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在上海,说起房子,每个人都有滔滔不绝的私家精彩故事。我参加工作后,从租房到买房,过程是曲折,结果是愉悦的。但是,最近我变得特别担心,因为我发现我在2021年买的二套房,它租不出去了。
回想2021年的上海房地产,尚是热火朝天。2020年疫情防控进入常态化,加之股市的小高潮,全球通货膨胀预期,从2020年9月开始,上海楼市慢慢走热。普通豪宅从12、13万涨到20万不稀奇。朋友见面讨论的是怎么打新,社保和积分便逐渐成了资本品,最后发展成最近云锦东方千万富豪现场结婚配对的“顶级”交易策略。
(资料图片仅供参考)
我当时手上还有点闲钱,也不能免俗,到2021年初,看着楼市趋热,就想在市区浦西核心地段买一套小户型出租。我在金融城做着貌似高大上的工作,内心却很不安,因为金融业发展的顶峰已过。我年轻的时候,金融业刚起步,想的是靠投资赚到足够多的钱,社保都不想多交。人到40岁,却越发想安稳。
一个大哥的父母是上海人,80岁身体健康,住在沪上谈不上顶奢的养老院,为了生活水平不下降到中产以下,加上请保姆的钱,一个月3万打不住。等我退休了,退休金够花吗?即使我够花,到时候还有80岁的老爹老娘,弄不好还要有个全职儿子在等我输血给他躺平。我老了还得赚钱啊。
股市靠不住,放银行贬值,美国人的硅谷银行还倒闭了。20年后,什么最安稳?什么最抗通胀?应该是阿拉上海国际大都市核心地段的房租!
于是,我在2021年5月入手了个45平的一室,内环核心、黄埔交界、绝非老破小,属性还是住宅,目标租客:南京西路附近的白领、跨国公司海归、老外,以及讲究品质和管理安全的女性,如网红和自由职业者。
中介告诉我,这里住了很多老外,一个月租金7500,毛租金回报率2.4%,在上海绝对香。老娘夸我:某某人700万的房子,才租6000,回报率没你一半,比我退休工资高。后来的事实证明,中介的话还是一定要打个折扣的。
算上等放贷的时间,房子拿到手已经是2021年11月份。刷新配套后,我成功在12月30号元旦前把房子租了出去。同一个中介却不说租金7500了,替租客向我砍价:租金7000,签3年,下午签、晚上付钱、明天起租,中介佣金只收半个月租金。我想行吧:少了500块,中介的话相当于打了个93折,没到跌停。
朋友说,你一签三年多亏啊,将来房租涨了你不亏了?我的判断是中国不同于美国,一定是温和通胀。签三年省了两次中介佣金,没有空窗期。做投资心态最重要,赚多赚少不要紧,稳最重要。
这还是多亏我动作快。房子买到后,2021年5月份就开始等银行贷款。如果再晚一个月成交,贷款很难批下来。当时,我在单位参加研究部的会议讨论宏观经济,只是觉得限贷太猛,没想到后果如此严重。现在房地产行业还在挣扎,ST公司好几个是房地产,忙着退市,忙得我心慌。
当然,更让我庆幸动作快的是,如果晚两个月拿到房子,碰上元旦春节是淡季,22年1月租不出去,等到春节后的2022年3月份上海就“静态”了。那就彻底芭比Q了。
租客倒是很给力,“静态”期间,没给我发过一条抱怨的消息,没让我找过一次物业。疫情期间,房租从不拖延,雷打不动准时到账。这侧面证明了浦西面向国际友人的小区防疫工作做得到位,租客在附近甲级写字楼上班,素质高啊。
就这样一个五星租客,却在今年4月份的某一天,突然搬走了。搬得很急。物业说凌晨还在搬东西,第二天就走了,不知道什么原因。按理说,疫情放开了,预期大好,不是应该继续租着吗?何必损失一个月的押金?非常不解。
好在一个月押金在手上,我不亏。赶紧租出去,弄不好还能赚。我把房源挂到了某绝对头部租房 app 平台。二周后,一个带看的都没有。线上平台公司难道真的不行了?为什么一个带看的都没有?2021年的出租的时候,一周总有一两个去看啊。
我急了,上高德地图,躲在公司厕所另一头的偏远楼道里,小声把周边的房产中介的电话打了一通。所有的中介都告诉我:房子租不出去了。
我问为什么?从链家到中原到福人居,中介的口径大致一致:走了不少人。出于我做金融工作的敏感,我本想问走了多少人。但反过来想,他们也是随口说说吧,走了多少人,来了多少人,经济学家都不能统计,谁能统计?他们静胡说。再过了两个星期,我意识到了事情的严重性,因为还是一个带看的都没有。这次中介的话,终于没打折。
我开始扩大范围,打更多中介的电话。他们说,你这房子优势是就近和方便、周边洋气还有魔都气质,但是上海地铁很发达,下调预算的人,他们在地铁沿线租便宜点的也很好,损失一点方便和生活氛围没关系。我无法反驳。
又过了两星期,好不容易有个租客看完房子后愿意出6800,马上入住。简直是连阴逢大阳,久旱逢甘露。我说行吧,老空置受不了,时间就是金钱,我还有贷款要还。公司研究部研究过了,降息早晚的事,房贷挂钩的MLF还会下调,就当我提前享受了央妈降息的福利吧。
赶紧回电话过去问中介租客的背景。结果大失所望。因为租客是个近70的老爷爷,自己的老房子没电梯,越来越爬不动楼梯了,独身一人。虽然现在身体很健康,但我不敢租给他。考虑再三,满怀愧疚地拒绝了老人,看他离开的背影,对我日后的养老生活又添了三分忧虑。难道老了只能进3万块的养老院?上海的年轻人,你们哪去了?
转机出现在我二阳以后。那日,我昏昏沉沉地心系着租不出去的房子,看了眼贷款扣款记录,头脑一发热,对中介说,我给你涨中介费,你赶紧给我拉人。从业年限越长,我越深刻体会到金融的本质是中介,陆家嘴金融民工的尽头是拉皮条。中介的本质是重赏之下必有勇夫,业务做不好还是钱没给到位。
中介说:哥,没见过你这么大方的,我给你扫楼去。这弟弟是真人才,我还没转阴,鼻涕还在流,他和我说,“找到了,哥,就在隔壁楼,有个房东要卖房,我把她的租客挖来了。价格你给便宜点,她肯定来,明天就搬”。
我娘觉悟高,批评我说:你这不是资金空转存量博弈吗?国家不提倡。我心想:我在陆家嘴金融城这么多年平时见的存量博弈还少吗?成交量不都是这么来的。我连租客是男是女都没问,戴上口罩就去把约签了。
签完这个开心啊,第二天二阳也转阴了,乐呵呵到公司上班。公司研究部正在研究楼市的宏观影响。研究员略带自豪地说出他的研究成果——根据高频数据显示,不仅一线城市二手房挂牌量在增加,上海房租都下降了。我心里愤愤:什么高频数据,你咋净说我知道的。
研究员继续滔滔不绝,还引用某著名房产研究院的《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》重磅报告。报告说:2023年3月,上海房屋租金收入比为28%,环比下跌21.7%,租金收入比降至历史最低。研究员兴奋地说:房租负担,真的降了!
我听完这话,打人的心都有。我的乐呵呵没了,劈头盖脸地问:租金收入比降了这么多,原因是什么?房租降了多少?收入是涨了还是跌了?你有没有数据?
研究员一怔,随后露出“我早有准备,你难不倒我”的微笑。他自信地切换到另一页PPT,引用了某公众号草根调研的文章说:有房东在某某租房管家平台的房子空置了77天刚租出去。这套房子在某某租房管家平台对外出租的价格比去年成交价下跌了20%,另一套也下跌了15%,完全抹平了2020年以来的租金涨幅。
研究员在切换PPT的时候,我咬牙切齿地想:雇你们这些高薪研究经济的人有什么用,裁掉得了,你很快也得考虑换地方租房子了。但是,当我听完他说的77天,下跌了15%的时候,我有点高兴了,觉得搞经济研究的还是有点用的,因为我刚签的租金是6500,比原来的7000只降了7%,比降15%真的感觉好太多了!
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