继4月6日国常会提出“要适时灵活运用多种货币政策工具、4月13日国常会上直接“点名”降准、14日央行发布会披露超百城银行降低房贷利率后,4月15日,央行上演“周五见”,宣布, 决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行,在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上,再额外多降0.25个百分点,共计释放长期资金约5300亿元。
在当前房地产市场整体表现不佳,反复的疫情叠加经济因素影响下市场观望情绪较浓、行业信心仍未恢复的大背景下,降准会成为房地产市场的“救心丸”吗?
形成一定利好
根据央行披露,此次降准为全面降准,除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外,对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点,本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.1%
就在降准的前一天,央行例行通气会上,降低房贷利率和困难人群还款安排两次被提及。中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍,3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。此外,部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求,根据城市实际情况,在全国政策范围内,下调了本城市首付比例下限和利率下限,这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略,做出的差别化、市场化调整,适应了房地产市场区域差异的特征。
不仅如此,今年一季度,从中央到地方频频释放积极信号,但是短期内行业环境尚未获得明显改善,尤其是房企端,流动性压力犹存。根据诸葛找房数据研究中心发布的《2022年全国房地产市场一季度季报》来看,一季度房企销售面积普遍下滑,各大阵营房企销售总体量均低于去年同期水平,跌幅在30%以上。
降准,也就是降低存款准备金率,也就意味着银行贷款资金有所增加,释放了流动性,一般而言,降准有利于房地产市场的发展,给房地产市场提供更多的资金支持。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示:“降准分为定向降准和全面降准,定向降准一般只是针对小微企业,刺激实体经济的增长。本次全面降准,会促进房地产市场需求的释放。”
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示,全面降准,金融机构可以发放的贷款总量增加有利于增加市场资金流动性,在当前满足合理资金需求的要求下,购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好地支持,对房地产市场形成一定利好;另一方面,当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。
市场恢复不及预期
“小阳春没等到,等来了疫情的反复和经济的更加复杂。”在北京仅剩一个项目少量尾盘的某华东房企营销总直言,尽管此次降准终于落地,但与市场预期的0.5个百分点还有一定差距,释放资金量也未达万亿规模,从这一点上看,央行确实没有采取大水漫灌的措施,积极的货币政策依然是谨慎的,从这一点来看,他对未来楼市的恢复依然抱有审慎的态度。
这种审慎的态度并非没有根据。据诸葛找房数据研究中心不完全统计,今年以来,截止到4月13日,超70个城市出台楼市松绑政策,政策松绑内容主要涉及放松限购,取消、放松限售,降首付比例,降房贷利率,公积金贷款优惠,购房补贴,房企资金支持等。
虽然房地产信贷环境和调控政策不断优化,但在部分地区疫情反复等因素影响下,市场活跃度恢复不及预期,楼市“小阳春”未现。 据中指研究院数据显示。2022年一季度重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米,同比下降40.5%,与2019-2021年同期均值相比下降19.0%,较2019年同期下降17.0%,市场情绪整体偏低。
陈文静表示,当前房地产市场仍处于深度调整阶段,购房者置业信心尚未明显修复,房地产行业各个链条循环仍然不畅,销售回暖是打破地产僵局的重要一环。
“降准无疑能够起到加速房地产市场的恢复,对于能否起到关键性因素,还得看降准的力度和具体内容。”王小嫱表示。
仍需政策继续发力
在目前多城市政策松绑,但市场恢复不及预期的情况下,王小嫱表示,各城市因城施策,目前涉及到的措施包括松绑限购、限售、降首付比率、降低房贷利率、购房补贴等,都是意在加强房地产市场回温。但是政策松绑是局部放松,放松力度不强,稳定现行房地产市场或许需要更大的放松力度。
对于当前房地产市场政策端,陈文静也表示,除了降准外,降低购房者的购房门槛和购房成本的政策仍需继续发力,调整不合时宜的调控政策,提高购房者的购房意愿和能力,来对冲疫情反复带来的不确定性,如调整“认房又认贷”标准、降低房贷利率、优化购房社保年限要求、调整限售年限畅通置换链条等,在此过程中,仍需多地发力形成群体效应,提振市场信心。随着更多城市优化调控政策,市场预期或逐渐改善,部分热点一二线城市市场有望率先恢复,但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。
除此之外,部分企业出现债务违约,进一步加剧了购房者的观望情绪,对此陈文静表示,企业端的支持政策亦需要跟进,如加大对底层资产较好的房企或有价值企业的扶持力度,为企业债务展期提供支持。
北京商报记者 卢扬 实习记者 孙永志
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