最近一周,关于上海楼市回暖的声音此起彼伏。2月16日,国家统计局官方认证“上海新建商品住宅房价涨幅第一”;二手房方面,“疫情三年,房价涨回来只用了一周”等词条更是登上热搜,引发广泛关注。
从中国房地产报记者多方走访来看,上海房地产市场确实在回暖,若以温度比喻当下市场热度,也仅是从0℃冰水到37℃温水,楼市还远未达到沸腾的程度。
(资料图片仅供参考)
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,从国家统计局数据来看,尽管1月上海房价环比涨幅在一线城市领先,但更多可能受结构性影响,是否能持续,还需要观察。
“如果说回暖很明显,我感觉还不至于。市场属于正常春节假期后复苏,大概率是去年12月和今年1月的需求积压释放了。”一位央企华东区域营销条线负责人表示,有些环比数据确实好一些了,但这些数据有时有滞后性,不能反映当前。另外,该营销负责人认为,市场回暖的时间太短,也就两三个周末的表现,若仅凭此来判断上海楼市火起来了有些片面,热度可持续性还不太好说。
二手房成交结构性筑底 市场热度回升
一组来自兔博士的数据显示,通过抓取上海各大中介平台的外网挂牌房源数据去重后得出,上海2023年2月的二手房挂牌总量约为8.4万套。在2022年2月至5月,上海存量挂牌房源平均数为3.5万套,6月之后,二手房挂牌量激增,去年11月至今,上海二手房挂牌量稳定在8万套左右。
反观成交量,上海链家数据显示,2022年7月以来,上海二手房成交了约2万套,此后逐渐下滑,至2023年1月,二手房成交量约8000套,也是近10年上海二手房成交量最低的一个月。
这种情况是意料之外,但也在情理之中。卢文曦表示,年末本身就是市场淡季,况且今年1月还遇到传统农历新年,市场重心早已不在交易上。市场淡季效应比较明显,一些中介店铺也提早休息,因此市场交易氛围早已不再。
从二手房挂牌量和成交量对比之下可以看出,上海目前仍然处于去库存阶段,从易居发布的百城库存报告来看,上海从去年10月至今年1月,库存去化周期均在5个多月。
价格方面,“疫情三年,房价涨回来只用了一周”近期在上海中介平台广泛流传。但实际上,上海新房依旧执行严格的限价政策,而二手房从去年至今,成交价格基本保持平稳,有些区域甚至有所下跌。
市民高先生告诉中国房地产报记者,自己去年下半年有了置换房子的打算,他表示:“年前看中一套房子,房东不愿降价,后来我们不想要了。年后那个房东又来找我谈,价格虽然让了一些,但是我打听了下,同小区同面积的房子,还有开价低20万元的。”
不仅如此,高先生还表示,现在很多区域二手房价格都虚高,不少成交的房源价格都降了,例如他所在的二手房交易群,近期就有人感叹“闵行春申地区挂了一年的房子终于成交了,不过价格从395万元降到了365万元,降幅超过7%”。
同样还有位于大虹桥概念辐射内的一小区,150平方米主打改善型房源,去年下半年房东挂牌价1280万元,现在据区域内中介人员介绍,房东心理价位已经降到1150万元,附赠车位。
三年疫情对于房地产业的破坏和干扰,实际上各地都存在一些积压的购房需求。此类需求释放,很容易带动房价反弹。当然“房价一周涨回来”的观点,本质上是说明房价的基本面出现了实质的变化。对于购房者来说,短期内还不需要担心房价过快上涨,就今年上半年来说,其基础不牢固,房价还是有一些打折促销的动作。
不可否认的是,上海二手房的市场热度正在稳步回升,买卖双方积极性都在提高。
据一位工作在上海郊区的中介人员透露,现在上海二手房市场回暖了,从农历新年前就开始有迹象,年后市场更好了。
“现在很多咨询的人都是确实有购房需求,比如生了二胎或者配合孩子上学需要置换的,很多客户也已经接受了房价不可能一直涨的事实,只要价格合适,还是比较好成交的。”上述中介人员表示,近几周,不少房源成交周期和客源成交周期都有缩短,房源成交周期从以前近三个月降到两个月左右,客源成交周期则由之前的一个月缩短至半个月,成交节奏有加快的趋势。
一些机构的市场数据也在佐证上海二手房市场正筑底企稳。春节后,上海二手房市场热度有所恢复,尤其是2月份第一个周末,链家的成交量较此前增长50%~60%,带看量增长了30%~40%,说明市场依然存在需求和购买力。
新房点状升温 “小阳春”可能提前开启
2月16日,在国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据中,上海新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.7%,位列第一。
对此,不少业内人士认为参考意义不大,原因是1月上海新房成交价格涨幅第一,主要受结构性影响。
卢文曦表示,1月虽然是传统淡季,但上海走出了淡季不淡行情。成交产品方面,中高端改善产品交易突出,成交面积前十榜单中有4个均价超过10万元的项目上榜,甚至有1个项目成交面积冲入前三。因此,结构上偏重于中高端产品,受此影响,指数出现环比上涨,并且涨幅比前期略有扩大。
此外,从去年年底开始,楼市政策暖气频发,对市场还是产生了积极作用。即使1月不是传统政策窗口期,但不少城市继续释放稳楼市举措,尤其是房贷利率方面,不少城市下调到3.7%,有助于降低购买成本。
上海目前虽然还没有太多举措推出,但是偏暖的信号对市场信心的恢复有推动作用。相比以往,房地产市场很快进入工作状态,兔年第一批集中供应房源早早推向市场,确保市场供应稳定。
这些积极的举措也切实推高了上海新房市场的热度。从近期市场表现来看,看房人数增多,入市意愿有所回升。
据中国房地产报此前报道,在上海开年共开盘的6个新盘中,招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都等项目房源均在开盘当天实现“日光”,部分项目重新开启“千人摇号”的盛况。
上海楼市回暖是一个积极信号。在经济学家、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来,上海的销售和房价会对全国市场有引领意义,对其他城市有带动作用。上海市场出现明显反弹会带动重点二线城市,而一二线城市转好之后会拉动全国市场变化,改变市场预期。只有主要城市回暖,其他城市才会依次回暖,但在这个过程中可能会出现波动。
不过,对于上海楼市的回暖,上述央企营销负责人指出,应注意到,这种回暖是呈现点状态势,主要表现就是,并非所有区域和板块都火起来了,只有热点区域、核心板块成交火爆,一些远郊项目去化依然较为困难。
一般而言,3月市场会迎来“小阳春”行情,按照目前的市场气氛来看,不少业内人士预计今年上海可能会提前一至两周开启“小阳春”行情。
连平则认为,当前市场还需要进一步释放需求,政策力度和方向也需要做适当改正。尤其是像上海等库存去化周期较短的城市,当市场出现转向的时候,地方政府、房企以及金融机构等各项支持动作就要动起来去做相应匹配。
标签: 上海楼市
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