“提前还房贷之所以能频繁登上热搜，并不是说很多人突然有钱了，而是因为整个市场的倾向性变化。当前，整个资本市场正处于一个内容极度匮乏的状态，没有好的投资标的，于是，很多人将手里的钱用来提前还贷。”

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作者/芳华

很多学者认为，当前，压在中国经济头上的三座大山分别是：疫情、中美关系、房地产，现在，随着疫情管控发生了重大的变化后，作为其中一座大山的疫情，已随着2022年就这么悄然的翻片了。

随着疫情防控政策逐步优化和放开，2023年中国经济增长的前景也变得更加明朗乐观。结合最近高层在不同场合的讲话及各种政策的出台，很多市场机构都认为，新的一年，房地产业有望获得全面恢复和发展。

然而，我们从贯穿了整个2022年，甚至在2023年的春节还屡上热搜的“提前还贷潮”中，看到了很多人对于房地产业的忧虑。一是对房地产未来并不那么看好；二是对未来收入并不那么乐观；三是对未来投资收益率的预期降低。

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坚定的LPR背后是对楼市的悲观

12月20日，央妈公布了12月的LPR报价，1年期还是3.65%，5年期以上还是4.3%，这让很多期待利率下调的人扑了个空。对于手里捏着存量房贷的人来说，也折损了一个利好消息。

在疫情蔓延的三年中，很多人的收入都受到了不同程度的影响，房贷断供的情况也层出不穷，尽管有银行给出了延期还款的方案，但如果仅仅靠政策的帮助，效果也不会太明显，因为期限到了，还是要拿出钱来还房贷。

2022年，当很多城市的房价还在磨磨蹭蹭不敢降的时候，房贷利率早就纵深一跃，跳进了谷底——2022年12月，全国首二套房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%，双双创下了历史新低。

在楼市不怎么景气的这两年中，房贷利率一直在下调，截至2022年12月，已经降到了有史以来的新低。房贷利率之所以大跳水，主要原因也是因为市场下行，而且从现阶段的形势来看，楼市怕是很难在短期内回暖。

在对房地产长期趋势看淡的情况下，提前还贷就意味着减少了长期的支出，虽然这是无奈之举，但在目前的经济环境下，也是比较权衡利弊得失后的理智做法。

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提前还贷背后有啥更深层的原因？

2022年第二季度，央行组织的城镇储户状况调查问卷显示，收入感受指数、对于未来的收入信心指数都低于50%。低于50%，也就意味着现有的收入在减少，未来预期也在下滑。其中，收入信心指数更是比2020年初更低，只有45.7%。

在消费方面，由于预期收入的下滑，大家也表现出降低消费、增加储蓄的意愿。2022年的前两个季度，有超过五成受访者选择将可分配收入划归“更多储蓄”，而且这个比例还在上升。2022年7月，央行最新数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。

从以上数据不难看出，无论是信心、收入指数和消费意愿都有降低的趋势，但有一个数据是升高的——数据显示，最近几年，35岁以下的年轻人，每月储蓄平均占收入的比例从20%左右提高到25%。甚至有调查显示，2021年，高达76%的35岁以下受访者表示愿意增加应急投资/储蓄的金额。

央行最新公布的2022年全年金融统计数据也显示，人民币存款数据以全年新增26.26万亿的数额，创下历史年度新增存款的新高。其中，住户存款增加17.84万亿元，成为存款多增的主要来源。与2021年的9.9万亿相比，2022年的新增存款高出近8亿，不是一个小数目。

居民储蓄增速加快，一个最重要的原因就是居民的消费动力不强、消费顾虑增多、以及理财投资收入风险增大有关。于是，提前还房贷，就成了普通人在“相对不稳定”的大环境下，能抓住的一个相对稳妥的选项。

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不是每个人都适合加入提前还贷大潮

虽然提前还贷是可行的，但提前还贷划算与否，还要衡量自己的贷款偿还方式、剩余年限、和房贷利率。

选择哪种方式更省钱，也是关键。目前房贷主要有两种还款方式：

等额本金：这种还款方式是将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。特点是总利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

等额本息：这种还款方式是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。特点是，每月的还款额相同，也就是说本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。

两种方式听起来繁锁，我们在选择时只要掌握一个原则，那就是“本金还得越多，利息就越省”就够了。

如果单从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限更划算，因为借款人的还款周期加快，要还的利息就会减少。借款人若是对当前月供没有太大的还款压力，只想尽快还清房贷的话，那就可以选择缩短还款年限。

如果选择了减少月供的话，那么每个月的还款压力就会减轻，当然，利息也会有所减少，但是可能比缩短还款年限减的利息要少一些。如果自己觉得当前每月的还款压力比较大的话，那就可以选择减少每月月供的方式。

如果要单纯从把自己的利益最大化的角度来看的话，是否要提前还款还需要考虑两个方面，一是等额本金或是等额本息的方式，二是已经还款多长时间了，一般来说，分为以下两种情况：

等额本金还款期已过1/3。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大，提前还款意义不大。

等额本息还款已过1/2。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，这时再考虑提前还款，基本就没啥意思了，不如留在手里钱生钱。

最后，还有一点也尤为重要，那就是，如果是在很早之前，或者近期利率低点上车的，提前还贷的意义也不大。

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