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作者 | 林丹
出品 | 智讯财经·腾讯房产
乍暖还寒,像极了深圳现在的楼市情况。
4月清明小长假,疫情叠加积压的购房需求短暂爆发,暖意渐浓。据深圳市房地产信息平台数据显示,4月3日至5日,深圳新房成交量为282套。不少开发商猛发喜报,卓越龙华某盘、恒裕深圳湾豪宅等项目成交过亿元。
从3月份整体成交数据来看,深圳共成交2859套新房住宅,比上月成交增加五成。其中南山、宝安、光明成交前三,分别占全市成交量的30%、25%、19%。
乍一看,深圳市场似乎进入了小阳春,反弹迹象明显。实际上,将数据周期拉长来看,2021年3月深圳新房共成交5305套,上述成交量仍差之近半。另从近10月的成交走势来看,深圳3月份成交量仍尚处低位。
市场人士分析指出,主要原因是楼房市场浓厚的观望情绪仍未消散,深圳3月新房成交不足3000套,仅有2个项目取得预售,市场情况仍冷淡处于低潮期,尚待回血。。此外,疫情反复也是重要原因,楼市销售工作无法正常进行。
但另一消息值得注意,近日市场消息传“深圳二手房参考价将上调3%-5%”,深圳住建局回应时表示,“会适时做出相应调整,并于近期公布。同时,六部委喊话房地产税试点推迟,加之深圳释放的积极信号,不少业内人士认为楼市将会逐步回暖。
疫情催发换房需求
“疫情在家,让我坚定了换房的日程,更要抓紧。”3月的深圳疫情形势突然严峻,王莉与许多深圳人一样被通知居家隔离、线上办公。
随之而来的是,小两居室带来的现实问题让王莉十分烦闷。孩子哭闹无法正常开会,婆婆日常在家打扫、聊天声音萦绕耳边,丈夫不理解的碰面争吵……这些都让她想拥有一个单独的空间可以静一静,哪怕小一点。
王莉现居在罗湖一套55平的两居室,有两个孩子,加上婆婆公公一家六口居住。因为学区位置比较好,住了近10年也没有置换。
“二手房指导价出台之前,我们小区的价格最高到12万每平,当时想的是等老大上完小学再涨一涨之后再换,没想到指导价一下来就降到8万,后来就更不想换了。”王莉讲述了自己的经历,一贯看涨的深圳房价遭受打击,也压抑了自己的换房念头,但疫情带来的影响,让她不得不将更大的居住面积纳入现实考虑。
深圳宣布解封的第一个周末,王莉就奔赴在了各大售楼中心。因与丈夫二人都在福田上班,要想换100平左右的大三房,她将目光锁定在龙岗和龙华。“没想到看房的人那么多,售楼处几乎没有坐的地方。”那个周末,王莉跑了龙华三个品牌开发商的新房项目,户型建面在80-120平左右,单价在5.2万至7.4万之间。
她算了一下,中介说自己现住的这套卖出去大概能有450万左右,手上还有50万的存款,再加上父母的赞助,800万的新房即便二套首付五成也可以接受。
关键是先要卖出去。王莉实际上早就将房子挂在了网上,不时有人来咨询,但因为没下定决心迟迟没有行动。看房之余,她向多家中介咨询到,目前深圳楼市回暖迹象明显,三月份入市龙华、宝安两个新房项目,一个售罄、一个销售6成。
据介绍,深圳4月部分新房项目取得喜人成绩。南山后海的恒裕深圳湾项目清明假3天销售1.3亿元,龙岗联发天同样时间销售金额达2.1亿元,而龙华上塘的卓越柏奕府在4月5日当天销售金额破亿元。还有合正、鹏瑞、星河等项目均取得不错销售情况。
王莉虽然对楼市情况没做过深入研究,但是她感受到现在可能是置换新房的最好时机。因为住房需求对国人来说会一直存在,短暂压制下或许会弹得更高。
待回血的深圳楼市
“深圳不需要救市,深圳只是需要回暖。”这是市场人士的对深圳房地产市场现状的普遍看法。
究其原因,无非是深圳惨不忍睹的成交数据。春节期间,深圳一手房成交仅1套,二手房无成交。而同一时期上海新房成交505套,同比上涨超过300%。
虽受疫情反复影响,但这个数据仍使不少人感到意外,对深圳楼市看空情绪加重。直到最近,市场上出现“金三银四”的说法,大家期盼的深圳楼市的拐点出现,但仍改变不了冷淡的成交现状。
看涨信念源自于深圳楼市周期。
2019年11月11日,深圳房价被豪宅税取消的政策激活,2020年春节前跳涨一波,热点片区基本都有30%的涨幅。春节期间发生疫情,市场冰冻。但4月后疫情好转涨幅再起,其势头丝毫不亚于2015年。
由此,2020年7月15日政府出台新购新政,豪宅税被再次使用,同时对离婚、贷款比例都进行了政策性收紧。然而,深圳楼市也只是减缓了上涨的速度,当年“十一长假”热点片区继续上涨,前海辐射片区业主挂盘价不断抬升。此前鲜有被关注的罗湖、龙岗等东部片区反而由于豪宅税的到来被市场青睐开始补涨行情。
延续到2020年年底,市场最后的看空声音都消失了,大量刚需客被迫高位接盘。甚至出现了一张价格地图,深圳湾均价35万,东部远郊均价10万,在购房者内部广泛流传,都认为这就是5年内的深圳楼市价格。
直到2021年2月8日,深圳出台了我国房地产市场化以来第一个对二手房的价格调控政策,也逐渐瓦解了深圳楼市原有逻辑。政策满一年后,2022年1月份,深圳二手商品住宅仅成交1557套,成交面积为14.73万平方米,同比跌75.04%,创近十年历史新低。
有分析指出,2022年深圳楼市是否回暖,取决于经济宏观条件和深圳房地产市场微观环境,经济是不是足够好,货币能不能足够多,政策会不会相对松,楼市怎么发展就取决于这些因素。
目前看来,深圳楼市回暖尚需时间,很大一部分因素是前几年房价涨的过快。而现在,开发商集中预售开盘,楼市正在开始预热,也意味着下一个机会正在酝酿。
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