01 新房、二手房成交数据
2023年8月1日-8月22日,深圳市新房住宅共成交1545套,二手房住宅共成交1723套,日成交量见图示。
(相关资料图)
02 一线市场分析
八月下旬,二手房市场依旧不见景气,呈现持续走低之势。
—— 观海台82平3房,现在市场有套业主1100万可卖,比去年年底最低成交价,还要再跌价50万。
—— 华润城190平4房,上周成交价2850万,相比今年3月成交,跌了530万;
—— 花样年花郡27平1房,上周成交价215万,相比今年1月成交,跌了53万;
此外,上周还有更多小区成交也在跌价,感兴趣的朋友可以查看我们gzh周二的成交数据。
现在的市场对于业主来说并不友好,但对于购房者,却是有很多捡笋的机会。
招商海月花园三期,135平3+1房,中层,南北通透,业主报价1380万,单价仅10万/平。
要知道,这个小区近三年来成交均价都没有跌破11万,这是首套而且是唯一一套跌至10万出头的房源,而且楼层朝向都不错。
去年五月,一套139平4房,南向中高层,成交价高达1880万,比这套足足高了500万。不仅如此,这套房也与小区在售房源,拉开了将近500万的差距,目前还有一套东南向同户型在挂盘,报价1700万。
招商海月花园三期的这套房,由于价格太笋,都惊动到了前海的业主,看到后海核心地段的优质户型竟也跌至10万单价,自己都不敢卖房了,直呼,“感觉大家要开始砸盘的了呢”。
当然,这套极笋盘一经放出,便引得市场疯抢。看房的人络绎不绝,更是有中介从早到晚都守在房子里,等着上客。
我们也有不少客户看上了这套房子,毕竟价格优势摆在这里,买房人很难不动心。
最近的市场上,优质笋盘不断,不少房子的价格优势已经高于新盘了,二手房的市场关注度也慢慢回赶新房。
近两年的打新的客户,已经站在高岗上了,即便是网红盘,打新人也在亏本。
03 跌破开盘价:深圳最惨“打新”人亏惨了
前两年,网红盘华润城润玺一二期被万人疯。而如今,打新的业主们却面临亏本的困境。
2020年底,网红盘华润城润玺一期开盘,9690批客户抢1171套房,均价为13.1万/平,当天开盘全部售罄,全部清盘。
2021年底,华润城润玺二期再度开盘,共1486批客户抢1024套房,均价约13.2万/平。在当时成交急剧下滑的市场背景下,当天开盘去化率也达到了85%左右。
大家在疯抢时,估计也没想到深圳楼市自指导价之后一蹶不振。两年来的市场调控,华润城相比高峰期成交价,跌幅快接近30%,至今仍在下跌。
按照现在的市场成交计算,当年打新润玺一期二期的购房者是亏的挺多,有的甚至快要跌破开盘价了。
华润城润玺一期100平3房,套内实用率73%-75%,总价区间1184万-1371万。该户型完全可以与华润城一期89平3房相对标。
华润城一期89平3房,套内面积在73平,目前市场成交价在1350万左右。对于楼层更低、或者朝向更差的成交价还要更低。现在华润城一期一套89平3房,西北向高楼层,报价1350万,底价1300万,至今无法卖掉。
(数据来源:小鹿选房)
按照现在市场成交来看,华润城润玺一期100平3房市场价也就在1350万左右,接近开盘价,若市场还持续下跌,部分户型跌破开盘价也有可能。
华润城润玺二期120平3房,新房业主同样面临亏本的局面。该户型得房率75%左右,总价区间在1550-1721万。其中华润城一期125平3房完全可以与之对标。
华润城一期125平3房套内面积在96平左右,最近成交一套在今年3月份,中间楼层成交价在1900万,而现在市场相比3月还要更惨,要想成交基本得跌至1800万左右。
(数据来源:小鹿选房)
所以,按照市场成交来看,润玺二期120平3房的成交价也就在1800万左右。虽然还没有跌破开盘价,若要算上这两年的供楼成本,基本是亏本的。
我们也了解到,华润城润玺二期一业主,买了120平3房,如今小区还未交房,红本还没有拿到手,就想要现在卖掉。当然,房子没过限售期,自然是不可能卖掉,即便有人愿意接盘,这位业主大概率得亏本卖房。
打新的业主们原本以为打到就赚到的买卖,曾经市场的香饽饽,如今却成为了“烫手的山芋”。
当然,亏本的网红新盘还不止华润城,前海2021-2022年期间开盘的网红日光盘,按照现在的市场成交来看,很多都已经跌破开盘价,如今业主也是血亏。
比如,前海龙光天境,当年的超级网红热盘,2021年1月开盘,恰逢市场高峰期,2857批客户入围抢1003套房,入围积分要求达到了70分,最低社保个税入围月数达到66个月。也就意味着,社保没有交满5.5年的购房者,连摇号的机会也没有。即便入围要求如此高,前海龙光天境也是以开盘日光的成绩收场。
不过,抢到房的业主这两年也没少省心。2022年8月,龙光地产就官宣“暴雷”。对于当时已经供了1多年楼的龙光天境业主来说,这犹如晴天霹雳。项目是否能够按时交付以及交付质量等问题,至今仍是未解之谜。
而这还没有结束,对于龙光天境业主打击最大的,应该是现在面临血亏的现实。
前海龙光天境,位于前海前湾片区,开盘均价11.2万/平,单价区间为10.2-12.1万/平,户型在107-146㎡之间,总价区间在1153万-1743万。
2021年1月开盘时,前海住宅稀缺,二手房成交单价已突破16万,龙光天境11万/平的开盘均价在当时的确很香,每平倒挂5万多的优势让市场抢破了头。
然而,仅仅2年多的时间,前海新盘成交均价就已经跌破10万/平。
比如深业云海湾,今年6月开盘,共919套房,均价9.2万/平,最低均价仅8.02万/平。地理位置相比龙光天境更具优势、价格更便宜,最终也没能做到当天100%去化。
很多开盘日光的网红新盘,未来也许会面临高位站岗,亏本卖房的局面。
暂且不说供楼成本,即便是按照打新时的买入价格也不一定能够顺利卖出。目前市场上新盘,即便位于核心地段,开盘价已经高于二手房。新盘的价格挂盘优势已经消失。外加开发商暴雷问题,新盘业主头更疼了。
整整两年的市场调控,二手房市场价格已经发生了根本性改变。若未来深圳楼市没有受到强刺激,二手房的价格可能还会小幅波动,横盘一段时间。更多的网红新盘将会正式迎来二手房市场的检验。
最近二手房市场还是有回暖的迹象,大部分原因是新房在价格已经不具有优势,虽然部分新房的开盘价格和周边二手房相差不大。新房一般需要两年左右交房,加上这些隐形成本,其实价格没有二手有优势。其次,新房的得房率和容积率等肯定没有一些准新房有优势。再次,现在买新房的客户或多或少还是担心开发商暴雷。
通过我们公司最近的咨询、带看、成交来看,我们预计二手房的接下来还是会持续回暖,二手房市场已经度过了黎明前的黑暗。
对于深圳很多刚需购房者而言,打新,已经不是第一选择。
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