作 者丨叶麦穗、张敏、张雁楠

编 辑丨林虹

图 源丨图虫

由于多重原因而出现降温的房地产市场，正在不断修复中。4月18日，国家统计局发布今年一季度房地产相关数据。今年1-3月，全国商品房销售面积3.1万亿平方米，同比下降13.8%；商品房销售额3.0万亿元，下降22.7%。其中，住宅销售降幅高于上述均值。

同期，房地产企业到位资金、房企拿地面积及金额等指标均出现负增长。房地产开发投资增速为0.7%，维持正增长。

机构将这一阶段的房地产市场称为“盘整期”或“修复期”。今年以来，随着数十个地方政府出台稳楼市政策，多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛等，市场信心正在逐步恢复，但政策效应的传导仍需时间。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

多家房企融资利率降至3%左右

4月15日，据上清所披露，华侨城于2022年4月13日至2022年4月15日完成发行15亿元中期票据，票面利率3.42%。债券名称为华侨城集团有限公司2022年度第三期中期票据，债券分为两种，品种一期限为3+N(3)年期，初始发行规模7.5亿元；品种二期限为5+N(5)年期，初始发行规模7.5亿元。起息日为2022年4月15日。

同一日，光明地产发布公告称，公司于2022年2月收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，公司于2022年3月9日至10日发行2022年度第一期超短期融资券，期限为180天，起息日为2022年3月11日，实际发行总额6亿元，发行利率为3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日发行2022年度第二期超短期融资券，期限为180天，发行利率为3.06%，实际发行总额为8亿元。

部分房企短期利率已经低于3%。电子城于2022年4月11日至12日发行2022年度第一期超短期融资券，实际发行总额为7亿元，发行利率为2.99%（发行日9个月SHIBOR+0.49%）。

中指研究院数据显示，房企3月发行的信用债平均利率为3.85%，同比下降0.6个百分点；ABS平均利率为3.74%，同比下降0.8个百分点。信托融资平均利率为7.66%。从融资结构来看，3月信用债规模占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

开源证券分析师齐东的房地产行业研报显示，2022年第15周，信用债发行51.9亿元，同比减少66%，环比增加284%，平均加权利率3.09%，环比减少55BPs。

复苏进程中的3月波折

在去年同期的高基数面前，今年一季度楼市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍认为，由于去年同期出现了“史上最好的第一季度”，即便没有其他因素影响，今年的楼市交易规模也很难继续攀升。

随着一系列稳楼市政策的推出，今年以来，房地产市场出现缓慢复苏的迹象。但进入3月，疫情的反复开始对这一进程产生影响。

根据统计局的数据，今年1-3月，全国商品房销售面积、商品房销售额分别同比下降13.8%、22.7%，降幅比前两月扩大5.2和3.4个百分点。从区域来看，东部地区、东北地区销售额累计分别下跌了27.7%和33.9%，降幅远高于中部地区和西部地区。

销售下滑直接影响了房地产企业的资金状况。今年第一季度，房地产开发企业到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，降幅比前两月扩大1.9个百分点。其中，定金及预售款、个人按揭贷款的降幅分别达到31.0%和18.8%。

同期，房企新开工面积、竣工面积、拿地面积均为负增长，施工面积微涨0.1%。

潘浩表示，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入，房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。

在投资端，一季度房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，在多项指标下滑的同时，仍然保持正增长。对此，付凌晖表示，从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体保持了同向变化，但由于房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目销售的回款，因此房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。

就今年一季度的情况而言，付凌晖说，一是去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设；二是房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应也支撑了房地产投资的增长。

与此同时，今年以来，建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的名义增速。

但总体来看，楼市复苏的进程在3月出现了一些波折。3月份，房地产开发景气指数为96.66，经过2月的小幅回升后再度下跌。

房地产行业或在二季度末逐步筑底

从融资目的看，偿还前期借款是近期融资的主要原因。如上述提到的华侨城， 据募集说明书显示，发行人本期中期票据发行金额15亿元，全部用于偿还发行人本部流动资金贷款。

华润股份于2022年4月13日完成发行20亿元中期票据，票面利率3.3%。债券全称华润股份有限公司2022年度第三期中期票据，债券简称22华润MTN003，债券期限5年。据募集说明书显示，发行人本期中期票据募集资金共计20亿元，用于归还发行人于2022年4月24日到期的债券“19华润MTN004”。

随着融资通道通畅，房企的融资规模也出现明显上升。3月，房地产行业信用债融资金额环比上升100.2%；信托融资金额环比上升11.9%；ABS融资金额环比上升375.3%。

除了房企融资利率下调外，随着LPR接连下调、各地银行主动下调房贷利率，个人住房贷款端利率也出现明显放松，部分银行甚至对一线城市都实现LPR利率。

国金证券分析师杜昊旻表示，宽松政策加速出台，助力行业逐步筑底。近期，重庆、苏州、南京、昆明等一二线、长三角城市相继出台调控宽松政策，通过放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等措施支持消费者购房；4月15日，央行宣布下调存款准备金率0.25个百分点，稳增长的动作持续增加；从2022年3月70大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，虽然价格环比下降城市数量仍多于环比上升城市数量，但环比下降城市数量已有逐步减少趋势。

杜昊旻认为在目前已出台的利好政策和未来预计出台的宽松政策助力下，房地产行业有望在二季度末逐步筑底。地方政府或纾困本土优质民营房企。目前虽然行业调控宽松正在加速，但由于市场销售反应有所滞后，部分房企短期仍然面临较大资金压力，预计地方政府将增加对本土优质房企的纾困援助，或采取直接发放纾困资金、放宽房企预售资金监管、协调资源帮助房企融资、项目层面国资入股合作开发、公司层面注资入股房企等措施。地方政府对优质民营房企的纾困援助一方面能缓解房企短期资金压力，另一方面能增加企业信用，保障房企安全稳健发展，预计被低估的优质民营房企将逐步进入估值修复阶段。

政策效应逐渐显现

尽管如此，今年以来的各项稳楼市措施，作用仍然不容忽视。

自去年末以来，房地产信贷政策持续优化。央行金融市场司司长邹澜近期表示，3月，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。

放款周期方面，贝壳研究院的监测显示，今年3月，103个监测城市的平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度时的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天。

另据统计，截至3月底，今年已有超过50个城市出台了优化楼市环境的相关政策，主要包括降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面，对刚需和改善性需求同时进行支持。

在一定程度上，这些动作起到了修复市场信心的作用。根据国家统计局的数据，今年3月，70个大中城市房价出现回稳。其中，二手房价格环比下降的城市45个，比2月减少12个；上涨的城市有21个，增加11个。

付凌晖也表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

进入4月，出台稳楼市政策的城市数量已增至80多个，其中包括南京、苏州等强二线城市。从政策力度上，限购、限售等措施继续优化，对合理需求的支持力度进一步增加。

多数机构认为，这些政策的叠加效应会逐渐显现。由于去年同期基数较高，各项数据会继续负增长，但由于需求潜力仍大，市场复苏的大势不会改变。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，各地或继续加大需求端政策优化调整力度，随着政策逐渐显效，市场情绪有望逐渐好转，但市场进一步恢复仍需要时间。

但陈文静同时也表示，虽然多数城市市场调整压力仍较大，但个别热点城市市场活跃度有所提升，这部分地区的新开工情况有望边际改善。

付凌晖则对市场的恢复前景较为乐观。他表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。同时，随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

本期编辑 江佩佩 实习生 詹惠楠

标签： 楼市修复进行时 房地产开发