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2021年底，经合组织做了一项调查，在样本的38个国家中，房价增长速度正达到50年以来的最快速度。

(资料图片仅供参考)

谁知仅仅过了不到一年，情况就发生了180度的大转变，牛津经济研究院预计其数据库中几乎所有国家明年都将经历经济放缓，这是自 2000年以来最普遍的一次房价增长减速，超过一半的国家可能会出现价格彻底收缩。这是2007、2008年以来最令人担忧的房地产前景，市场在温和下跌和大幅下跌两种可能间徘徊，发达经济体抵押贷款利率的持续飙升，有可能将一些房地产市场推向急剧下滑。

IMF在其发布的全球金融稳定报告中称：随着全球央行积极收紧货币政策以应对价格压力，借贷成本飙升和贷款标准收紧，再加上房屋估值过高，可能导致房价大幅下跌，在严重不利的情况下，未来三年新兴市场的实际房价可能下降25%，而发达经济体的降幅为10%。

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不可否认，放缓的最大因素是抵押贷款利率。在美联储连续快速加息之后，美国30年期交易的利率稳定在7%左右，是去年利率的两倍多，是2008年以来的最高水平。这种模式在许多国家都是相似的，欧元区、加拿大、澳大利亚和新西兰的抵押贷款利率已升至近年来的最高水平。

在许多国家，房价是由较低的住房存量维持的。10月份，英国待售房产存量是自1978年有记录以来的最低水平，而美国的存量仍处于历史低位。但市场低迷迹象清晰可见。大多数市场的住房通胀已经放缓，包括德国、澳大利亚。在欧元区，银行越来越多地拒绝住房贷款，并对已经发放的贷款收紧条件。根据第四季度的银行贷款调查，住房贷款需求以十年来最快的速度下降。9月份新增购房贷款同比下降30%。

多伦多的数字更为引人注目。这座城市单户住宅销售暴跌96%，公寓销售下降89%。

并非所有国家都面临房地产市场低迷的风险。在加拿大、新西兰和澳大利亚，过去几年房价加速上涨，加上大量家庭拥有抵押贷款和高额债务，使得房地产市场风险特别大。瑞典和英国因依赖浮动或短期抵押贷款利率而被敲响了警钟。包括日本、意大利和法国在内的其他国家处于更有利的位置，这要归功于更温和的价格上涨、较低的估值以及较低的家庭债务水平。法国和意大利的浮动利率债务份额也很低，这意味着在一定程度上免受抵押贷款利率上升的直接影响。

分析师乐观认为，全球范围内，房地产市场的状况不会衰退得像金融危机期间一样严重。一个关键区别是劳动力市场的实力。失业不会像金融危机后那样严重。借款人也受到长期合同的更好保护，抵押贷款受到更严格的监管。在整个欧洲，浮动利率抵押贷款的份额在过去十年急剧下降，10年或更长时间的抵押贷款交易已成为常态。德国、荷兰和西班牙尤其如此。

所有迹象表明，低利率支撑的住房需求激增已成为过去，全球市场正在走软。但是2006-2008年的房地产崩盘不会重演。

标签： 经济学家 新兴市场 未来三年