上海楼市走向某种程度上是一线城市楼市温度的风向标。

2022年开年至今，上海楼市的成交与租赁活跃度开始上升。原因包括上海去年放宽引进人才落户政策，新经济带动的租赁需求爆发，市区动拆迁人群购买需求在郊区获得释放等等。

尽管2月份受集中供应和春节假期影响，供应与成交较1月出现下滑，但活跃度持续升温，是各大中介机构判断上海楼市小阳春将会如约而至的主要依据。

根据多家机构的统计数据，上海春节后楼市上扬呈现以下几个关键词：60平方米、200万元、郊区。

贝壳研究院数据显示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下刚需房源成交占比较1月提高4.5个百分点，一居室房源成交占比提高3.3个百分点。上海中原地产监测，春节后上海市区房租小幅上涨。

亿翰智库研究总监于小雨透露，其最近跟踪观察了十多套二手房，春节后这些房源虽然挂牌价格涨跌不一，但活跃度明显变高了。于小雨指出，信贷对楼市支持力度加强了；虽然上海一二手房按揭门槛没有降低，但是信贷额度放量，审批速度加快，二手房活跃之后一般会带来新房需求的上行。

上海中原地产市场分析师卢文曦发布的上海2月房价地图显示，2月楼市成交量是回落的，当月上海新建商品住宅成交面积80.9万平方米，环比减少37.5%。但多个区域的房价上涨明显，尤其是嘉定区。

“现在的上海像极了2015年的春节后，小阳春快来了。”于小雨指出。

行情由郊区和小户型开始

据亿翰智库研究中心的观察，多数购房者正尝试卖掉手里的二手房去“打新”。新房有价格优势，且税费少，首付比例可控。

2022年上海首批集中供应已于2月公示，这一波供应将推出11812套房源，为当下楼市再次“补血”。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析，市区楼盘的供应有所增加，成交均价会有一定程度增长，但这种结构性增长属于合理范围之内。考虑到房地联动价并未松动，上海新房近年内价格将保持稳定。

但上海楼市已经开始弥漫升温气息，这波行情是从郊区与总价低的小户型开始的。根据上海本土一家市占率较高的机构数据统计，截至2月27日，上海二手房成交1.2万套，环比下降19.3%，但2月二手房主要中介挂牌均价为59095元/平方米，较1月上涨约0.4%。

这一轻微的价格涨幅背后，是郊区成交的变化。家住嘉定新城的王斌（化名）从2021年下半年开始关注置换型房源。今年春节上班后，他与中介交流之后发现，嘉定新城的房价涨了。年前一套400万元总价的两房电梯洋房，目前成交总价已经变成420万-430万元。

据嘉定新城一家中介业务员介绍，其2月初成交一套房子400万，到了2月底，同样面积、户型的房子，425万-430万元成交了。在他看来，嘉定新城房价大半年来呈现U型走势：2021年上半年房价上涨，去年底下行，今年2月底开始上扬。

“杨浦、虹口到这边买的人最多。”这名业务员指出，上海杨浦区、虹口区拿到动迁补偿的群众成为最近嘉定新城板块的主力购房群体。由于上海多个中心区域的动拆迁补偿款采取分批次发放，动拆迁人群的购买也是分时段的。嘉定新城春节后这一波行情，有赖于外区置换人群的发力。一个现象是，相比2021年下半年嘉定新城不少刚需房源总价有20万元左右的下调，春节后类似房源议价空间开始变小，房东与购房者的心理预期逐渐靠近。

而在市区成交量较活跃的杨浦区，二手房报价也出现明显上涨。以新外滩花苑为例，一名准买家发现，其关注的房源报价比2021年低位上涨了不少。

据部分中介人员透露，在嘉定新城核心区域，有的次新房房源报价接近8万元/平方米。卢文曦指出，嘉定区新增的产品选择性多，交易活跃度回升也正常。

此外，从2月成交居首的板块为临港新城可以看出，人才落户政策放宽与房地产信贷投放逐步修复之后，区域楼市成交有上涨的端倪。

2022年2月，临港新城新房以1641套成交量居全市之首，无论是成交套数、成交面积，均是排名第二的颛桥板块的两倍。与之相对应的是，位于上海郊环外的某楼盘成交量排名第一，也可佐证刚需购买力在这一轮行情中占据主要地位。

分析2月成交数据可见，成交均价2万-3万/平方米的房源依然保持高位，单价2万/平方米以下房源占比上升明显；成交总价200万元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以来成交最多的房源类型。

二手房租售价格上行

进一步分析上海第三方机构的二手房成交数据可见，楼市回暖信号已释放。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。2月首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。

实际上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已经超越1.5万套的枯荣线。2月份春节过后，第一周，上海某主流中介机构的挂牌量仅有几百套，房源正被快速消耗；但第二周之后，房源挂牌量逐渐恢复正常；上海中原地产的一周报价指数，在年后开始反弹，2月最后一周超过50%的枯荣线。

另外，上海市中心房源租赁量价齐涨。上海中原地产卢文曦认为，春节后房屋租赁量价齐涨与上海去年放开人才落户政策有关。中原地产城市租金指数显示，上海租金指数在过去一年涨幅超过10%。

一线城市楼市上涨始终存在管控压力。分析师指出，二手房带动下的上海楼市小阳春能否如约而至，更多取决于信贷支持力度、房价上涨预期与供需平衡情况。此外，市场情绪也很重要，一方面新房热销释放出楼市回暖信号，另一方面，近期部分城市楼市微调政策提振信心。在这些信号的传递下，购买冲动会增加，而且当下是传统的小阳春，固有的惯性思维也在发挥效用。

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