杭州、苏州、南京，折叠了！

​作者：余飞

01 | 抢房再次上演

楼市冷场，已是共识，更是客观的事实，但在限价之下，冰冷的海水中，仍有岩浆在爆发。

(相关资料图)

这两天，位于长三角的三个重要城市杭州、苏州、南京接连上演了抢房画面。

杭州方面：

8月18日，杭州超级红盘新鸿基杭州国际金融中心（简称IFC）公布了最后一次开盘的登记结果。根据新鸿基官微，IFC本次推出357套房源，最终登记人数为4285组，其中有房家庭2807组，需要211个月社保；无房家庭1032组，社保拼至165个月；人才家庭446组，全部入围。

相当于12个家庭抢一套房。无论是有房家庭还是无房家庭还是人才家庭，都触发了杭州社保的顶格。

苏州方面：

位于苏州核心区域工业园区的湖西观云项目第一批次非人才房认筹结束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923户家庭登记，创下苏州工业园区新盘认筹人数第一的记录，中签率仅约6.6%。

相当于15个人抢一套房。

南京方面：

8月21日，招商蛇口璀璨璟园公布加推报名结果。此次加推共计56套房源，共录得251组成功报名，中签率约22%，平均5个人抢一套房。

时代财经将此归功于南京发布的“宁8条”救市措施，属实有点南辕北辙。

在寒冷的冬天，仍有这些零星的火花上演，是城市折叠所致，更是限价所致。要是救市能够改变楼市趋势，房地产早就不是现在这个局面了。

02 | 折叠的城市

上半年，深圳也上演了一波千万豪宅日光。

老牌的千万网红豪宅楼盘海德园A区最后一批房源获批入市，备案均价约12.6万元/平方米，总货值约30.77亿元，共计237套住宅，单套建筑面积约86-161平方米，起步总价约1049万元，最高总价超过2000万元。

当时，本号就撰文分析过：

对于这一现象，只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。

人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，还在想着打新不劳而获，躺赚上百万。

这个世界，公平从来都是相对的，而不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。

因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。

折叠的又何止深圳，一线与强二线，有哪个城市不折叠？这个世界本来就是富豪买房轻而易举，穷人买菜都斤斤计较。

这是杭州、苏州、南京三个项目遭遇疯抢的底层逻辑。

首先，这三个项目都处在各自城市的黄金地段，向来就是富豪必争之标的。

杭州超级红盘新鸿基杭州国际金融中心，位于杭州核心的核心地块。2019年香港房企新鸿基以杭州拍地史上最高的总价132.6亿拿下地块，无论是地段还是拿地价，都决定了这个楼盘的豪宅属性。

这样的项目，从来都是富豪必争之标的。所以，在新鸿基杭州国际金融中心历次推盘中，均遭遇疯抢。这是IFC最后一次开盘，均价为6.98万元/平方米，每套房源总价1062.12万元起，总价最贵达到2603.91万元。

这样的项目，与普通人无关。

苏州的湖西观云位于苏州房价天花板的工业园区湖西核心，该项目今年2月份被华润经过65轮争抢报价，最终以36.4亿元，楼面价约35650元/平米，溢价率15%拿下。

本次首批认筹，备案价5.48万元，每套备案总价在591万-1557万。

同样是与普通人无关的价格。

南京造抢购的招商蛇口璀璨璟园，位处江宁区核心商圈，销售均价约3.5万元。这是三个遭遇抢购的项目中，价格最低者。在南京，也不算最高，只能算中游价格。

即便是这个价格，也是普通人遥不可及的梦。

如果说折叠是造成当下的房地产市场一边是海水，一边是火焰的底层逻辑，那么限价则是直接导火索。

新房限价之下，巨大的利润空间，让很多人根本忍不住。限价之下的新房与二手房倒挂的剪刀差，是三个城市再度上演抢房一幕，也是过去几年各种万人摇、千人摇的根本原因。

以杭州的IFC来说，这批房源均价限价之下为6.98万元/平方米，而周边的二手房项目，以杭州IFC可以对标的南星桥二手房仁恒滨江园项目为例，目前滨江园二手房成交单价最低的一套为9.92万/平米。

一平米的价差在3万元，相当于打中一套，以这次开盘的最小户型179平为例，理论上可以赚得约530万元。

再比如苏州工业园区的湖西观云，备案价5.48万元，周边加城花园近期二手房挂牌价为5.97万/平米，中海御湖熙岸西区二手房更达到7.02万/平。

有人的地方就有江湖，有利润的地方，就有纷争。

有人可能会想，新一轮房价挤泡沫大幕已经拉开，难道富人就一点不担心房价下降吗？

杭州、苏州、南京三座城市目前成交量持续下跌，南京的新房成交量都跌破3000套了。苏州的房价2019年就在回调，杭州、南京去年以来房价也在一路下行。

自重背景下，这些重量级的炒房客们，一边将手中的二手房降价出让，一边寻找更好的利润增长点，而像上半年深圳的海德园，以及这次杭州、苏州这两个楼盘，就是不可多得的好标的。

巨大的优惠摆在面前，谁能忍得住。

03 | 该取消限价与摇号了

限价的初衷，是防止价格上涨过快。但是，限价叠加摇号，既没有成功满足刚需购房，反倒弄巧成拙。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

这些当红楼盘也成功带动了这些城市穿越调控周期，价格迎难而上。直到2021年，南方城市才整体进入了房价下跌周期中。

所以，我几年前就呼吁要取消限价和摇号。在目前的市场环境下，根本不用担心取消限价和摇号会刺激房价上涨。

相反，取消限价与摇号，将定价权交给市场，反倒会引导房价下行，促进房地产市场健康发展，从而更好地满足民众的购房需求。

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