库存高，销售难，降价也不管用，郑州公寓市场困境何解？

大河报·豫视频记者 李飞

2023年上半年郑州公寓市场延续去年下半年颓势，整体价格下探，从市场销售端来看，以价换量仍是公寓项目去库存的共识，截止到2023年4月，郑州的公寓均价为7154元/㎡，库存量达467.65万㎡，去化周期达个38月（约3年），在售部分公寓价格比起历史高点，降幅达到20%-30%。

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高库存之下多个公寓项目以价换量

“现在不知道还能投资什么，公寓还能买吗？”“好久没关注公寓市场了，现在情况怎么样？”诸如此类的声音充斥在市场中，对于郑州的公寓而言，眼下正处在艰难时刻。

近日，记者走访了一些公寓项目的售楼处，现场一位买房人直言不讳地告诉记者，自己购买这一产品主要看中的是开发商品牌以及项目所在板块的发展。

“现在公寓的客户还真是有点资本的年轻单身在购买，要么就是父母给单身女孩投资，价格方面的确是比起原来降低了不少。”某公寓的销售负责人告诉记者，对比最初公寓市场，购买商业的客户，现在划分得也越来越清楚。

瀚宇天悦城售楼处

记者查阅数据后发现，还有不少公寓项目正处于“尴尬”的境地。据了解，跟大多数公寓项目一样，绿都云立方项目从9000元/㎡降到目前的均价6500元/㎡，海亮one项目从12000/㎡到目前的均价8500元/㎡，郑州市在售的部分公寓价格比起历史高点，降幅达到20%-30%。

郑州商业公寓的库存 去化或需3年

据泰辰研究院调研数据显示，郑州公寓成交均价持续下降，截止到2023年4月，郑州的公寓均价为7154元/㎡，库存量达467.65万㎡，去化周期达个38月（约3年）。从2019年以来，郑州的公寓面临“天量”库存难以去化的难题。公寓市场出现供远大于求，库存及去化周期不断攀升，甚至已经陷入恶性循环。

“促消费是一盘大棋，对于郑州的公寓市场来说，现阶段急需要政府采用一些有效手段，刺激和拉动消费，加快整个行业去库存。”某公寓项目负责人表示，开发商也进行了降价等多种尝试，最终成果甚微，房企面临的资金压力加大，手握公寓的房企苦于如何存量盘活，大量的资金沉淀，资金无法回流，这在一定程度上加剧了房企的财务压力。

金沙湖高尔夫观邸售楼处

泰辰顾问（河南）有限公司董事总经理焦娟分析认为，目前郑州市场上的公寓销售难度相对较大，对于普通公寓而言，可以通过低价促销来推动阶段性的去化，实际上低价促销过后面临的将是更长时间的市场与客户沉寂，以及预期的降低，不利于公寓市场的长期发展和整体恢复。2023年，公寓面临的竞争局面可能更加艰难。

缓解高库存 商业公寓收购成为人才公寓

为了缓解郑州公寓的高库存，据悉河南郑地住房租赁有限公司已经收购泰宏建业国际城、正商中州城等存量公寓作为人才公寓使用，并将力争收购完成10万套(间)存量房源用于人才公寓目标。这一举措有利于去化郑州公寓库存量，缓解部分房企的经营压力，为加快楼市企稳提供支撑。

中海湖滨世家售楼处

对此，焦娟表示，目前政府通过回购形式来进行公寓市场库存的分解，确实在一定程度上化解了市场库存，但是鉴于当前郑州公寓市场的整体存量大，约467万㎡的库存去化周期在3年左右，因此仅靠政府层面的努力和推动远不足够，还需要开发企业进行更多的尝试和探索。例如接受客观实际，在公寓未来的开发销售和运营中，销售周期将会贯穿始终，从期房到现房；其次是以租代售和尝试其他用途。

来源：大河报·豫视频 编辑：胡嫦元

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