租房市场回暖,但回到疫情前的水平还需要时间。
(资料图片仅供参考)
对于滑雪爱好者来说,防疫政策调整之后,今年也许是个自由的雪季。
除了新疆、吉林、黑龙江,仍然有很多人选择去崇礼。崇礼位于河北张家口,2022年作为北京冬奥会主赛场之一知名度暴涨。“冬奥小城”的名声之外,崇礼自然条件也相对优越,天然雪滑雪期长达120天,基本覆盖整个雪季。
去崇礼滑雪的爱好者们,不少都选择在崇礼租房。2022年9月起,计划在崇礼过冬的雪友们就在各大社交平台开始找房、拼室友。住房选择上主要是居民区和公寓,前者离雪场远,但相对舒适,户型适合合租,后者离雪场近,户型适合一个人住,但价格偏高。
由于大部分人在崇礼租房很难提前实地考察,想要找到合适的室友也要花心思,因此社交平台上,找房的话题热度居高不下,他们要花上很长时间,挑选价格、地理位置、居住条件、供暖水平都适中的房子。幸运的话,两个人合租住满四个月的雪季,每人只用五六千元。
雪友急着找房,房东急着往外租,进入雪季,谁都忙得团团转。然而,火爆的表象背后,淡旺季差距过大、知名度不敌新疆和东北、房源有限等等问题仍然让崇礼的从业者们谨慎乐观,以目前的情况来看,行业可以说是重启,但暂时还不敢谈复苏。
01 在崇礼租房,是一场“信息战”
计划这个雪季去崇礼滑雪的年轻人不少。利用日常假期短暂出游两三天的雪友,一般会选择雪场酒店,或者稍远一点的日租民宿。选择租房的人大多计划在崇礼待1-4个月,以滑雪教练、自由职业者、学生居多,也不乏有在年底离职,想出来散散心的职场人。不少雪友认为,崇礼雪场的综合条件不错,雪季够长,设施够新。
温温来自广东,今年雪季她第一次选择了崇礼。2022年11月底,温温开始搜寻崇礼租房的相关信息。“这个时间有点晚了,因为确定要在崇礼滑雪的雪友,一般都在9月左右把房子定好了。”温温在豆瓣、闲鱼、小红书等等平台上翻了很长时间,遇到很多已经失效的帖子,对方都回复说已经找到室友,或者中介表示房子已经租出去了。
温温说,自己找房的条件是合租、短租一个月左右,找到符合标准的难度不小。“我当时就像上班一样,从早上8点到晚上6点一直刷信息。”
合租,是去崇礼的雪友们最偏爱的方式之一。在崇礼,一般的一居室、两居室,雪季4个月整租的价格在1.5万左右,运气好的可以找到1万出头的一居室。月租价格偏高,每月要五六千左右,日租就更贵了,每天200元-500元。和温温一样只想月度短租的雪友很多,他们倾向于至少两个人合租一个月,每个人摊下来就是2500元左右。
深燃在社交平台上观察到,发帖找合租室友的雪友不少。有的已经先找到了房子,列出的室友条件一般是一居室两人合租,两居室四人合租。还有中介帮手里的租客找室友,评论区有意拼房的人不在少数。温温说,自己逛遍各大平台之后认识了不少求合租的雪友,所以她也顺势建了一个微信群,想拼房的雪友都可以进群互通信息。一个星期,温温加了100多个人,包括中介和找室友的雪友。
在崇礼租房是一个“信息战”。大部分人没办法实地看房,需要在没去过崇礼的情况下,整合多方信息订房。另外,崇礼是个小县城,房源基本都被个体中介垄断,如何在合适的时间找到靠谱的中介,定下一个价格合适的房子也是难题。温温表示,经常有雪友反映,两个人在同一个公寓住着同一个户型的房子,整个雪季的房租却相差几千。
冬天在崇礼租房,为的就是滑雪,所以雪友们对房子的需求也都是围绕滑雪展开。
雪友们表示,租房首先要看供暖。进入深冬,崇礼的平均气温在零下十五度左右,雪场附近尤其冷。温温表示,崇礼本地人告诉她,去年雪季整个崇礼的供暖都很好,几乎是燥热的程度,但今年雪季就没那么热了。这些情况都要提前了解,做好心理准备。“因为如果整体供暖一般的话,肯定是离雪场越近,房间就越冷。”
再就是看交通。在崇礼租房,地点的选择主要分两大类。一类是公寓或酒店式公寓,步行十分钟到雪场,大多是适合一人住的开间,梦特芳丹、富龙四季小镇、汤INN等等是首选。另一类是县城里的居民小区,比如帝豪文苑、百富世家,到雪场几乎不能步行,车程大概10分钟左右,有的小区还有直达雪场的公交车。
温温选择住在居民小区,她表示,小区的配套相对较好,户型也比较规整。“居民区硬件条件都差不多,只不过有的小区快递送不进来,需要专门出去拿。”温温说,获取这类琐碎的“内部信息”,需要在选房的时候咨询多次去崇礼玩的雪友。“我当时还打开高德地图,能最直观地看到各个公寓区、小区距离雪场多远。”
在崇礼租房,丰俭由人。有车的,想住得宽敞舒服些,就住在居民小区。没车的,不想住太远,就选择贵一点的公寓。整租的,好一点的房子一个月的房租不亚于租住在北京三环;合租的成本低,但需要花时间找到对脾气的室友。
02 做崇礼租房生意, 一冬天收入20万
崇礼滑雪季,确实带火了租房生意。携程数据显示,“新十条”发布之后一星期,12月7日至12月20日,目的地为张家口的民宿预订量环比上月同期增长65%。其中,12月14日至12月20日,张家口的民宿预订量环比增长109%。
不过,只靠一个雪季刺激,倒腾房子能赚到钱吗?
崇礼房产从业者范宇飞向深燃表示,2022年11月20日以后,尤其是12月初防疫政策调整之后,订房的人慢慢多了起来。
进入冬天,崇礼才像崇礼。从业者均表示,4月到11月算是崇礼的淡季,9月开始,房子陆续有人咨询,等到11月开始逐渐住满,到4月封板又进入下一个循环。几位从业者告诉深燃,崇礼的滑雪淡季,“可以说就是没人来”,在崇礼做房产这一行,就是要做好淡季不赚钱的准备。
范宇飞介绍,他属于个体经营的中介,也可以叫二房东。像他这样的从业者在崇礼有很多。他解释,崇礼毕竟还是小地方,房源有限。由于盘子小,大型房产中介公司也没盯上崇礼这块市场,所以大多是个人中介和二房东游走在业主和租客之间。
二房东们每年会从崇礼业主手里租下一部分房源,转手出租后赚一个差价。范宇飞今年手里有五六十套房子,属于一般水平。他解释,中介和二房东不太一样,前者是做信息服务,收取中介费,二房东则是要投入资金,赚差价。
“每年收多少房也要看情况,市场不好的时候也有只收20套的时候。”他介绍,2022年,崇礼作为北京冬奥会的主赛场之一,名声大噪,然而雪场因为要服务赛事提前关闭,所以从业者们还没有享受到收益的爆发性增长,今年在疫情稳定和出行便利之下,或许能有新机会。范宇飞透露,过去三年,他的年收入稳定在20万上下,旱涝保收。
综合来说,日租的房子二房东一天最多可以在成本的基础上翻个2-3倍,季租的话,一万五的房子最多能赚5000元。不过,由于一套房子在一年之中的出租形式不一,空置时长也是看运气的事情,所以二房东们的利润会有所波动。平均下来,雪季的收入占他们全年收入的七八成。好在,雪季房子不愁租,入住率可以维持在80%左右,达到这个水平就代表淡季也能松口气。
级雪邦俱乐部主理人阿耀表示,他们主要提供一站式滑雪服务,涉及租房这一环节,经常跟二房东打交道。他说,雪季前后房租的波动很大,开板前可能季租还很划算,开板后二房东们会根据市场情况调整策略,有的会停止季租,尽量短租和日租,拉高收益。
在崇礼,待租的房子一年内要多次“易主”,有时长租,有时租两三天就换人,从业者们需要时常结合自己手里房子的空置率等因素调整价格。
范宇飞表示,他们一般习惯看整体水平,因为单说哪一套房子的收益,谁都说不准。“可能这套房子雪季的时候租得好,淡季就不行了。又或者我们很看好,以为会受欢迎,但其实空了很长时间,这些都要看运气。好的时候,一套房子平均下来一年利润能做到70%-80%甚至更多,但也有的房子一年只能赚20%。”他解释,淡季的出租价格往往仅有雪季的三分之一,租的人又少,对收益的影响显而易见。
租房生意做得究竟好不好,还是要看房东和租客。在从业者看来,收公寓比收居民区的房子省心,因为离雪场近的公寓基本都是为滑雪而生的,在这类公寓购置房产的业主,大多都是为了投资。居民楼则是崇礼本地人,或一些买了房但暂时不住的外地人,他们对于租客、房屋整洁度都有要求,有的还要求跟租客见面,这些条件在本就竞争激烈的雪季,会带来不少麻烦。
租客们则相对佛系,雪季租房的肯定是来滑雪的,只要各方面条件差不多,大多租客会很快拍板。阿耀介绍,一个人来的大多住公寓开间,成群结队来的会合租居民小区。和城市里租房不一样的是,二房东不会把几个房间分别出租,而是直接租整套,租客自己找合租伙伴平摊房租。
03 拿什么持续吸引雪友?
伴随着防疫政策调整,出游不再受限,旅游业似乎也到了扬眉吐气的时刻。季节属性极强的崇礼,自然也期盼着复苏的那一天。
崇礼的房产从业者们,目前能嗅到一些复苏的气息,但目前还不多。范宇飞说,政策调整后,来崇礼的人是多了些,但如果和往年尤其是和2021年同期比较,人算少的。“我们估计人会在春节前后多起来,那时候疫情可能会稳定些。”
阿耀还负责给游客订雪场内酒店的房间,他那边的情况是,元旦假期的酒店房间几乎订满了,但他的猜测和范宇飞一样,春节后可能会迎来一次高峰,现在就说复苏还为时尚早。
春节前后的情况,直接关系到今年崇礼雪季的情况。而长远来看,崇礼旅游业,以及崇礼租房市场能否扶摇直上,这其中还有很多不确定的因素。
一是房源有限。范宇飞说,自己可以算是见证了崇礼的租房市场慢慢成长起来的。疫情之前,崇礼在国内也算小有名气的滑雪地,尤其受京津冀游客的欢迎。“前些年到崇礼购房的人也很多。道理就和在三亚、大理买房一样,很多人就是想买一套房子,夏天过来避暑,冬天过来滑雪。还有人是为了投资,在旅游目的地买套房,平时租给游客。”范宇飞说,但疫情以后大家的购房热度不如以前,崇礼的新业主不多,所以每年多出来的待租房源就也有限。
市面上本就有的房源,也基本被从业者瓜分了。围绕着富龙、万龙、太舞这几大滑雪场,附近该开发的地方也都开发了,建起了酒店、公寓、小镇。范宇飞说,最近没听说有新开发的楼盘,所以现在崇礼的租房市场无疑是个存量市场。
二是游客有限。范宇飞介绍,在崇礼还没有因冬奥受到更多人关注的时候,来崇礼滑雪的主要是北京的游客,休假时间比较灵活,离崇礼比较近,随便一个小假期就可以来玩。过去的三年里,这部分人受到进出京要求的限制,来的次数明显减少了。不过,随着疫情趋于平稳,出游更加方便,他预计崇礼能慢慢恢复到以前的水平。
至于更远的游客,从业者们并没有看得太乐观。新疆、吉林、黑龙江都是国内知名的滑雪地,论知名度,要高于崇礼。结合疫情前的情况来看,如果出行不受限,南方的游客可能不会首选崇礼。“如果出境也不受限的话,还有一部分人会像以前一样出国滑雪,崇礼就更没有竞争力了。”
不过,阿耀表示,政策调整之后对于崇礼的淡季也许会有助益。崇礼现在已经以各大雪场为中心,分成了几个小镇,这些小镇就是天然的文化中心。“像太舞小镇夏天的时候会办音乐节,还有很多别的文化活动。如果这些能够顺利办起来的话,雪季之外来玩的人就会多,房子也不愁租。”
可以说,整个崇礼的房产从业者都指着雪季的热度吃饭。回到自身,他们也需要想方设法地通过多方平衡保证自己的收益。二房东要平衡淡旺季,中介们也要平衡各种业态,租房的钱不好赚,就要看向酒店。
拿阿耀来说,平时游客找他租房,他会根据需求找到合适的二房东或房东,同步信息,赚个差价。“基本上一间房日租我们赚50元到100元,最多不超过200元。长租基本赚三五百。”由于崇礼市面上的房子都握在二房东们手里,阿耀表示,做信息中介赚差价,赚不了多少钱。所以,像他们这样的从业者,主要是和雪场酒店合作。每年要先给酒店押几十万,这笔钱算是用来以内部折扣价“买下”酒店房间,游客通过阿耀订房,阿耀依然是赚个差价。
对于从业者来说,这一年过得怎么样,看雪季的表现,未来几年过得怎么样,看崇礼的表现。他们的体会是,冬奥会给崇礼带来的热度已经逐渐减退,“一房难求”的盛况只存在于雪场内的酒店。他们期望,崇礼的热度能回到疫情前,或者借冬奥的余温,再更好一些。
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