为拯救房地产,政策的工具箱里又拿出了新的武器——认房不认贷。
据新华社报道,25日从住房和城乡建设部获悉,近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
所谓认房不认贷,即家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。
(相关资料图)
认房不认贷来了,二三四五线作用不大,北上广深房产有救,就看能否尽快解除限购,将政策全面落地。
郑州早就打响第一枪,但效果不佳
早在8月3日晚,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。
其中备受关注的是,作为常住人口超千万的省会城市,郑州此次率先“官宣”了落实“认房不认贷”政策。郑州打响了认房不认贷的第一枪。但目前来看,效果不佳。郑州本来有14.2万套的二手房房源,公布消息的第二天就有2100余套新上房源,24小时内降价出售的有680套,涨价出售的则只有59套。
从结果来看,郑州的二手房源增多了,挂牌价更低了,整个市场提振效果不佳。
之所以效果不佳,在于国内房地产的形势已经发生了根本的变化,官方的统计是户均1.1套。是供过于求的买方市场。议价权在买方手里。
而房地产市场是要靠结婚率来推动的,如今结婚率下降到一个历史低点,对房地产市场造成了重大打击,刚需不振。
而刚需不振的情况下,认房不认贷一方面是针对已有房的居民改善型需求来的,但改善型需求要先卖掉旧的。旧房子还是得要人接手。谁来接手,这是个避不开的问题。在一线,如果把价格降到一定程度,还是好出手,但是二三线未必。
而郑州处于二线,且郑州房地产供过于求的情况非常严重,也远大于一线,当地房地产一些炒房客开始意识到市场的不稳定性,他们开始降价抛售手中的房产,二手房挂牌量激增,他们希望能够在房价下跌之前及时脱手,以减少损失,这导致房地产市场的供应量大幅增加,而需求量却没有相应增长,市场陷入了困境。
认房不认贷对北上广深有用,二三四线不乐观
而认房不认贷更多对一线有用。因为一线城市刚需相对旺盛,二套需求很大,但二套首付比例过高,限制了这部分需求。
以深圳现在限贷政策为例:如果你购买一套500万的房子,按揭首套比例是30%,那么你准备150万的首付款就可以了。但是如果你有房贷记录,哪怕你已经还清,名下已经没有一套房产,那么你再次购买新房都会被认定为二套房,首付比例会变成50%,也就是250万左右的首付。
首付成本减少了20%,利息节省了30个基点,这肯定是极大的降低了购房的成本。
而从另一方面来看,认房不认贷和下调二套房首付比例一样,都是刺激有钱人或中产改善型买房的利好。哪里有钱人更多,刚需更多,自然是一线。
因为认房不认贷就是说,你只要名下没有房子,过去有没有贷款买过房子都可以给你首套房优惠。这会让很大一部分一线改善型刚需能进入房地产市场。
不过尽管一线是有用的,但是业内分析一线城市预计不会全面实施。业内分析,深圳无房有贷户首付50%,北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起,预计政策不会全面松绑,很可能会率先在北京的房山,上海的临港等偏远区域试点。
总的来说,二三四线可能不太乐观,当房地产供大于求的情况下,由于刚需不振,很难通过认房不认贷去拉动需求增长。而一线又不会全面实施。因此,有用的地方政策不会全面实施,但二三四线又拉不动,认房不认贷可能又将陷入鸡肋局限。
因此,从目前这种严峻的形势来看,认房不认贷或许应该在一线城市全面实施,但在郑州打响第一枪之后,大部分一线城市目前还没有动静。
但问题是,一线的改善型需求还是存在的。但目前的二手房出售的情况也不乐观。从深圳广州目前的二手房现状来看,倒挂现象还是很严重。不少地段的新房仍旧有很多选择,这个时候二手房出售是非常困难的。如果想要尽快出手,这就需要业主在价格上有所让步。
因为,在当前一线城市二手房降价还能卖的当下,如果认房不认贷的政策在一线尽快落地,业主还能以合理的价格卖旧房购新房。如果该政策只用于二三四线,在一线不用,如果未来这种倒挂现象加剧,二手房房价面临继续下调的可能。买涨不买跌,会导致观望情绪高涨。
一线城市如果自己的旧房子不好出手,或者说只能以更低的价格出手,就会给自己购买改善型房子带来更大的压力,相对来说,又是压制了一线原本存在的改善型需求。因此,房地产需要回归市场轨道,政策上避免打击,要保持连贯性,同时也要保持一致性,避免一线与二线的差异化,导致消费者长期观望。
如前所述,改善型住房,前提是先卖出去自己的首套房,才能享受首套房购房待遇。如果二手房卖不出去,又如何改善?
总的来说,过去的种种限制,各种工具都在用,但目前来看,效果都不佳。老百姓要不要买房,有没有能力买房,可能最终还是取决于经济的复苏。但目前的问题是,企业经济效益不好,大家现在收入或者预期将来的收入会减少,压制了买房需求。
当前的情况下,房地产刺激要有效,需要更多的让利消费者,站在消费者利益角度去刺激完善政策落地,目前来看,北京、上海、深圳等一线城市解除限购可能性不太大,但留给一线的时间可能也不多了。
作者:王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载
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