香港地产商霍英东恐怕没有料到,在七十年后的今天,他一手创立的“卖楼花”模式——商品房预售制,其霸主地位已是岌岌可危。
(资料图)
“现房销售”大有星火燎原之势。2023年1月17日,全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”后,山东、河南、安徽、四川等省份先后开展商品房现售试点。至此,全国有十多个城市试点现房销售。
消息传来,有人欢喜有人忧。对购房者来说,可以买到“所见即所得”的“家”,不用担心烂尾问题;但一些习惯了资金高周转的房企却高兴不起来,这意味着企业资金回笼周期变长,从拿地到开发,可能1~2年之内都在投入,没有收入。
经济学家任泽平坦言,作为中国商品房销售的最主要方式,预售制极大地缩短了房企现金回笼周期,同时增加了市场商品房供应,推动了城镇化发展进程。
但站在当前的语境下,商品房预售制转向现房销售很有必要。
2月24日,瑞银财富管理投资总监办公室也发表机构观点称,为保交楼,大部分开发商(指中国)认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。“未来,中国的住房销售安排可能从百分百预售,转向10%~25%的预付加上竣工后付款的模式,类似于新加坡和澳大利亚。”
只是,变革并不是一蹴而就。
(图源/视觉中国)
格局被打破了
“能够现房,何必期房?”当看到这个广告词时,程澄内心又有了波澜。
她一直想在海南买套度假房。前几年,由于疫情等原因,程澄一直没能下定决心入手。今年开年,她将买房的日程重新提上来了。
但再次关注新房市场后,她发现变化最大的是,在网上开始频繁刷到“现房销售”的消息。所谓“现房销售”,即将竣工验收合格的房屋,以“钱货两清”的方式出售给购买人。这符合日常生活中绝大部分商品的交易习惯。
与其买期房之后担心质量问题或者出现烂尾,选择“一手交房,一手交钱”的现房岂不更踏实?心动不如行动,2月中旬,程澄便让熟识的房产中介在海南帮她找到一些现房。
了解过后,程澄发现中介提供的都是一些总价低、小户型的房子。比如,有一套是位于三亚市海棠湾86平方米、总价245万元的房子,还有一套在清水湾,面积76平方米、总价170万元。
从房价看,两套房子都很诱人,但中介坦言,“好一点的房子,一般都会提前卖完。这些都是期房卖剩下的,或多或少都有点瑕疵。”对方的如实相告,程澄在感激之余,也对此现象疑惑不解。
该中介解释说,现在市面上有两类现房:第一类是尾盘,即期房销售到尾期,已进入现房销售阶段。这类现房是积压盘,除了因疫情和市场环境滞销外,大多是别人挑剩下的。这些房子自身存在一些缺陷,比如朝向差、户型设计不好、景观差、采光通风不好等。
第二类是各大城市正在试点的“现房销售”。这种模式通常是,“土地拍卖环节配一定比例的现房面积,然后由开发商进行竞拍。开发商竞拍成功后,将房子建起来,房子竣工备案后才能出售。各大城市的现房销售模式都差不多。”杭州房管局的一名人士告诉市界。
这类现房销售其实早有先例,譬如2014年的上海,2016年的深圳和2020年开始实行该政策的海南。
而要说起各地推行“现房销售”的原因,还得先聊聊我国的期房预售制。期房,起源于香港的“楼花”,即房子还没建好,开发商就可以拿出来开盘预售。拿着预售的钱,开发商不仅能完成后期的建设,还能继续拿地。
在房地产行业早期,期房预售制能够有效扶持处于成长期的开发商,通过资金和销售的快周转,达到提振市场行情、扩大市场规模的目的。但随着房地产市场告别黄金时代,在“房住不炒”的政策定位下,预售制权责失衡等交易困局,逐渐暴露出来。
2021年上半年之前,各地主要是在供地规则中,明确了现房销售的模式,出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”。彼时,各地对于现房销售的改革,更多是从鼓励和自愿的角度出发。2021年下半年后,关于现房模式的讨论,主要从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发。
而这背后的逻辑是,房地产行业处于调整期的这几年,有许多习惯了高周转、高杠杆的房企陷入资金链危机,致使楼盘停工,甚至出现大面积烂尾。在此背景下,贷款买了期房的人,不仅拿不到属于自己的房子,每个月还需要向银行偿还房贷本金和利息。
“企业的经营风险转由社会承担,预售制变成以期房之名,行现房之实。”一名资深地产人士告诉市界。
为了避免风险加剧,一些城市在土地出让环节设置了竞报“现房销售”面积环节。也就是说,从开发商拿地之初,就确定好其现房销售的规模。
如北京,继2021年第二次集中供地首次试点“竞现房销售”后,2022年持续设置竞报“现房销售”面积环节,并加大比例。在借鉴其他城市经验的基础上,长沙是通过两种模式试点竞现房销售:一是按总量比例试点,二是按区域供需实际试点。
进入2023年,现房销售的势头有增无减。1月17日,全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”后,山东、河南、安徽、四川等四省先后开展商品房现售试点。至此,现房销售原有格局产生了变化,跳出了鼓励和自愿的范畴。
就在程澄对第二类现房表示感兴趣时,现实又给她泼了一盆冷水:在海口买房必须是本地人,而她的户口并不在海南。
不过,中介告诉程澄,即便她有海南户口,也不一定买得上这里的现房。“海口正在销售的现房不仅少还很火爆,华润时光里和中海汇德里两个楼盘,开盘后只用了两个月时间,几乎一扫而空。时光里没有房源了,而汇德里剩下的是靠马路边的大户型。”
(图源/视觉中国)
现房会比期房贵吗?
现房销售在试点城市陆续启动后,购房人更在意的是,这是否会导致房价上涨?
这两天,北京的萧雅接到了售楼处的电话。两年前她关注的一个期房,如今有了新消息。工作人员告诉她,这个楼盘现在还剩一些尾盘房源,都是现房销售。不过萧雅发现,现房的价钱和两年前的期房相比,贵了一些。“而且小户型没有了,只剩下大户型了。”
针对这一情况,北京一名资深房产中介告诉市界,“有的现房比期房卖得贵,也有卖得便宜的。主要看市场大环境以及每个楼盘的定位,如果地段、户型等条件不错的话,基本每平米能贵3000元~5000元。”
卖得比期房贵的现房,除了是因市场大环境滞销的积压盘外,有一些是开发商为了赢得最大程度升值,特意留下的好房子。由于错过楼盘销售时机,它们也成了尾盘。
而卖得比期房便宜的现房,大都是策划错误或房源先天不足,没能“毕业”。易居研究院数据显示,历年现房价格总体上比期房价格要低,比如2022年现房的价格为8326元/平方米,期房的价格为10486元/平方米,两者价差2159元/平方米。这种情况多数因为这些是瑕疵房源。
但是,竣工备案后才能出售的现房不同。“这样的现房跟期房,从施工环节没有什么区别,图纸怎么设计就怎么建造。”一家知名房企工程部人士表示,通常来说,这类现房会比期房贵出不少。
以海口首批现房销售的华润时光里和中海汇德里为例,“海口新房均价为1.73万元/平方米,华润时光里备案价是2.06万元/平方米,而中海汇德里则是2.1万元/平方米。差价大概在3000元~4000元/平方米。”海南资深房产中介王潇告诉市界。
“一手交钱,一手交房”背后,意味着“所见即所得”。小区环境、生活配套、物业水准、建筑品质等环节,不再是写在纸上的东西,而是在买房过程中可以真切感受到的。
购房者不仅不用担心房子烂尾,还可以在房子里感受阳光、布局,甚至可以开始设计装修,一切就等待购房手续完成,即可装修入住。这是现房的天然优势,也是其最大的卖点。
“购房人如果买了期房,还得等一两年才能入住。”在北京某知名房企担任管理层的郭齐告诉市界,从企业角度来看,虽然拿的是同一块地,但在完全由市场经济调节的前提下,两个项目门对门,一个是现房,一个是期房,前者自然要卖得贵些。
那么,现房一般会比期房贵多少?
“这是随行就市的定价,没有一个公式。如果根据项目的具体定位,以及基本条件来看,贵出的价格怎么也得至少是两年房租。”郭齐认为,除非全市场都是现房,将它的优势给抹平了,但这也不意味着,现房销售就有比期房便宜的可能。
抽丝剥茧下,这背后更深层的原因是,开发商现房销售的面积越多,意味着项目的资金成本越大。在北京、广州等地,预售制下,一般能做到三个多月开盘,项目如果卖得好,从开发商交完土地款再到开盘预售,可能半年就实现了现金流回款。
反观现房销售,“一般从买地到竣工备案,再到开盘销售,大概需要两年的时间。房企投到项目里的钱大部分是借来的,都有资金成本。如果按6%的折中利息来算,房企两年要负担的利息大概12%。”郭齐说。由此可见,在现房销售制度下,开发商的利润被摊薄了。
“所以,开发商做现房销售,将成本转移一部分到购房者的手里,这是没办法的事。”郭齐感叹道。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池,则将“现房比期房贵”这一现象,比喻成“羊毛出在羊身上”。她告诉市界,融资成本是开发商的一个重要成本构成。预售房价较低的一个主要原因,是购房人提前支付了一部分购房款,降低了开发商的融资成本。“而现房销售会增加开发商的融资成本。成本高,房价就高。”
从这个角度来看,“对一些房企来说,现房销售并不是一个好生意,尤其是一些现金流不健康,或者借贷成本比较高的企业。”郭齐坦言。
(图源/视觉中国)
漫漫征途下
去年,郭齐所在公司也竞拍了配有现房销售的土地。
在不考虑房企现金流的前提下,郭齐认为,现房销售对整个房地产行业来说,的确是个重大利好,有助于行业规避风险。“从营销层面来看,现房也好卖。现房大大减少我说服客户的成本。我不用讲得口干舌燥,只需要带客户到房子的每个角落看看,那就是最强的说服力。”
不过,在赵秀池看来,现房销售如果没有相应的金融制度跟进,恐怕长期难以为继,也难以大规模开展。
从过往经验看,即便是一些资金实力雄厚的房企,在做现房销售时也无法“施展拳脚”。还是以华润时光里和中海汇德里为例。
中海汇德里,是2020年3月的“地王”,楼面价为1.18万元/平方米,开盘价则为2.1万元/平方米。华润时光里,是2020年8月的“地皇”,折合楼面地价为1.12万元/平方米,开盘价为2.06万元/平方米。
有业内人士算了一笔账,华润时光里的建安和装修成本至少都要七八千每平方米,再加上两年多的开发周期,各种人工支出,总成本至少要两万元。按照开盘的销售均价,房企基本无钱可挣。面对如此残酷的现实,开发商拿地兴致寥寥。
2021年9月,杭州第二批集中供地,有作为现房销售试点的10宗“竞品质”地块,最终全部流拍。所谓“竞品质”,就是先审核开发商资格,再让其提报方案,政府打分后再参与竞价。之后,开发商还需要先办理不动产登记,再进行品质核验,最后才能现房销售。
也就是说,在拿地后的很长一段时间,房企只有投入没有产出。这个寒意,地产老板们都嗅到了。
市界了解到,即便2020年就全面实行现房销售,海南也并未大面积铺开。“我知道的是,只有海口那边执行现房销售了,比如中海和华润这两家房企,其他小开发商因为资金实力不够,达不到现房销售的条件。”王潇说。
但也有民营房企迎难而上。2022年8月,普罗中国集团董事长徐益明公开表示,未来,普罗理想国所有的销售,都将采取现房销售政策。普罗理想国是远郊大盘,开发周期比较长,且一直是售卖生活方式和生活理念的企业,投资拿地动作频率较低。
从目前来看,除了普罗中国这样少数非高周转的民营房企外,做现房销售的主要群体还是央企和国企。他们也有两种思路,一种是分期、分栋、分块开发,通过工程节点实现部分产品提前销售;另一种是通过产品规划突出产品优势,并以小面积、低总价区分客群,与周边产品差异化竞争。
这两种思路的核心都是:加快资金回笼,减少因资金回收的延长带来的额外费用。
前杭州金翰控股集团营销中心社群总监殷俊,更愿意将现房销售视为一场房企大浪淘沙的游戏。他告诉市界,因为这要求房企具有更高的市场研判和项目策划设计能力。同时,对项目建筑的适应性、在地性也会大幅提高。并且,“大型头部房企在融资成本、品牌价值、销售渠道方面的优势会更加明显。”
另一名资深地产人士亦认同此观点,“叠加2021年启用的房地产融资‘三道红线’‘四档管理’以及住宅用地‘双集中’举措,现房销售的推行下,行业有向头部集中的明显趋势。”
赵秀池则认为,市场经济下需要更多的使用市场经济手段,调动市场主体的主动性和积极性,应该完善一系列信用体系。“包括建立开发商信用评价体系,对守信开发商给予优惠融资支持、税费减免等待遇;降低资金监管的力度,形成守信者走遍天下,失信者寸步难行的市场格局;通过无理由退房规避预售制带来的交房与质量风险。”
关于大面积推行现房销售,行业仍有争议。但无论如何,在这场变革中,最大的受益者还是购房者。即便面对“现房会比期房贵”这一事实,包括程澄在内的多名购房者,都毫不犹豫地表示,会“优先购买现房”。
在心心念念的“家”面前,这多出来的两年,或者更多的房租,此时都变得不值一提了。
(文中程澄、萧雅、王潇、郭齐为化名。)
作者 |陶婷
编辑 |田晏林
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