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“从央行的发声来看,从‘鼓励和支持’直接变成了‘指导’,我判断存量房贷利率下调也是势在必行,是大概率事件。”8月28日,招商银行董事会秘书彭家文在业绩会上透露,该行已经制定了相应的预案,但还没有最终的方案。
执行方案尚未形成源于有很多因素需要兼顾好,包括如何兼顾好因城施策的问题,在因城施策的同时又怎么考虑好公平性,以及银行系统能不能支持的问题。“这些都特别复杂,各个城市、各个分行不一样,很多客户的情况不一样,都要考虑到。总体来看我们会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施,这是我们的考虑。”
至于调整存量房贷利率将带来的影响,招商银行在内部也做了测算。“我们总体分了三种情景来测算:乐观情景、中性情景和不利情景。从测算的结果来看总体还是可控的,应该还在我们的掌握之中。”彭家文认为,除了对短期财务的不利影响外,也应该看到存量房贷利率调整的正面影响。如,随着存量房贷利率的下调,整个住房贷款的提前还贷因素会有一定程度的消化,反过来会带来房贷量的增长,也有助于增强客户的黏度,促进零售业务的增长。
做了预案的还有中信银行。“基于目前掌握的信息来看,同业各行对政策的理解不尽相同。我们理解实际操作需要考虑对客政策的一致性,也要考虑各区域的差异性,以及利率调整力度等诸多因素。”中信银行副行长谢志斌在8月25日的业绩会上表示,从客户角度看,各银行按照相当的标准执行,更有利于提高公平性,也有利于降低客户舆情,但是从区域情况来看,历史上地产政策是“因城施策”的,各地区按揭贷款利率差异比较大,存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。
而从调整力度来看,也需要兼顾银行实际承受能力。谢志斌透露,按照一些主流券商研究机构的估算,按揭利率每调降10个基点(BP),对全行业净息差影响大概是0.9BP至1BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元,其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元,“这部分按揭每降低10BP,将会影响贷款收益大概是6亿元,影响净息差0.8BP,和行业整体相比还是相对有一点优势,保持谨慎乐观。”他表示,后续中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况,积极落实监管要求,履行社会责任。
建设银行、华夏银行均认为存量房贷利率调整会带来新的息差下行压力,对各家银行产生一定的影响。“但现在监管的具体细则尚未出来,各家银行还在沟通当中,具体测算还有一定难度。”建设银行首席财务官生柳荣表示。华夏银行则回应将在监管部门的指导下,密切关注市场动向,有序推进后续相关工作的开展。
8月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为4.2%。当时,不少专家都认为,5年期以上LPR报价“按兵不动”,是在给存量房贷利率调整预留空间。
从上述银行的最新表态来看,存量房贷利率调整目前尚未有明确的时间表。“我们还没有开始执行,房贷利率已经与LPR挂钩了,银行没有太大的动力主动调整存量贷款利率。”8月29日,某国有银行贷款部人士对中国房地产报记者表示。
也有银行进行了局部试水。今年7月份,兴业银行广州分行推出了针对优质存量按揭客户的利率优惠券,但仅为1年期。在一位中介看来这只是个噱头,“截至目前,广州的银行暂时没有收到执行存量房贷利率调整的通知。”
消费者的心情比较迫切。有位购房者两年前入市买了广州一套新房,当时的房贷利率高达5.85%,在LPR几次调整后降至5.5%,但仍处高位。“希望存量房贷利率的调整能赶紧落地。”
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