中梁控股(02772.HK)境外债务整体解决迎来重大进展。

6月1日，中梁控股发布公告称，过去数月，已就整体解决方案与境外债务的持有人进行建设性讨论，方案涉及拟于香港实施的协议安排计划（建议计划），针对公司已发行的优先票据，目前已与境外债权人小组签订条款细则。据此，中梁控股未能偿还的9.29亿美元境外债或能再展期3.5年。

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在2022年7月，中梁控股官宣违约，到期未支付一笔9.5%优先票据。官宣违约后，中梁控股采取一系列收缩动作，减少拿地、精简人员、出售资产等。

不过，资金压力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息债务总额约267.35亿元，具体到未来一年内需偿还的债务达到178.43亿元，但同期公司的在手现金仅有146.04亿元。

中梁控股在业内有“小碧桂园”之称，下沉三四线加高周转模式，短短几年，规模突破千亿，成为了地产圈中的一匹“黑马”。但在楼市泡沫退去的背景下，三四线城市的购房需求较弱，三四线土储占比近7成的中梁控股面临不小的去化压力，这也将进一步压缩公司未来的利润空间。

债务违约流动性承压

中梁在业内有着“小碧桂园”之称，专注于三四线城市和高周转模式，拿地后奉行的是“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高歌猛进的扩张下，2018年，中梁控股迈入千亿俱乐部，2019年成功上市，并于2020年首入行业20强。

在房地产进入新一轮周期调整下，中梁控股的高周转后遗症逐步暴露。2022年7月29日，中梁控股发布内幕消息称，一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期未支付，构成违约事件。同年11月，中梁控股表示，境内公开债务已全部还清，但预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息，并暂停所有美元债本息的兑付。

今年2月17日，中梁控股披露了旗下境外债的整体解决方案。一直与其所发行境外债务的若干持有人进行沟通与建设性接洽，力求就本金总额约为11.8亿美元的境外债务，制定整体解决方案。

4月14日，其再次出现违约。中梁控股发布公告称预期无法支付4月到期合计4.24亿美元票据。

或许是这次违约，促成了中梁控股境外债重组的重大进展。6月1日，中梁控股发布公告表示，与现有票据持有人小组成员就境外债重组订立条款细则。据此，中梁控股未能偿还的9.29亿美元境外债或能再展期3.5年，将缓解公司债务压力。

不过，公司的资金压力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息债务总额约267.35亿元，其中境内、境外有息负债分别为185亿元、82亿元；具体到未来一年内中梁控股需偿还的债务达到178.43亿元，同期公司的在手现金仅有146.04亿元。

销售大跌毛利率创新低

去年以来，中梁控股销售持续下滑。2022年，中梁控股合约销售额为660.5亿元，同比减少约61.6%。

今年仍未好转，公司一季度累计合约销售金额114.3亿元，较上年216亿元下滑47.08%；累计合约销售面积115.6万平方米，较上年214万平方米，减少45.98%。

据中梁控股披露，今年1—4月累计合约销售金额约147.3亿元，同比降42.68%；累计合约销售面积约147.7万平方米；累计交付22399套。据观点指数数据披露，1—5月，中梁控股全口径销售金额共179.3亿元，同比下降43.46%；权益销售金额共150.17亿元，同比下降44.67%。

中梁控股销售表现没有随着市场回暖而变好的原因之一，在于其土储的分布。2022年财报显示，公司二线城市、三线城市、四线城市占总土储比例分别为32%、49.4%、18.6%。

可以看到，中梁控股有近7成土储分布在三四线城市，在楼市泡沫退去的背景下，三四线城市的购房需求较弱，成交量萎缩，去化承压，将进一步压缩公司未来的利润空间。

2022年，中梁控股实现营业收入393.29亿元，同比下降48.33%，归属母公司净亏损13.46亿元，同比止盈转亏。其中，物业销售收入391.69亿元，同比下降48.1%；其他服务收入1.48亿元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3万元。

并且，中梁控股毛利率已经降至近六年最低。2016年至2022年，其毛利率分别为21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.9%。

危机之下，寻找“第二增长曲线”早已成为房企共识，去年9月，中梁控股发文宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业，探索轻资产扩张。目前，公司总裁周建中已经离职，在集团层面不再设置代建业务管理人员及团队，代建业务由地方公司各自开拓。

为了加强销售回款保证流动性，中梁控股正进行一系列优化调整保交付。根据中梁控股官方微信披露的消息，今年1—4月公司累计交付22399套，4月单月在济南、无锡、南阳、天门等地实现交付5470套房屋。

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