12月15日,国家统计局最新数据显示,11月,石家庄二手房价格环比下跌0.70%。房天下数据显示,11月石家庄新房成交1058套,环比下降50.47%。有销售人士对《华夏时报》记者表示,防疫措施优化后,不少客户因感冒发烧不便出门,所以目前来看,12月的销售情况不够理想。
【资料图】
12月14日,当地一位房产代销公司的负责人接受《华夏时报》记者采访时表示,目前石家庄楼市面临的问题仍是“保交楼”,过去两年,期房交付延期已让购房者信心受挫,信心重建需要过程。另有销售人士对记者表示,不少购房者担心未来两年收入降低甚至消失,担忧承担月供吃力。
今年10月,相关部门发布文件称,将加强石家庄人口产业集聚承载力,打造具有全国影响力的现代化省会都市圈。12月14日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,“解铃还须系铃人,关键还要增加省内人口的需求。”
市场随疫情起伏
12月15日,国家统计局发布2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格最新数据,显示,石家庄二手房价格环比下跌0.70%。用石家庄房产销售人士的话来讲,“这并不稀奇,已经跌了5年了。”
贝壳找房显示,石家庄3年前的二手房均价15314元/平米,显著下跌发生在去年10月,从15434元/平米开始下滑,目前均价13365元/平米,每平米下降2069元。
疫情管控措施优化已有两周。12月14日,石家庄一家房产代理销售公司的负责人王越(化名)接受《华夏时报》记者采访时表示,“这个月项目成交稀稀拉拉,每天大概有10组客户。但相比11月份还是好一点,那时每天仅有两三组客户,更冷清。”
王越称,“我们的项目10月出售了40来套新房,但石家庄的疫情自11月开始加重,当月楼市很不景气,我们了解到的同行,当月销售超过10套的就很罕见,多数楼盘只能卖个七八套,有的甚至只有两三套。12月也不乐观,预估我们顶多卖十来套。”
房天下显示的数据,印证了王越的说法。房天下数据显示,今年10月石家庄新房成交2136套,比9月增加789套,到了11月,成交仅有1058套,环比10月下降50.47%。
王越认为,“购房者是否愿意出门看房、买房,就是随着石家庄市内的疫情变动而起伏。” 石家庄疫情指数显示,今年11月11日至今,百度健康问诊指数呈上升趋势,尤其从12月7日开始,问诊指数上升显著。
12月14日,房产销售林嘉(化名)对记者表示,“不要求72小时核酸后,大家反而减少出门了,包括饭店老板娘、卖菜的小老板等。”
王越对记者表示,“随着石家庄楼市从卖方市场到买方市场,我们代理销售公司的服务主体也由开发商转移到客户。”
“楼市好时,大家都来抢房,我们会研究客户开什么车,去哪里吃饭,怎么把广告送到他们手上。但现在,我们的服务对象就是客户,需要提供更专业的服务,至少帮客户研究所购区域是增值还是保值,亏损的可能性有多大,哪个区更具投资价值等。”王越表示。
购房者信心受挫
石家庄楼市冷清,只因疫情吗?王越自毕业后就在房地产行业工作,目前已有20年时间,王越通过和购房者的频繁交流分析,“市场不景气,也是因为购房者信心受挫了。”
王越分析称,假设一对年轻夫妇购买一个小三居,总价大概100万出头,首付两成大约二三十万,月供大约4000元。如果夫妻二人每人每月4000元工资,加上公积金加持,其实月供4000元可以承担。
尽管月供可以承担,但大家购房的积极性仍然不高。王越认为,这其中还有一层原因,“期房让购房者产生顾虑,买现房又比期房每平米贵出2500元至3000元。”
王越透露,石家庄有许多新房延期交房,在这些延期交房的开发商中,以本地开发商居多。延期的项目中,有的延期几个月后可以交房,但也有部分企业由于资金链问题,在努力“保交楼”的路上。
“2017年房地产市场形势好,有的开发商拿了一些价格超高的地,后来由于自身经营不善导致资金链出现问题,以至于最终拖欠工程款,甚至还导致民工集体要钱。”王越说。记者注意到,目前石家庄安联生态城凯旋府的业主正在短视频平台讲述交房难题。
购房者对收入增长信心不足,也是谨慎购房的原因之一。房产销售林嘉对记者分析,“几乎没有购房者认为未来两年收入会有增加,有的购房者甚至顾虑将来收入断供怎么办。以前有钱就想买房的激情消失了,疫情反复和房价下跌,让不少人开始想要存钱。”
央行披露的最新数据显示,今年前10个月,我国居民存款的增速扩大显著,居民存款增加127016亿元,增幅12.4%。而去年同期,居民存款增幅是7.1%。今年居民存款比去年同期增速扩大近乎一倍。
将中心城区建成特大城市
除去疫情干扰及购房者信心受挫外,还有一个问题令石家庄略显“尴尬”。当地多位销售人士提到,石家庄的年轻人在大学毕业之后多选择去一线城市打拼,尤其来北京打工的居多,购房群体外流也是一方面原因。
公开信息显示,石家庄下辖22个县市区,具体分为8个区、11个县及代管3个县级市。2022年石家庄常驻人口1120.47万人,其中中心城区常住人口共为391.72万人。今年10月26日,石家庄市自然资源和规划局发布《石家庄市国土空间总体规划(2021-2035年)》公示稿提到,将合理引导人口规模增长。
上述公示稿提到,规划到2035年,石家庄常住人口达到1220万,城镇人口达到1000万,同时将中心城区建设成为人口规模超500万的特大城市。也就是说,按照规划,2035年前,中心城区人口至少要增长大约20%。
王越认为,中心城区人口增加就意味着购房潜力加大,意味着中心城区楼市去库存的加快。王越说,“石家庄对外省市购房者的吸附力不强。目前市内房源的潜力销售对象就是石家庄下辖的县及县级市,也包括邢台、衡水、邯郸等周边城市的居民。”
记者注意到,前述公示稿还提到,石家庄将加强与邯郸、形态、衡水及辛集、定州等城市的联系,增强省会人口产业承载力,完成对外交通体系,提升辐射带动力,共同打造具有全国影响力的现代化省会都市圈。
石家庄的房价近年来一直处于下降趋势,尽管如此,楼市活力依然不足。业内人士认为,激活石家庄市下属县及县级市居民购房,会是一个有效措施,而真正实惠的价格还是能吸引客户的。
记者了解到这样一个案例,石家庄一本土房企和知名的TOP10房企在石家庄合作开发了一个项目,前期 TOP10房企以11500元/平米销售,但今年9月,TOP10房企暴雷后,房子开始出售困难。本土房企由于担心受拖累,因此与对方解除合作,后将该项目以9500元/平米出售。大降价后, 300套房不足3个月就售出70%。
目前石家庄市二套房的首付比例30%,对此,销售人员林嘉说:“应将二套房首付比例也降为20%,毕竟石家庄楼市都这么难了。”
12月14日,易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示,“解铃还须系铃人,关键还要激发省内人口的需求。要刺激刚需和改善,进一步降低购房门槛,如降低首付比例和贷款利率,同时简化购房流程等。”
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