​作者：子非鱼

01 | 成都楼市，惊呆了众人

过去两年中国楼市发展史上，成都绝对是个异类。之所以有如此论断，在于两个方面：

(资料图片)

第一，在全年包括北上广深楼市都在调整的状态下，成都始终如年少轻狂的小伙子一样，倔强不回头，房价持续领涨。成交量特立独行地保持正增长。

2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。

房价方面，新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示，2022年12月，成都新房同比上涨9%，领涨全国。

第二，在今年宏观大环境虽然改善，在收入和经济复苏仍不够明朗的背景下，成都楼市强劲复苏，和其他城市不一样，成都一回暖就逼近了成交荣枯线。

贝壳找房披露，2月成都市二手房带看量突破100万人次，达到了102.79万人次的高度，不但创下了新高，还创造了一种拔地而起的走势。

来源：贝壳找房

在如此高的带看量之下，成都楼市一炮而红。二手房成交量2月份创下了一年多来新高，高达19061套，直接接近成都2万套的荣枯线。

制图：城市财经；数据：成都住建蓉e办

所谓荣枯线，是衡量市场冷暖的标准线，远低于这个线，表明市场过冷，在这个线周围，表明市场回归正常，远高于这根线，表明市场过热。

以此来看，成都的二手房市场已然复苏，正在走热。这与深圳、广州、武汉等城市的回暖有本质区别。

深圳2月份二手房成交量才2963套，不足3000套，与6000套的荣枯线相距甚远。广州2月份成交9938套，荣枯线是1.5万套。

02 | 成都楼市迥异的六个原因

成都楼市为何如此另类？原因有六：

第一，成都楼市模式不同。

成都对待楼市的整体态度是，喜欢低调闷声发大财。

所以，我们可以看到成都的房价走势有别于东部热点城市。东部热点城市房价的特点是，短时间内快速拉升，涨得酣畅淋漓。

而成都走的是长沙模式，每年涨幅都不够抢眼，但始终在上涨。

这种模式的好处在于，无论外界变化如何，都不会对其走势产生过大影响。所以，我们能看到，去年成都和长沙的房价，一以贯之地上涨。

第二，新房供应不足。

相比于二手房，成都的新房从成交量层面来看，复苏力量严重不足。2月份成都新房成交了11312套，同比增长了约11.24%，但与去年节后自然月3月仍降低了约14.30%，尚未呈现出明显的回暖迹象。

新房缩量，主要是因为过去两年土地市场萎靡导致的供应不足，换句话说，成都新房成交缩量，在于供应不足。克而瑞数据显示，成都2月份新房供应环比减少了10%。

新房不足，复苏的需求只能大举进入二手房市场，这是成都二手房市场成交量拔地而起的根本原因之一。

另外四个原因分别是：

第三，宏观大环境改善。这是2月份热点城市成交量整体好于去年的共同大背景。

第四，去年年末，成都松绑了限购规则。

在去年11月份之前，成都各板块的限购规则是：

高新南区可以购买高新南区+天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域，也就是说除了二圈层五个区不能买，其他都能买。

天府新区可以购买天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域，也就是说除了高新南区和二圈层五个区不能买，其他都能买。

主城五区与高新西区则是除了高新南区不能买，其他都能买。

二圈层五个区则是除了高新南区和天府新区不能买，其他都能买。

三圈层则是只能购买同圈层区域。三圈层在今年年中已经放开，非户籍可以直接购买一套。

2022年11月17日，成都市发布了《关于进一步优化区域限购措施的通知》，打开了各区之间的限购束缚。将除高新南部园区外的其他限购区域全部整合为一个限购范围，限购范围内符合任何一个区的限购条件可以在范围内任何一个区购买，简化了之前错综复杂的限购措施。

在这种调整之下，很多置换需求得以释放。从数据可以看到，成都二手房挂牌量和成交量同时创下新高。

第五，成都人口增量强劲，增量需求很猛。

成都最新的人口数据尚未公布。以七普数据和2021年的数据来看。

七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

成都不仅在虹吸整个四川的人口，也在虹吸东部的人口。

不断的人口流入，带来了不断的购房需求。这些需求是成都去年能够走出迥异行情的主要原因之一，也是今年开春成都楼市能够迅速回暖的根本原因之一。

第六，房价泡沫相对较小。

相比于深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞等东部热点城市高不可攀的房价，成都房价与其GDP相比，泡沫相对较小。

从城市级别和能量场来看，成都和杭州相比不分伯仲，但杭州的房价远远高于成都。杭州的泡沫显然太大了，成都当然也存在一定的泡沫，但相对还是能够接受。

普通民众努力一下，还是有购房的希望。

相对低的价格，规则的调整，不断涌入的需求，宏观大环境改善后带来的预期相对改善，新房供应紧张，共同构成了成都二手房成交量拔地而起的现象。

03 | 成都楼市后续预判

当然，成都也不是什么都是异类，至少在回暖板块方面，和其他热点城市一样，都主要集中在核心区。

成交回升比较快的还是主城区和天府新区，近郊三圈层较慢。最近一周成都二手房带看量较高的板块，分别是南湖、外光华、三圣乡、万年场、驷马桥、华阳和万象城，均属于成都主城“5+2”区域，其中成华区就占了3个。

关键问题来了，后续会如何？成都房价会不会上涨？

就今年的宏观经济形势来看，成都后续回暖的势头，不会太嚣张。

2月份的大拉升，主要是压抑了三年的需求在这个春天集中得到释放。而要形成持续的支撑力量，则需要收入和经济回暖才行。

当前的复苏有没有可持续性？会不会是疫情三年压抑的需求在信贷政策刺激下，短期出现的“回光返照”？相信这都是很多人目前脑中的疑问。

这些疑惑，回答不了， 因为变量太多。我只能说，单从2月乃至一季度的成交，还无法判断一个城市的成交韧性，预测是最难的部分。

本号只能这样说，如果后续经济与收入复苏，二手房成交量能够持续三个月保持在荣枯线附近乃至以上，那这座城市的复苏毫无悬念。

以成都来说，如果3月份和4月份二手房成交量仍能保持在2万套左右，乃至以上，那成都便走出了独立行情。核心区房价进入温和上涨通道，外围区筑底横盘。

如果后续经济与收入复苏仍不明朗，那不仅成都，很多热点城市才掀起的回暖趋势，可能缺乏持续力。

当然，今年再差也不会比去年差，这一点是可以肯定的。在这种背景下，热点城市的房价，止跌回稳是大趋势。至于是否开启温和上涨模式，则决定了复苏的后劲强不强。

因此，本号的购房建议是。包括成都在内的热点城市，刚需有钱就现在买，资金不足就继续等着。

有人可能担心，如果后续回暖了，房价上涨会增加购房成本。说实话，从目前的经济宏观环境来看，这点担心有点多余。目前，即便复苏强劲如成都，也没有这样的底气。

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