房价真的降了。国家统计局数据显示，2022年一季度，全国商品房销售均价为9522元/平，同比2021年下降了10.3%。值得一提的是，3月份，全国70个重点城市中二手房价格下跌的城市仍然有45个。

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房价降了，这意味着买房人的购房成本大大降低，但即便如此，当前的房价水平，对于绝大多数普通刚需族而言，仍然是“偏高”的。2月10日，易居研究院发布的报告显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年小幅回落，但仍然远高于国际标准3-6。此外，诸葛找房网发布的报告显示，2021年百城房价收入比数值为13.2。换言之，在全国稍有潜力的城市，普通刚需族买房的门槛是，最少不吃不喝工作13.2年。

房价“偏高”，购房难度居高不下，叠加过去近一年楼市都处于“降温通道”，购房者普遍对房价上涨预期不足，再加上很多人的收入大幅下降，凡此种种，即便2022年全国有超过80个城市“松绑调控”，但买房人的购房意愿仍然不强。

不过，进入4月以来，种种迹象表明，房地产有回暖的趋势。首先，央行、住建部、银保监会等高层均表态，“支持合理购房需求”。尤其是央行去年12月到今年4月，已经两次降准，累计释放1.6万亿流动性；其次，截止到4月20日，全国有超过一百个城市的商业银行自主降低房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等；再者，3月30日，央行公布2022年第一季度调查报告显示，未来3个月有17.9％的居民准备把买房当作增加支出的项目，环比上个季度，明显有所提升。对于下季度房价，有73％的人预期“稳中上涨”，由此可以看出居民对楼市的“下滑预期”正在发生改变。

买房人的信心正在逐渐恢复，市场也有升温迹象，尤其是人口增量、经济较发达、资源优势集中的一二线城市，房价大多也“止跌企稳”了。换句话说，未来市场的分化越来越明显，这意味着接下来真正有需求的购房者可能要行动起来了。

正如孙宏斌所言，未来调控会常态化，很多城市的房地产会回归居住本源，但中长期来看，重点一二线城市，房价上涨的压力依然很大。言外之意，在大城市有购房需求的刚需，买房应该早早行动。

我们一贯的观点也是对于在大城市居住的刚需，买房要按需行动，不能拖延。因为未来随着城镇化不断推进，人口不断向大中城市聚拢，资源不断向大中城市倾斜，这类城市的房产整体还是“供不应求”的，这意味着房价还会进一步上涨。因此，对于准备买房的人如果想买到满意的房子，应该按需行动起来。

正如文章开头所言，现在的房价，对于刚需而言严重偏高，这意味着很多人买房没有家里“6个钱包”的支持，是不可能实现的。冯仑曾经说过，现在大城市的房价，普通人单纯靠工资买房基本没希望了，而且即便靠卖旧买新，绝大多数人一辈子可能也只有一次机会。所以，购买到称心如意的好房子至关重要。

那么到底如何才能买到好房子呢？2022正准备买房的人注意，买房牢记这“7字”真言：买中、买边、不买三，基本不会买到差房子。接下来我们逐一进行详细解读：

首先，尽量购买中间楼层的房子

随着第三代住房“电梯房”的问世，现如今市面上品类最多的住房就是高层住宅，尤其是一二线城市，高层住宅的高度动辄三四十层。在深圳、上海等国际化大都市，为了节约土地，提升空间利用率，很多公寓、写字楼、住宅甚至盖到了60层以上。

对于初入城市的购房小白，面对一栋楼几十上百套房源，到底该如何选择呢？有人会建议“买高”，因为高楼层往往具有视野好、通风好、采光好等优势，但他们可能没告诉你的是，高楼层也有明显的“缺点”：1、性价比不高，高楼层单价往往也最贵；2、对电梯的依赖很大；3、发生火灾等事故时，救援难度也很大。

相比高楼层，低楼层的缺点也很明显，所以如果考虑性价比、居住舒适性，买房尽量购买中间楼层：既可以节省资金，又可以兼顾采光、视野、通风等需求，中间楼层即使电梯故障，爬楼梯也不会太累。最主要的是，现实中绝大多数的消防救援云梯都可以达到中间楼层的高度，打消了很多人对于安全的后顾之忧；

其次，尽量购买边户：东边户或西边户

有人可能会说，这是老思想，其实不然。从过来人居住的反馈来看，边户无论是采光、通风、噪音，都优于中间户。尤其是东边户，更受购房者的青睐。

边户的优势在哪？第一、大部分的边户是全明户型，采光非常好。不管是冬夏，光照都非常充足；第二、边户通风好于中间户，所以更容易使室内保持干燥；第三、边户只好中间户挨着，私密性更好，也相对更安静。

不过，也有人考虑到了边户的防水和西晒问题。对此专业人士给出了解释：其一，防水工艺已经日臻成熟了，大可不必过虑；其二，现在绝大多数开发商的窗户都是断桥铝，玻璃不仅中空静音，而且保温、防晒，所以这方面的顾虑也是多余的；

不买三：尽量不购买以下三类房子。买房要学会挑选具有优势的房子，同时也要学会避开劣质的房产。

第一，不购买超高层住宅。

超高层住宅一般指层数达到40层及其以上的住宅或者建筑高度超过100米的住宅。我们这里其实建议大家，尽量不要购买超过25层的住宅，尤其是很多县城，住宅的高度最好不要超过18层。

原因有三个：1、未来受“限高令”影响，这类住宅的价值会大大降低，尤其是县城，未来将以多层为主，所以高层势必会被买房人冷落；2、超高层住宅缺点非常明显，比如舒适性差、公摊面积高、对电梯依赖大、容积率高、社区大、居民多环境嘈杂等；3、近两年有很多专家、学者发表观点认为，未来高层沦为“贫民窟”的可能性很大。这主要是考虑到了超高层住宅未来很难妥善处理，拆迁难度大、成本高等问题。

第二，不购买远郊的房产。

这里不仅指三四线城市，也包含一二线城市偏远的郊区。为什么远郊的房产不建议购买？李嘉诚的购房理论其实说得很明确了：地段才是好房子的重要标准。买房如果逃离地段，很容易踩坑。

当然一二线城市的远郊概念相较于三四线城市要薄弱得多，因为一二线城市的轨道交通比较发达，上班族通勤靠地铁，不仅准时准点，而且速度快，大大缩短了通勤的时间。

为什么远郊房产不建议购买，主要是两方面原因：1、远郊房往往是新城区，“画大饼”的成分居多，换句话说未来规划、配套等落地较难，买房人很容易接盘。比如笔者的一位朋友，在老家县城购买了新城区的远郊房，房子建成3年了，开发商当初承诺的商场也没盖起来，不仅如此，医院、学校、交通等，更是严重夸大宣传；

2、远郊房不仅不保值，而且居住不方便。地段决定了其价值，配套也对升值有帮助，与此同时配套也决定了居住是否方便。如果开发商房子建成了，但是周边的交通很差、无好学校、无商业、无医院，搬到这里的居民，日常生活也没有保障。

大家在买房时千万不要被远郊房的“便宜”所蒙蔽，殊不知低价有时候其实就是没有价值的体现。事实上，远郊房一般去化周期都较长，回款难度大，这意味着开发商开发的速度也相应较慢。换言之，远郊房一般延期交房或者烂尾的隐患也相应更大。

第三，不购买小开发商、资金流有问题的楼盘。

近两年房地产行业所发生的事情，很多人也有目共睹：随着调控不断深化，金融信贷不断收紧，很多经济实力差、资金链告急的中小房企已经被淘汰出局了。据不完全统计，过去5年，全国宣布破产的开发商超过2500家。不仅如此，经济学家马光远预测，未来80%的开发商都会出局。

小开发商不仅品牌效应差，其资金实力也远不如央企、国企开发商，尤其是在未来楼市调控呈现常态化，房地产长效机制即将兑现的环境下，小开发商生存的空间越来越小。一旦出现资金问题，很难自救，基本不会有好的结局。

小开发商的楼盘不能买，还有一个核心原因是，未来在资金周转压力下，很容易烂尾，而且不排除开发商中途卷款跑路的情况发生。所以为了自己的血汗钱不打水漂，为了买到更好品质的房子，购房时一定要远离小开发商。

此外，据业内人士反映，小开发商的“通病”是喜欢压缩成本，最大化利润。直白点说就是，小开发商为了利润会铤而走险，做一些损害购房者利益的事情：比如提高公摊面积系数、偷工减料、私自变更规划、精装修减配等。

综上所述，我们温馨提示2022年正准备买房的人，买房时一定要牢记这“7字”真言：买中、买边、不买三。买房谨遵这“7字真言”，虽然不能保证一定会买到市面上最好的房子，但根据上千位过来人的反馈，基本不会买到差房子。

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