作者:子非鱼
01 | 联名涨价潮来了
(资料图片)
有人的地方就有江湖,有人的地方就有善恶,有人的地方就有利益争夺。
在这个春暖花开的季节,热点城市的楼市被春风吹动,遍地生机盎然,老业主们也被吹得春心荡漾。
理智一点的,则忙着降价出货,选择解套离场。比如青岛,在新房与二手房成交量翻倍式增长的背景下,二手房降价房源仍远高于涨价房源,并且二手房挂牌量不断增加。
非理智的业主,则忙着拉帮结派开启涨价模式,典型如西安、杭州、长沙等城市。
西安方面:
西安绿城全运村5期芳华苑业主自行成立了“村支部委员会”,审核每个业主的成交价格。审核不通过的家庭,村委会会予以谈话,驳回低价成交申请,并设定冷静期一个月。
同时制定了“三年分步涨价行动计划”:
今年7月,小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米;2024年7月,保持在3万元/平方米;2025年7月,保持在3.5万元/平方米;2026年7月,达到4万元/平方米。目前,绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米,二手房成交均价约为1.8万元/平方米。
也即三年计划上涨122%。
同时,有读者向我爆料,“西安曲江的万科东方传奇也是这样的,业主联合涨价,那个业主卖房价位低,群起而攻之”。
杭州方面:
杭州市西湖区融创河滨之城小区业主群发布消息,“万物复苏,二手楼市启动,请不要再贱卖自己房子,建议在原来的基础上,向上调整1万+。”
长沙方面:
长沙雨花区某高档洋房小区也有业主发出消息:“我们小区挂牌价太低了,便宜没好货,越贱卖越卖不掉。我知道大家都是不差钱的老板,我们的成交节点应该是5月份以后,大家不要急,建议不急卖的调价到1.7万元/平方米左右。”
与目前的成交价相比,每平米上调2000元。
02 | 所依仗的,无非是自以为是
这些城市的业主,之所以敢于抱团涨价,无非是看到如今的市场成交量在复苏。
以西安来说,西安住建发布《2023年2月份二手房网签情况》:
2月份,全市存量房(二手房)网签备案面积84.56万平方米,环比增长18.48%,同比增长140.30%;其中,住宅网签备案面积78.77万平方米(8161套),环比增长54.15%,同比增长136.05%。
杭州方面,贝壳研究院监测,2月杭州十区二手房共成交7396套,环比1月增幅133%,也超过去年“5.17新政”后一个月的二手成交量(6738套),回弹自20个月以来最高值。
长沙方面,2月新建商品住宅成交面积78万平方米,达到2022年以来月度最高水平,低基数因素下,今年2月长沙新房成交面积同比增长近8成,环比增加161%。
但正如本号强调的,2月份的环比和同比强力拉升,主要有两个原因:
第一,宏观大环境改善叠加信心有所回升再叠加政策推动,积压了三年的需求在这个季度集中释放。
第二,去年低谷时期的低基数造成了成交量被技术性放大而已。
要衡量一个城市是否真正回暖,不要看环比和同比,而是要与正常年份的月成交量相比,从这个角度看,目前只有北京、上海、成都走在了回暖的路上。其他包括广州、深圳在内的热点城市,也都才走出低谷而已。
北京住建委官网数据统计,2月北京二手房网签15315套,环比增长84.3%,同比增长85.4%。1.53万二手房成交量超越了北京二手房1.5万套荣枯线。
上海2月份二手房成交1.9万套,较上月环比增长139%,快速恢复至2021年的平均水平。1.9万套,逼近上海2万套荣枯线。
成都方面,2月份二手房带看量突破100万人次,达到了102.79万人次的高度,不但创下了新高,还创造了一种拔地而起的走势。同时,2月份二手房成交量19061套,逼近2万套荣枯线。
制图:城市财经;数据:成都住建蓉e办
反观其他城市,深圳2月份二手房成交量才2963套,不足3000套,与6000套的荣枯线相距甚远。广州2月份成交9938套,荣枯线是1.5万套。南京2月份二手房成交7808套,荣枯线是1.4万套。
再看联合涨价的西安、杭州、长沙。
西安2月份二手房成交量确实够强悍,8161套成交量创最近两年来新高,但很大一部分原因是新房供应紧张将需求挤压进入了二手房市场。当然,这种需求的平移,也是西安市场回暖的一种体现。
但是,西安的房屋整体供应量仍非常大。
西安住建局披露,2019年,西安住宅房屋总量已超过400万套,不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。过去几年,西安的新房不断供应,这个数据仍在不断增加。2019年增加了91330套新房供应,2020年增加了84611套,2021年增加了79087套,2022年增加了62027套。
以此计算,目下西安的住宅房屋数量432万套左右。
而目前西安的人口是1300多万。换句话说,西安住宅供应与市场需求相比,已经是一个供大于求的市场。此外,西安过去几年房价涨幅过大,严重透支了这座城市的房价空间,与其综合经济实力和民众的购买力严重不匹配。
再看杭州,杭州2月份二手房成交了7396套,与其荣枯线1万套还有略有差距。
至于长沙,2月长沙新房成交面积相较于2018至2021年的月均水平仍有较大差距,市场销售尚未恢复至正常水平。
所以,长沙在3月6日发布楼市新政,对住房限售政策做出调整,由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”,调整为“网签满4年即可出售”。
03 | 房价没有大波动的底气
救市仍会是常态。
就像这两天政府工作报告对楼市的定调,2023年楼市的主要关键词,是促需求、防风险。
从官方定下的GDP目标和失业率目标来看,官方相当理性,对当前的全球经济形势充分了解。
我们的出口目前压力较大,出现了跳水。
但从西安、杭州、长沙的部分业主来看,显然对预期过于美好过于乐观。西安业主居然想着三年上涨122%,杭州业主则想一口气拉升均价1万元,这真是太过自负了,只不过是跳梁小丑而已。
且不说目前的经济与收入复苏极不明朗,即便后续经济和收入复苏能够达到预期,包括北上广深在内的热点城市,房价也没有大幅波动的底气。
一方面,国家不允许。
另一方面,现在无论哪座城市都没有快速拉升的底气和力量。
第一,人口已经见顶。去年全国人口减少了85万,这是三年自然灾害之后,61年来中国人口首次出现负增长。
第二,2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%,这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段,进入了缓慢阶段。
第三,全国大多数城市的住宅供应大于需求。
第四,所有热点城市的房价收入比超高,即便房价偏理性的长沙,房价收入比也超过了国际标准线。
本号认为,如果后续经济与收入复苏确定,包括杭州、西安、长沙在内的热点城市,房价长线横盘,以时间换空间,消化泡沫。
如果后续经济与收入复苏吃力,楼市复苏没有后劲,等这一波有实力的刚需都买了之后,后续就剩下大批空有需求没有实力的人群,他们如何支撑?
所以,尽管有的业主还想着涨价赚一波,但更多理性的业主,在降价出货离场,寻求落袋为安。
杭州2月份二手房降价房源达到2万多套,整体挂牌均价比1月份降低了1.4%,足以表明房东的心态。
青岛近7天就新增加了4177套二手房房源,挂牌量超过8万套,降价数量远高于涨价数量。
此外,广州、上海、北京、南京、佛山、合肥等一众热点城市的二手房挂牌量创下新高。其中不乏一些置换需求,但更多的还是想要借助这一波二手房行情拉升,实现出货套现,寻求落袋为安或者及时止损的愿望。
标签: 联合涨价潮杭州、西安、长沙楼市 坐不住了
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