作者 | 詹方歌
(资料图)
编辑 | 邢昀
比起买卖市场的长周期,租房市场对人口迁移的反馈就敏感多了。
一线城市热闹的办公聚集区周围,每一间、每一套待租的房源,似乎都对应着离乡的年轻人。而在互联网公司聚集的地方,从后厂村、中关村,到望京,员工们的租房需求是区域租赁市场的重要支撑。
2022年,互联网公司裁员的消息从年中绵延至年尾,离开的年轻人把空房子留在原地,整个区域的租房市场也冷清下来。
房屋租赁市场里的一些风向标地带,不再呈现单一的“上涨”趋势,虽然互联网裁员并不能简单的与此划等号,但它是观察这些变化背后的关键一环。
1、未来科技城,支撑力在哪?
高薪的互联网员工从来都是房东眼中的“香饽饽”。房补、股票期权、上市造富这些话题不止流传在大厂人之中,也流传在各个互联网公司周边的房东耳朵里。
过去二十年里互联网公司的高速发展,让房东们形成涨租的惯性思维。
2013年,杭州CPI同比上涨2.5%,而据钱江晚报援引的我爱我家数据,2013年杭州市平均租金同比上涨近5%,房租的涨势超过了CPI,租金上涨最快的两个区域之一,是未来科技城。
那一年的8月,阿里巴巴总部搬迁到未来科技城,不仅带去了数万名员工,还有与之相关的上下游产业。新房价格被拉动,房租也明显上涨。
DAU、GMV在增长,互联网公司的人员规模也越来越庞大。2013年还只是2万名阿里人,到2020年末达到了25万人,虽然控股并表了高鑫零售(大润发)增加了12万人,但是去掉这部分也意味着阿里体系员工数量有13万人之多。
办公地点也不断外溢。
2022年9月,阿里云总部启动大搬迁,从未来科技城到云谷,这场大迁徙涉及人数过万。年末,围绕阿里巴巴西溪园区,未来科技城明显空了不少。退租潮波及2.6公里外的北大资源未明府,左同的房东主动找上门来:如果明年能够续租,房子又保持得好,每月房租降到2800块。
不过,以往这种因为工区搬迁带来的租金变动,经历一段时间的供需博弈后会再度达到一个平衡点。如今形势似乎有所不同,未来科技城板块的租金下探没有见底,另一股力量在拉扯往下。
2021年5月小渔入职阿里时,租了附近最火的小区之一——合景映月台。合景的出租情况一直比较紧俏。小渔记得,找房路过附近回迁房小区时,会有骑着电动车的房东阿姨来问:租房吗?但合景没有。
小渔和男友最终花了6000元租了一套接近90平米的三室一厅,房子装修一般,顶层,房东还放了一批家具不肯搬走。但当时空房不多,公司安排的酒店又马上要到期,她没有什么选择。
到2022年5月,小渔遭遇裁员,变成了前阿里员工,同组中还有10%的成员被优化。5月初房子刚刚续租,5月末被裁员,降本增效从公司政策变成个人生活方针。2023年5月,中介挂出的房租在5500元/每月的水平,但房东还是不肯降价,要维持每月6000块,无奈之下,小渔只好大包小包从住了两年的房子里搬走。
一个多月后,房东降了200块,还是没有找到下一个租客。
房东的执拗,其实只是过去多年间心态的延续,市场变化之快,房东们还没能迅速理解。毕竟类似的户型和面积,阿里周边一公里的房子比六公里之外贵了将近一倍,现在也依然如此。
小渔原本有在合景买房的想法,加入了小区车位群。群里,房东们热火朝天地讨论阿里1+6+N拆分之后的上市计划,还有前仆后继来到的年轻人,最终回到他们的房价和房租能否跟着再上涨一波,至少不要再跌了。
对于此刻租房市场的冷清,小渔也有另一种理解。阿里在西溪建了C区,2023年年底之前可能会全面建成投入使用,其他区域的阿里人也将陆续搬过来,或许能够逐渐填补上此前搬出去的人员空缺。
不过,未来科技城板块的人员流动还没结束,房租的支撑力量足够稳固吗?
2、“节区房”神话在改写?
除了依靠传统中介以外,互联网大厂人有自己的找房秘籍:阿里用钉钉,字节用飞书。
小渔说,今年这波裁员过后,钉钉的内网转租群里,和她同小区同户型的房子每月租金跌到了5200到5300元。左同离开杭州,来到北京字节后,开始查阅飞书群里中介整理好的房源表格。
《豹变》获得了两份房源表格,4月和6月,6月是毕业季,来自全国各地的字节实习生也都将赶赴北京,房价一般会普涨一波,但就6月初的情况来看,房租和4月相比差别不大,同一套房源甚至还有下调。今年的涨价季似乎还没正式拉开帷幕。
如果以字节人的身份,去到字节办公地点附近寻求租房,会发现这附近的距离多半以脚步丈量,距离工区步行15分钟以内是一个价格,30分钟以内是另一个价格。因为字节的租房补贴对应着地铁公交导航20分钟,或骑自行车20分钟,或步行30分钟,补贴每月1500。
房租补贴原本是互联网公司给与员工的一项福利,但也成为高房租的推手。
2021年,一名自称深圳南山区房东的用户在脉脉平台上问“大厂房补涨了没”,正是想借机涨一波租金。前几年迅猛发展的字节跳动,因为房补政策拉高了本就处于高位的海淀知春里附近的租金,那些围绕着字节工区的小区也被戏称为“节区房”。
杨楠的公司与字节靠近,但她却住在地铁通勤时长近一小时的位置,只因为公司附近的房租实在太贵。类似面积的两居室,杨楠和朋友的整租租金是7400元/每月,但在字节附近要贵上2000多块。“好点的装修,带电梯的房子(整租两居)就要过万了。”左同说。
2022年降本增效、去肥增瘦也成为字节的重要目标,“可能取消房补”的消息在社交平台传开。有网友称,字节要把房补改成交通补贴。更多人开始讨论,取消房补,“节区房”房租能降下来吗?
事实上,不少字节工区附近区域,房租比去年降了些。背后的助推力,也离不开“降本增效”这四个字。
抖音位于大屯路附近的一处办公区域,整租房源每月的价格比2022年同期普降了两三百块。有字节前员工告诉《豹变》,“去肥增瘦”的理念指导下,抖音在今年年初把大部分审核业务转给了外包公司,自有员工则转岗的转岗,离开的离开,25到30个人的组,裁到只剩5人左右,这些员工都是在2021年末随抖音搬到大屯路附近的。
望仲就是其中之一,不同的是,他是4月中旬主动离职的。虽然不算租房旺季,但望仲怎么也没想到,这间每月3000块的主卧竟然迟迟转租不出去,差点拖到房子到期。押金还是比房租低,权衡之下,他决定放弃押金,直接搬走。望仲走后,这个房间的价格降了一两百块,继续招租。
这不是附近租金降幅最大的小区,望仲说,政策上不允许对外出租的一个小区降幅更大,与二房东隐秘的私下交易中,这里的房源每月房租降幅达到500元。
海淀方恒时尚中心和紫金数码工区附近房租也在下滑,尤其是方恒附近,有整租房源每月比去年便宜1000块。
与之对应的是,在2021年达到11万员工之后,字节各个业务条线的优化调整一直没有断过。
此前有媒体报道称,2022年末,字节跳动整体的裁员规模约在10%左右,涉及商业化、教育、游戏等多条业务线。而字节CEO梁汝波在去年7月更新自己的个人OKR,“根据业务形势更新人力计划,让组织不膨胀和效率提升”“盘点务虚和冗余组织,保持团队精干”等。
不过,和杭州的未来科技城不同,字节的工区更为分散,知春里、大屯路、大钟寺附近也有不少中小型互联网公司驻扎,房租的下滑,并不能完全和字节的裁员相关联。
大厂裁员,小公司更是撑不过风暴。离开的员工也是离开的租客。
而以双榆树为代表的“节区房”背后,还叠加了一股海淀妈妈的力量,学区属性一直也是这一片租金的重要推手。每年6、7、8月份,除了来找房的实习生和应届生,还有千军万马刚过完独木桥的学生和家长。
但今年的情况有所不同。大钟寺附近的中介告诉《豹变》,这片区域100平米以上的大户型整租跌幅不小,形势不好,大家都不想租更贵的房子,包括拖家带口为孩子上学的海淀妈妈。
3、空出的几百间房源
相比杭州,北京的租房价格实在很高,这是左同来到北京最大的感受。独居太贵,所以不少大厂员工会选择和同事合租,尤其是没有房补的大厂。
意柠在新浪上班,那是赫赫有名的后厂村,号称中国互联网的十字路口,除了新浪,腾讯、百度、快手、小米、网易都汇集在此。
意柠和同事合租在附近的融泽嘉园,这里同样是快手的房补区。
快手的租房补贴曾经是每月2000元。2021年最后一天,公司发布内部信,次年2月将大幅缩小房补的适用范围:仅面向社会工龄3年以内的普通员工。不过,这并不足以拉低附近的平均房租。
真正的风暴发生在2022年尾声。
2022年10月,意柠的房子快要到期,她和同事看了一圈,发现附近的空房明显变多了,价格也降了下来。去和二房东谈,对方对降租表现得很爽快。“我们这片基本都是二房东,对市场清楚得很。”意柠说。最终,每月7600块的三居室降到7300块。
但这还不是融泽嘉园房租的最低点。附近的中介告诉《豹变》,年末快手和小米的大量裁员,让片区内一下子空出了几百间房源,加之年末刚好是租房淡季,单间每月价格普降了200块。
2022年末,有媒体曝出小米的裁员规模达到6000人,中国区个别部门的裁员比例高达75%。随后小米对外承认了裁员消息,但澄清规模并没有外界宣称的那么大。财报显示,2022年末,小米的员工数量比三季度末减少了近2800人。
快手这边,2022年底到2023年春节前,多个业务线同样经历了大幅裁员,涉及电商、商业化、游戏、算法等多个业务线。有媒体报道称,个别团队的裁员比例达到30%以上。
是大厂的裁员,让租房市场遭遇重创吗?
或许不能这样简单理解。更准确地说:即便是如此大体量的互联网公司,似乎也撑不起租金持续下跌的市场了。
没有产业集聚的地方,房租下降的幅度更大。意柠的男友在雍和宫附近工作,北二环,无可争议的北京核心区位,但没有明确的产业支撑。2022年11月,这附近一个单间的价格从每月4000元降到了3400元。有中介告诉《豹变》,不止海淀、朝阳,甚至西城的房租也在小幅下跌。相反的,国贸附近相似装修条件下的一居室,已经由疫情期间的5700元/每月涨到了6600元/每月。
贝壳研究院发布的住房租赁市场报告显示,2023年一季度,包括北京、上海、杭州等在内的重点40城,租金水平相比去年同期下跌了4.7%。四个一线城市中,除北京之外的租金水平都低于去年同期,而北京的租赁成交量也相对去年有所下滑。
房租和房价涨跌的逻辑是类似的:房子多,人少的情况如果持续一段时间,就会引起价格的下跌。在过去的很多年中,以北京为代表的一线城市不是没经历过这种情况,但过量的库存总能被迅速增加的人口消化掉,所以房租一直呈现上涨趋势。现在,这些租房的年轻人都去哪儿了呢?
值得注意的是,来自链家和我爱我家的数据均显示,2023年5月北京住房租赁市场的成交规模相较4月份有所回升。我爱我家研究院公布的整租交易数据还显示,北京市场每平方米的租金比四月份微涨0.6%,同比微涨0.8%。
这对于留在北京的年轻人来说或许不是好消息,但某种意义上来说,可能也意味着新的希望。
(应受访者要求,文中人物为化名)
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