作者:子非鱼
01
在大幅降息之后,苏州又下调了二手房限售期限。
根据多家权威媒体从苏州房地产市场和交易管理中心确认,苏州从4月11日起调整二手房限售政策:
二手房由限售5年改为限售3年,新房仍然执行限售3年的政策。
苏州的楼市限售,始于2019年5月。
当时因为苏州楼市过热,房产成交量如火如荼,土地市场地王频出,此背景下,苏州被管理层约谈,之后连出三个大招,其中之一便是限售:重点区域二手房限售五年,新房限售三年。
如今才不过三年的时间,就放松了。
放松二手房限售,目的当然是为了释放流动性,试图活跃楼市成交市场。
事实上,这并非苏州今年首次救市。早在3月份,苏州就开启了降息大招,直接将首套房利率降至4.6%。
4.6%,已经和5年前LPR持平。要知道,去年苏州的房贷利率最高升到了“6字”大头。
数据显示,2021年9月苏州首套房购房利率达到了6.1%,现在则跌到了4.6%,跌幅约25%。
如此大力降息,目的是降低购房者的贷款成本,以调动购房积极性。
房贷利率发生如此大的反转,其释放的信号,苏州楼市早就从之前的抑制需求,变成了如今的调动需求。
诚然,苏州的房贷利率下调与二手房放松限售,相比于其他城市的取消限购限售、废止调控政策、开启货币棚改等相比,力度非常弱,在当下大举救市的环境下,可能连开胃菜都算不上。
但是,你要知道,苏州是最牛地级市、工业第二强市(工业总产值仅次于上海),这样经济与工业能量十足的城市,居然需要接连救市,只能说明一个问题:
楼市冷场对经济的负面影响,已经深入到了经济与工业高能量城市中。
这才是苏州放松限售释放的最大信号。理论上这类城市根本没有必要,如果救市,只能说明一个问题,楼市已经成为经济发展的负累。
02
本号之前的文章中,已经分析过,当前各城市即便采取了各种救市手段,但目前楼市,仍没有托起来,成交量仍在低位,回暖仍不明确。
苏州,亦是如此。
表面上看,苏州3月份新房与二手房环比都在上扬,新建商品房成交面积同比上涨53%,但同比仍大跌50%。
从上表可以看到,全国绝大多数城市都一样,3月份成交量环比2月份都有不同程度增加,这很正常,2月份有春节因素。
但同比大多数仍在大跌。整个一季度,百强房企销售额和销售面积跌幅,相较于季度跌幅,仍在不断扩大。
二手房方面,环比大涨110%,同比也仍是下跌50%。成交量仍处在历史低位,仍谈不上回暖。
成交量依旧低迷的背景下,苏州的新房库存不断积压。
数据显示,苏州尚有新房库存138520套,面积15699955.71㎡。其中住宅70944套,非住宅67576套。
市场依旧冷场的背景下,苏州的很多炒房客,都开始受不了,大规模挂牌集体抛售。
公开报道显示,3月份以来,苏州二手房挂牌量每天都在大量增加,平均每天有500多套房源上架。
本号之前根据链家网梳理的数据发现,苏州的二手房挂牌量已经超过10万套,达到了11.78万套,是11个二手房挂牌量超10万套的城市之一。
制图:城市财经;数据:链家网、媒体公开数据等
这么多人挂牌二手房,只能说明一个问题,炒房客开始忍受不了。
之前本号粗略计算过,对于炒房客来说,算上贷款成本、转手的税收成本、时间成本、折旧成本,如果房价年均涨幅达到7%左右,必然是亏损的。
2015年至2019年期间,中心城市的房价动辄百分之三四十的涨幅,有的甚至直接翻倍,那时候基本上闭着眼睛买都能赚钱。
然而时移世易,2021年四季度,大多数城市的房价在回调,更别说上涨。进入2022年,尽管下跌城市数量在下降,但房价整体处在横盘之中。
苏州方面,自2019上半年出台三连招之后,下半年房价就回调了一些,此后的2020年,2021年基本处在横盘之中。
横盘,对于炒房客来说,很要命。只有大涨,炒房客才能赚钱,横盘、下跌,他们都得亏钱。
03
面对二手房挂牌量不断增加,不断创新高。
面对新房库存积压,消化周期不断拉长。克而瑞数据显示,截止到3月末苏州新房消化周期高达20.1个月,远超住建部划定的12个月安全警戒线。
更为关键的是,苏州仍处在疫情当中。
面对一系列负面影响因素,苏州才有了3月份大幅降息,才有了最新放松二手房限售的举动。
此外,根据最新消息,苏州貌似不仅放松了限售,还采取了一系列救市动作。
传言,苏州非户籍购房社保由之前的连续累计2年变更为累计2年,不用再连续。认房又认贷改成认房不认贷等措施。
目前除了放松限售被官方坐实外,其余动作尚不知真假。
但可以确定的是:
在疫情没有彻底平复之前,在大家的收入没有恢复乃至实质性增长之前,在市场信心没有恢复之前,包括苏州在内的大多数城市,成交量仍难言乐观。
标签: 库存高企 炒房客抛售工业第二城楼市告急 非救不可了
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