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广州2022年土拍落下帷幕。
12月15日,广州年内第四批集中供地收官,供地6宗,成交5宗,流拍1宗,成交金额为191亿元,而流拍的地块位于广州中心区——天河区。至此,广州2022年土拍工作结束,全年揽金约1221亿元,相比2021年减少约557亿元,锐减3成。
值得注意的是,也是在12月15日,国家统计局发布了最新一期70城房价指数,其中广州11月份新房价格环比下降0.5%,二手房价格环比下跌0.6%,均连续四个月下滑。同时,数据指出,截至今年11月底,广州新房库存11.8万套,去化周期18.9个月。
安置房用地争夺最为激烈
广州第四批次集中供地,共出让6宗地块,而这也是2022年四轮集中供地中供地宗数最少的一批次。其中,1宗流拍,1宗溢价成交,另有1宗安置房回购地块以降价竞回购价方式成交,合计揽金191.22亿元。
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具体来看,此次流拍地块为天河梅花铝厂地块,与之前火到摇号燕塘地块三(AT020883地块)一路之隔。据《华夏时报》记者了解,今年7月18日,广州2022年度第二批集中供地竞价出让,其中天河区燕塘地块三(AT020883地块)经过54轮的竞价达到最高限制值,后转入现场摇号阶段,最终由越秀地产以81.19亿元竞得。
为何此次天河梅花铝厂地块会流拍?
关于地块流拍原因坊间传闻说法不一,除“受周边新开楼盘去化不佳影响”以外,另有说法则是“地块权属尚不明确被迫流拍”。
而中指研究院土地事业部负责人张凯在12月15日接受《华夏时报》记者采访时则表示,流拍的天河区梅花铝厂地块区位优越,但因需配建超2.2万平安置房,致使其实际楼面地价过高,最终流拍。
此外,唯一溢价成交地块为另一宗天河区中铁物流园地块,被保利以95.81亿元拿下,折合楼面价45915元/平,溢价0.2%,进入广州宅地成交楼面价TOP10行列。据悉,该地块位于五山板块,此前已断供7年,直至今年豪宅汇景台入市才填补了供应缺口。今年汇景台的成交均价为12.5万元/平。
广州中原研究发展部则表示,中铁物流园地块未来大概率将会建成单价“10-15万+”的豪宅项目,这将刺激汇景、黄村、牛奶厂等天河东部高端板块业主心态,建议买家同样要加快入市步伐。
不过,说到此次土拍热度最高的莫过于白云区安置房用地。由于该地块建成后的房子由白云区政府指定单位回购用于拆迁安置,房企不用担心销售问题,所以这宗地块竞争最激烈,共吸引3家企业报名竞拍,经历了9轮报价,最终由中建国际以总价16.35亿元拿下,竞安置房回购价格17100元/平。
张凯指出,在市场充满不确定性的当下,房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益的地块。
白云安置房地块的竞争是最激烈的,让人有点意外。该地块的利润率尽管不会太高,但是因为会由政府兜底回购的原因,市场风险又是最小的,反映了这一阶段企业追求稳妥的策略以及对业务转型的尝试。
同时,肖文晓指出,本次土拍波澜不惊。此前“金融十六条”以及“三支箭”的出台尽管是行业资金面趋于改善的一个显著拐点,但是无论是通过信贷、债券或者股权中的哪个融资渠道,企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间,因此也很难在年底这个关口倾力而出。也正因为如此,明年首次集中供地房企的表现会更加令人期待,政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。
全年出让金锐减三成
值得注意的是,随着第四批集中供地收官,广州2022年土拍落下帷幕。数据指出,广州今年四批供地合计成交819.5万平,同比锐减四成;与此同时,今年广州土拍收金只有1221.42亿元,同比降31%。可见,今年广州土拍成交规模对比去年有明显缩水。
此外,据统计,广州今年土拍成交幅数共48宗,同比减少38%,其中有28宗来自中心六区,占比58%。
值得注意的是,广州今年并未完成年初定下的供地目标。根据广州市规划和自然资源局今年年初发布的《广州市2022年建设用地供应计划》,原计划广州今年供应建设用地2505.02万平,其中商品住宅用地供应计划436.88万平。
而截至第四轮集中供地收官,广州合计已出让宅地面积305.53万平,完成率仅约为七成。
土拍市场的冷暖与房地产市场息息相关,土拍市场萧条的背后是广州房地产市场仍处于严寒中。
数据指出,截至今年11月底,广州新房库存11.8万套,去化周期18.9个月。尤其是11月新房供求萎缩明显,从市区至郊区,广州约8个区域先后推出疫情管控措施,线下销售活动停摆,楼市热度降至冰点。成交均价为35075元/平,环比下降10%。
此外,国家统计局于12月15日发布最新一期70城房价指数,其中广州11月份新房价格环比下降0.5%,二手房价格环比下跌0.6%,均连续四个月下滑。
不过,广州中原研究发展部则认为,2022年土地出让情况将对未来1-2年新房市场产生深远影响。像过去4年“天量供应”的增城、番禺、黄埔今年用地供应量减少50%以上,其中多年的“东大仓”增城更是同比减少79%,这意味着未来增城新房供应将趋于紧张,有意入市增城优质板块的买家,应该抓紧时间购置。而海珠、荔湾、天河三大核心行政区今年土地供应量大幅增加,且地块大部分处于优质板块,明年入市或将会刺激周边一二手市场。
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