导、一线城市房价上涨向二线、三四线城市传导的现象，而如今这一现象已不存在。当下是一个明显分化的市场，取消限价后，有些城市的项目有涨价的可能，而对于另一些项目来说则可能是个伪命题。

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