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来源：时代财经 作者：陈泽旋

编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了“春风”，1月五年期LPR降低，发改委表示要“促进房地产合理消费”，2月地方政策调整频频，3月“全国两会”定调，“房住不炒”大前提下，要“满足合理住房需求”。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季“金三银四”的失色。

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“摇号结果已出，排名3000多，果断陪跑！”

4月上旬，位于北京海淀区北二环外的共有产权房天恒学院里公布选房顺序的摇号结果，在14034个符合资格的购房人中，属于优先组的吴小茜被到了3000多号，而可供认购的住宅一共只有143套。

天恒学院里首先为前2000个购房者安排了为期2天的选房，公告称，如果在此之后仍有剩余房源，再通知后续申购人到现场选房。按照规则，拿到3000多号的吴小茜依然拥有选房资格，但她很清楚“僧多肉少”，这基本意味着希望的落空。

这是各大银行首次下调房贷利率、继续缩短放款周期后，北京迎来的第一个传统楼市旺季，按照过往的经验，由于开发商集中营销、购房者积极入市，每年到了3-4月，楼市便会掀起一阵成交高潮。在这传统旺季里，上演了一出“万人摇”的天恒学院里，无疑为平静了许久的北京楼市打了一针“兴奋剂”。

更令市场哗然的是，开盘不到6个小时，天恒学院里便宣告售罄，并通知选房顺序号在400以后的购房人“无需到场”。

新房上演万人摇，但成色不如往年

对于这样的结果，吴小茜认为完全是在“意料之中”。由于地段核心、配套成熟，再加上均价8.54万元/平方米、最高销售单价不超过8.96万元/平方米，在周边10-12万元/平方米老旧小区的衬托下，即便是共有产权房，天恒学院里依然炙手可热。吴小茜告诉时代财经，“如果不是共有产权，同样的预算买不了同样位置和面积的房子”。

在天恒学院里之前，位于东城区南二环的另一共有产权房永定府也上演了相似一幕。

3月下旬，单价高、面积较大使得上车门槛至少达到640万的永定府，依然接纳了将近9000个符合资格的购房者，而可供认购的住宅合计391套，相当于23个人抢1套房。与天恒学院里的做法相似，永定府首先为前5771个购房人安排了为期4天的选房，但在不到两天的时间，391套住宅便全部售罄。

“北京2022年的小阳春的确出现了”，中原地产首席分析师张大伟表示。不过，他继而指出，“虽然市场有需求，看房人不少，也的确出现成交量上行，但目前的小阳春远不如2021年”。

根据北京中原地产的数据，2022年3月，北京新建商品住宅（含普通住宅+别墅）成交3657套，环比上涨97%，为近3个月的最高，但同比下降30%，且低于2021年下半年的月成交量，亦低于2020年5月的4124套（注：2020年由于疫情，小阳春推后至5月）。分季度来看，2022年第一季度，北京新房商品住宅成交量为8304套，处于近两年的次低位，仅高于2020年第一季度（5539套）。

此外，4月4-10日，北京新建商品住宅仅成交605套，亦是2022年以内周成交量的较低水平。

北京中原地产在其报告中指出，包括天恒学院里和永定府在内等优质楼盘入市，去化和表现都很优秀，是名副其实的热销楼盘，但北京新房市场分化，“包括朝阳、顺义等区域部分楼盘因板块内供应扎堆，产品同质，竞争压力大，成交遇冷，不得已走上了以价换量之路”。

3月，北京新建商品住宅成交均价为55173元/平方米，环比下降3%。值得一提的是，北京共辖16个市辖区，其中仅4个区成交均价环比上涨。

避开小阳春提前“上车”，二手房率先回暖

与新房市场比起来，北京二手房市场的“金三银四”成色更足。根据北京中原地产数据，3月份，二手房成交17085套，环比上涨107%，同比虽然下降近23%，但这已是近八个月的最高月成交量，超过2019-2020年“小阳春”市场行情，其中，2019年3月北京成交16051套，而2020年5月成交16125套。（注：2020年由于疫情，小阳春推后至5月）

值得一提的是，二手房市场由业主和购房者主导，相比新房市场更为非标和市场化，因此二手房市场被房地产行业视为楼市的晴雨表。同时由于北京以存量房市场为主，二手房的正常月度成交量往往过万，而新房月度成交量仅三位数，在北京，二手房市场的表现被视为一个更重要的楼市信号。

实际上，早在2021年底，就有房产中介向时代财经指出，从2021年11月份开始，已感受到北京二手房市场的回暖，“之前市场不好，北京房价回调，购房者观望了一段时间后，贷款等政策又放松了，他们就开始想买房”。

购房者杨圆圆告诉时代财经，由于担心2022年小阳春房价上涨，便赶在旧历年前“上车”，“当时内心有时间压迫感，觉得年底是一个低谷，明明没有遇到最心仪的房子，但是也会想要出手，犹犹豫豫也不知道买对了没有”。

时代财经了解到，2021年6月份开始，信贷政策收紧，加之调控加码，北京二手房成交量步步走低，二手房成交量在总成交量中的占比由5月份时的78%降至10月份的60%，但随着楼市利好消息频发和信贷环境边际回暖，北京二手成交率先企稳回升，2022年3月已回升至78%。

价格方面，3月二手房参考价格为6.29万元/平方米，环比微幅回落0.3%，其中7个区域环比上升，9个区域环比下降。

此前，张大伟向时代财经指出，二手房市场的企稳，是北京2022年第一场集中供地回暖的重要原因之一。成交结果显示，北京18宗宅地获得了22家房企及联合体报名，仅 1宗因报名房企未出价而流拍，8宗底价成交，9宗溢价成交，溢价率介于0.5-15%；而2021年第二场集中供地的流拍率高达60.5%，第三场底价成交率为63.6%。

不过，4月4-10日，北京二手房却仅成交2115套，2022年以来周成交量普遍高于3000套。张大伟指出，“4月并不乐观，如果等不来降息降准及北京非普住宅标准的变化，2022年北京市场很难再现2021年小阳春”。值得一提的是，4月15日晚间，央行宣布将于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

（文内受访者均为化名）

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