题图来源:视觉中国
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐 陈晓平
(资料图)
越秀地产,正搅动京圈市场。
6月20日,北京第一批次集中供地收官,23宗地,成交712亿元。
一掷千金的豪客中,越秀这张新面孔,格外生猛。
过去4个月,它拿下三宗京城热门地块,价格皆触顶,斥资共138亿元,连中海、华润都落在下风。
这家广州老牌国企开发商,长期深耕大湾区,过往鲜少涉足长江以北。
当下,楼市前景晦暗不清,潜伏京城两年后,越秀却开始高调出击。
百亿补仓
越秀地产,是今年在北京花钱最多的房企。
6月中旬,海淀区一宗住宅用地,30家房企“围猎”,经过多轮举牌竞价,触顶上限价格79.35亿元。在摇号阶段,越秀最终摘得。
它也志在必得。
在土拍现场座位席,越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅,身穿粉色衬衫,桌上放着一个红色纸袋,上书“大吉大利”。
收获心仪地块,越秀固然有运气的加持,把握窗口期也是关键。
为拓展北方市场,今年2月,它开启招兵买马。
董毅就是越秀高层特意挖来的,他在旭辉任职6年,从战略合作部负责人,一路晋级为华北区域总裁。加盟后,现在主抓投资和北京公司。
越秀又从金地请来两员大将——郭伟智、赵峰,分任北方区域董事长兼总经理、北京公司助理总经理。
“人才建设走在前面,马上就会开花结果。”越秀地产董事长林昭远说。
果然,很快迎来收获。
2月的北京土拍,这张新面孔,击败一众头部央企,分别以25.99亿、33.12亿,拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块。
“市场热的时候,我们拿不到地,冷下来的时候,在一些重要的节点,我们就拿到地了。”
林昭远在3月透露,北京是要重点发展的城市,一有机会就继续增持。
2023年以来,越秀地产一共拿地8宗,北京有三宗,总耗资138.46亿元,占到拿地总金额的82.5%。
两度进京
越秀地产长期聚焦粤港澳大湾区,尤其广州、佛山。
2022年,其北方区域销售占比仅4.6%,收入贡献倒数第二,仅次于西部地区。
两年前,越秀一度试探进入北京,联合北京天恒置业,以45.7亿元的代价,拿下怀柔区刘各长地块。
可惜,出师不利。
2021年11月,项目入市,定名为“越秀天恒·怀山府”,均价3.8万元/平米。开盘一年多,仍在艰难去化。
根据北京住建委的网签数据,截至6月21日,项目批准预售总套数1000余套,网签数仅为41套,去化率不到4%。
参考35273元/平米的成交均价,粗略计算,项目只卖了约1.76亿元。
“有改善需求的购房人很难流入,投资客也怕前景不确定。”
一位熟悉该项目的中介向记者称,越秀天恒·怀山府属于京郊板块,远离市区,周边配套较弱,出行得靠地铁,可是数公里内都没站点。
越秀开始偃旗息鼓,此后两年未在北京出手。
今年董毅带队,它重新进京,调整了投资策略,直指中心区域,且均为独立操盘。
林昭远称,越秀今年积极拿地,有政策端的转暖,也有结构性的机会。
“好的地方还是一房难求,价格在上涨,不好的地方还是很不好的,结构分化越来越严重。”
京城核心区域,自然是林昭远口中的“好地方”。
一位房地产人士告诉《21CBR》记者,北京区域短暂回升后,4月起止升转降,销售端也有压力;相比其他城市,确定性终究更强些。
二度进击,越秀坚持快开发、高周转路线。
越秀星樾4月底首批入市,拿地到开盘仅用77天,均价在6.2万元/平米,468套房源,超过2500组意向登记。
越秀星樾开盘现场
开盘即售罄,可谓“一炮而红”。
5月中开盘的越秀天玥,均价7.48万元/平米,战绩也不菲。官方披露,首开当日卖了18亿元。
这一回,看来在京城站稳了脚跟。
规模野心
北京项目的爆卖,增强了北上信心,也为今年业绩打下基础。
2022年,越秀销售额1250亿元,同比增幅超8%,TOP30强中,正增长的独此一家。
克而瑞销售排名中,其座次连升18位,坐上全国第16把交椅。同期,也受累于市场下行,毛利率降至20.45%。
2023年,林昭远的目标约为1320亿元,同比增长6%,1-5月,其合同销售金额已有695.19亿元。
此刻的越秀,达成规模目标,只要按部就班,更在意优质土储。
6月,出手80亿再加仓北京,意图或恰在于此。
越秀星樾、越秀天玥所在地块,溢价率不高,约为15%左右,楼面价分别约为2.5万元/平米、4.9万元/平米,毕竟体量大,仍有较大盈利空间。
“我们还要看后市,核心是投资者的信心。”林昭远说。
中指研究院数据显示, 去年越秀拿地金额达到346亿元,今年又准备了400亿预算。
至于拿地的钱,越秀大量举债招股。
今年以来,其已发行两次中期票据,募资分别约20亿元、14亿元;天眼查显示,截至6月,其附属广州城建已公布3期债券计划,合计募资可达54亿。
今年6月,越秀以每股9港元的价格,供股9.29亿股,募资净额 83.6亿港元。
“公司拟将供股之所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市之进一步投资,并用作营运资金。”其在公告中解释。
单单这些,总共筹资超过160亿。
土地狂飙,越秀体量膨胀。
截至2022年末,其总资产3463.5亿元,同比增长10.4%,总土储超2845万㎡;而有息负债增至883亿元,其中短债为157.4亿元。
管理层计划,将贷款利率控制水平在3.65%。
此番百亿进京拿地,越秀正持续“扩表”。今年以来,它也在杭州、青岛、上海、成都等地屡屡出手。
行业低谷,走出舒适区,大举外扩,野心真的不一般。
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