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最近，跟一位在南昌的同学聊天，说起房子，真的是一把心酸泪：

自己的房子，降了5万，就那还得降价，中介一个劲的也在劝说，要想尽快卖掉，就得降价了，因为顶级学区房想要出手的话，预期也不能太高，否则也不好卖。

早知道，就不在这边买房了，现在想回来，卖掉亏钱，不卖，在别的城市买不了房子。

一直左右摇摆，举棋不定。

其实，在南昌难的并不是她一个人。

4月初，南昌链家真实在售二手房 59577 套，而在前3个月的数据，根据南昌房信网显示，分别是1241套，701套，1195套，将近6万套的库存量，每月的去化只在破千的边缘。

除此外，将近1千多个小区，更是3个月没有成交，并且这类小区占比还比较高。

南昌的二手房房价从去年5月份至今一直是下跌的过程中……

只想说，属于南昌的二手房之路将会持续艰难。

而从全国来看，根据清明节的数据判断，80%的城市新房成交都是惨淡的。

同比去年清明节，今年相对比较好的就是北京6.9%，苏州1.7%，同比还是正数。

而温州，莆田，南京，大连，武汉直接下降了7成以上。

在这些负增长的城市中，深圳的表现还算是比较好的。

这就是今年的清明节。

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那么过去的3月，到底真实情况如何呢？

值得看的有两点：

1、重点城市二手住宅成交量为67897套，环比上月增长57.13%，同比下跌46.36%。

苏州，杭州，广州环比上涨前三。成都同比遥遥领先。

2、重点城市二手房房价环比上涨0.88%，同比上涨0.59%，这是2021年10月以来同比首次回正。

只有深圳下跌，其余9城均环比上涨，上海，北京，南京为前三，同比南京，上海，杭州为前三。

从两个数据来看，3月的暖风吹醒了部分城市部分人群。

主要的原因是政策放松：

3月1日，郑州出台楼市新政19条，取消认房又认贷

3月30日，福州放开限购

4月1日，秦皇岛市，衢州市取消限购……

从今年2月份开始楼市的利好政策就不断，信贷放松，10城纷纷下调利率，接着又开始降首付，调整公积金贷款，限售限购的政策等等进行了一波刺激。

虽然有所提升，但是信心依旧不足，同比去年仍然有一定的差距。

可以看下具体的城市：

苏州本月二手住宅成交环比上涨130.32%跟疫情有很大的关系，上月成交差，除此外，相同因素下还有处于水深火热的上海。

在这里广州因为政策的刺激，比如下调房贷利率的等成交回升一些。

而同比的话，只有成都的成交量仍然高于去年同期，而其余的几个城市都在减少。

不妨具体看两个城市：苏州，成都

1、苏州

苏州从去年4月之后，基本上成交量都处于下降的趋势，这个可以说是分界线，这个月份前后呈现的是倒v的状态。

今年2月份由于疫情+春节假期的影响，只有1537套，成交并不算好，但是比2020年2月份的1128套要好些，并不是历史最低。

不过3月份，苏州的新房市场确实比之前要好些，一些热门楼盘关注度还是比较高的。不管是新房还是二手房成交量环比都上涨，新房上涨了7成。

在这种情况下分化也是比较严重的，同比去年，湖东、高铁新城、胥口、吴中城南、吴江城中等板块有小幅上涨，最高涨幅18%。而渭塘、震泽等区域下降的比较多达到20%以上。

在苏州，一定要认准一个道理：

产业第一，东强于西，北强于南，园区、新区狮山限价4万的倒挂盘秒杀所有选择。

2、成都

5月28日成都公布了二手房指导价，于是在6月份成交量瞬间进入冰封期。

二手房指导价卡住的贷款，金融端，没有钱，直接打在房地产的七寸上。购房需求也被压制。

但是在2021年9月出台了公积金新政以及开年的信贷放宽，成都的成交量逐渐上涨。

去年的从9月份的2千多套到11月的5千多套，12月达到了12239套，1月份，2月份虽然下降，但是成交也在7千+，3月更是突破了万套，创下1年多的新高。

主要的原因就是利率的放松，影响到成都。

可以看下下调利率的城市：

这波信贷政策，刺激了不少城市。

成都的二手房成交量在3月份直接超过了新房的成交量。

成都的热度高于其他城市，未来深圳的成交量也会相对好些，同样是二手房指导价的城市，深圳住建局回应了二手房指导价会上调3%-5%。这项意义也是非常重大的。

可以发现这波政策的放松，从三四线城市以及二线城市的非限购区域再到二线城市到一线城市。

政策从金融到土地到限购限售逐渐放松的气息扑面而来。

对于此刻，我想说的是新的周期早已开启。

在2021年，关于二手房真的没有好消息：

1、开年严查经营贷、消费贷流入楼市，二手房停贷。

5月份，上海，广州，西安，郑州等多个城市爆出二手房房贷停贷以及延期放款的消息，得到了证实。

在房贷的集中管理下，房贷额度成为了最为关键的一点儿，在去年尤其艰难。

2、学区的打压：

从去年开始，北京学区房的多校划片，直接让不少人懵逼，曾经顶级的学区房也有可能堕落神坛，于是一些学区老破小开始了降价。

3、二手房指导价出台：

在2月8日这个政策出来之前，深圳是宇宙永远上涨的状态，然而指导价一出来，成交量直接暴跌。2020年7月，全市成交了13407套。2021年10月，全市成交了1607套。

这是深圳，成都也是如此。

你不是摇号吗？你不是打新吗？来，一步一步把你的预期打下来。

而此刻，深圳的二手房指导价放松，教育部官网也发布了一条信息：

教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。

深圳得到了喘息，多校划片的学区房也松了一口气，再加上利率的大放水。

……

一切都是熟悉的配套。

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虽然说有熟悉的配套，大量刺激楼市的政策出来，但是有些城市依旧艰难，

因为大量的库存不是一下子就没了！

正如：

去年8月：

梅州，连江，洛阳，防城港这样的城市，库存都在30个月+。

哈尔滨，沈阳，呼和浩特，长春，太原这样的二线城市，库存也在30+。

而今年2月：

防城港库存达到了90个月，连江也是80多个月，大连50多个月，梅州40个月+……

时隔半年，这些城市的库存不减反增，最高直接飙升到了90个月，也就是7.5年才能去化完成。

如此大的新房库存，再加上——

哈尔滨二手房存量99091套

沈阳在售二手房136630套

长春在售二手房74573 套

青岛在售二手房 80914套……

大量的新房库存，加上原有的二手房库存，两者源源不断的转化，流入市场。

特别是中西部的一些城市，压根就没有翻身的机会。

于是在这个时候：

1、房企的不断暴雷，购房者具有恐慌心理+现有的宽松政策，二手房确实是个机会，准备好现金，准备捡漏，特别是一些全款的低价房。

2、买二手房，有四个关键因素，那就是学区，改善，地铁，商圈这四个因素一定要好好的把握，特别是三四线城市，次新学区房依旧是可以的，毕竟孩子的教育是每个家庭都要重视的。

机会往往是留给有准备的人的，特别是此刻，持币比较多的人。

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标签： 90天0成交 10城比拼 谁的楼市最尴尬