经济观察报 记者丁文婷上海报道从浦西到浦东,每天三个小时的通勤路程折磨了王民两年。今年,他下定决心置换到浦西。一方面为解决通勤问题,另一方面,女儿出生了,父母过来帮忙带娃,三居室迫在眉睫。
因为浦西的目标板块没有合适的新房供应,二手房成为王民的首选,年初,成功卖掉两居室后,他签下了一套1000万元的三房。
个税、契税、增值税,加起来一共花费62万元。让王民更加“肉疼”的是,高昂的税费外,还有20多万元的中介费,“一辆小轿车没了!”一趟置换下来,王民花了快90万元。
(资料图片仅供参考)
近年来,虽然中介费收取比例没有太大调整,但随着房价上行,尤其是一线城市房价大幅上涨,中介费也随之水涨船高。
今年5月,住建部、市场监管总局联合发文,“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。
该文件将房屋买卖交易成本过高这一长期现象再次推到台前。中介费是否还有下降空间?又该如何挤掉水分?
一分钱一分货?
王民也考虑过找上海的中小型中介节约一大笔中介费,最终,一家头部中介公司经纪人的话打动了他,“买任何东西都是一分钱一分货,便宜没好货”。
在上海五大新城经营了23年中介公司的陈凯并不完全认同这句话。陈凯拥有30多家连锁中介门店,是区域内规模第二大的中介公司,双边收费总额1.3%-1.5%,比规模第一的某头部中介3%的收费低了不少。
陈凯认为,中介公司服务的底层逻辑没有区别,本质是房屋居间服务,客户最看重的是交易安全。“房屋交易过程中产生的大部分问题,实际是以预防为先的。”陈凯说,关键是企业如何对整个交易流程进行把控,这非常倚赖企业的规则和经纪人的经验。
在陈凯看来,不论什么规模的中介公司,只要在前期产权调查、资料手续查验方面严格推进,是能够保障交易安全的。
他举例,即使房产证上只有一个人,也有可能是夫妻双方共同财产,为了避免后续的麻烦,单身的需要提供单身证明,已婚的需要卖家夫妻到场签字。陈凯解释,虽然交易中心没有这样要求,但这可以避免收房时可能遇到的问题。
在交易环节,交易的房产如果涉及到还贷,首付款打进卖方账户后,陈凯要求业务员陪同卖方去银行还款。“留一手”的原因在于,从业几十年来,陈凯碰到不少卖方拿着首付款还其他债务,导致房屋贷款未结清,最终无法交易。
但陈凯也认同,一旦在交易过程中出现问题,大型连锁中介公司有更大的能力承担责任,提供兜底保障。
上海一家头部连锁中介门店店长告诉经济观察报,近5年,自己赔偿过未结清的水电费、计算错误的税费、房屋漏水维修等费用。有一次,买家因为卖家亲属拒绝搬家要求其门店赔偿。虽然他认为中介门店并没有责任,但因为被客户投诉到总部,门店最终赔偿了3万多元。
“这一点上,大型连锁中介比一般中介门店更有保障。”该店长表示,单店出现问题时,客户可以投诉到总部,门店会被要求在一定时效内解决。即使是加盟门店,也有加盟费压在总部可以托底。
目前,不少大型连锁中介公司均推出了服务承诺,并制定了相应的赔付标准。据链家对外公布的数据,自2013年推出服务承诺以来,截至2023年3月31日,链家在全国范围内累计支付的安心保障金达38亿元。
利润空间几何?
虽然大家都觉得中介费贵,但在陈凯看来,这并非一个高利润行业,除非违规经营,比如倒卖或吃差价,行业的真实利润并不高。
从经营成本看,陈凯30多家门店有240名员工,一名员工的底薪加上社保费用在5000-6000元,还要给予一些业绩达标的经纪人奖励,如报销端口费,一名经纪人每月成本大约在7000元左右。
此外,30多家店铺的店面平均租金在8000-10000元。陈凯算过一笔账,一个月至少要做到200万元佣金才不亏损。但今年5月,30多家门店的总业绩仅为3月的一半,已经站在亏损的边缘。
与陈凯深耕片区具有老客优势不同,更多中小型中介门店需要通过加盟获客,这意味着更大的获客支出。
李成在深圳百花和华强北板块拥有两家中介门店,公司2014年成立,2019年加盟德佑后,每笔佣金收入的10%-15%需作为平台费缴纳,此外,还需要交签约费、按揭服务费等费用。
天津另一家加盟店店董也表示,行业获客成本很高,一个像样的端口需要八九百元,平台费占佣金的15%,也占到店铺利润的30%。
2022年,李成退出德佑,加入了另一个抽成为5%的平台,除了节省一些平台费,更多的考虑在于弹性费率,李成介绍,按照公司当时的规定,1000万元以下的房产中介费率在1.7%,但深圳市场竞争激烈,为了成单,自己常常需要贴佣金进去,这进一步挤压了利润。
随着深圳二手房市场持续走低,今年5月,李成的2个店只做了40多万元的业绩,仅为2020年月均的1/3。李成告诉经济观察报,40万业绩中,一半要分发给经纪人,加上2万元平台费,店铺租金、社保等10万元,两家门店当月盈余不到8万元。
陈凯介绍,行业正常的利润点在10%-20%。但这两年波动较大,即使在市区,许多门店大面积关闭,一个在上海内环经营20多家中介门店的朋友,今年已将店铺关闭了一半。
一位中介行业人士告诉经济观察报,在中介企业里,人工成本一般占总成本的60%-70%,租金成本占10%-15%,中后台的运营成本占5%-10%,头部大型中介的中后台运营成本占比更高。
“一个人力成本占60%以上的行业,只能依靠管理和效率赚钱。”但中介门店和从业者数量庞大,行业普遍低效,他表示,2019-2020年高峰时期,全国有150万-200万房屋经纪人,这两年全国二手房交易量下滑,但经纪人数量仍在120万-150万人。
这也导致,房屋成交的单笔提成较高,但绝大多数从业者收入并没有外界想象的那么高。
一套房源成交后,不仅成交中介能拿到钱,开单过程中拍图、维护、帮忙带看等服务的中介都能从中分一杯羹,这些中介可能是来自多个门店。
陈凯介绍,2021年市场好的时候,其公司200多个经纪人中,前5%的经纪人可以拿到2万-3万元,前20%的经纪人平均工资在1万-2万元,超过7成的业务员,收入均在1万元左右。当前市场行情下,经纪人每月收入在5000元左右,与其所在郊区的平均收入水平相当。
市场冷却,中介费能降吗?
今年4月份开始,陈凯将维持了3年的1.5%费率下调。虽然明面上仍然报价1.5%,但近期实际成交的单子费率多在1.3%。对700万元及以下的房子,他将底线定在不少于1%。
“如果在做与不做之间选择,1%我们也会做。”陈凯解释,毕竟对公司来说,做一笔单子才会进账,公司会考虑到业务员两三个月都没开单,会放开费率,弹性一些。
同样,市场成交量较好时,中介费可能会更高。天津南开区德佑中介一位店董张弛介绍,天津德佑对大标的房子一直设有中介费上限,比如过去,400万元及以上的房子,中介费最高封顶为99000元。今年3月份小阳春,公司又将中介费封顶线提升至房屋总价在600万元以上,封顶费用15万元。
交易量也影响着中介费的折扣力度和底线。张弛所在的南开区是天津成交较为活跃的片区,公司统一规定,中介费率不能低于2.4%。而一些位置较偏、成交量不高的区域,底线则定在2.2%或者2%。
当下市场行情不好,一些中小中介公司往往为了争抢客户,给出很大的中介费优惠。但张弛很少给折扣,因为总部的考核标准不仅包括单纯的业绩,还包括收取佣金的比例,折扣单数过多,会直接影响店铺的打分和排名,进而影响门店收入。
市场差异化调节
目前,全国的房地产经纪费用并没有统一标准,各地普遍实行市场调节价。
而在2014年之前,房地产中介服务收费,由政府制定统一指导价;2014年,中介服务费定价权下放到省级;2016年,各省逐渐放开房地产中介服务收费定价,变为市场调节,即由企业自行定价。
各地二手房交易收取中介费的方式、比例不尽相同。易居研究院数据显示,2023年二季度,全国25个重点城市中,规模占比较高的中介公司二手房中介费率均值为2.2%,其中成都、西安和北京的中介费率较高,分别为2.8%、2.8%和2.7%;石家庄、东莞和太原相对较低,分别为1.5%、1.8%和1.9%。
不同中介公司的收费差异较大。目前,中介费大致分为三个梯队,以北京为例,第一梯队是大型连锁的头部中介公司,一般在成交价格的2.5%-2.7%,折扣余地较小;第二梯队是规模稍小的连锁中介,中介费在成交价的2%上下;不知名的中小中介费率在1%-1.5%,甚至在1%以下。
与北京类似,上海链家的中介费在3%,其中1%由卖家支付,2%由买家支付;第二梯队如中原地产等,费率在2%左右;中小中介费率在1.5%以下,谈判空间较大,甚至可以“一口价”。
上海一家头部连锁中介店长明显感觉到,进入买方市场后,卖家的中介费更好收了。这也意味着买方支付的中介费在下降。
他表示,前两年市场火爆时,虽然公司规定向上家收取1%的中介费,但许多卖家只看到手净得。“如果你要收,他就加到房屋总价里去。”某种程度上,买家实际承担了3%的中介费。而现在,大部分卖家都愿意承担自己1%的中介费。“还有一些卖家甚至愿意多出中介费,只求把房子尽快卖出。”
具体到不同城市和区域,中介费收取方式也不同,张弛告诉经济观察报,在天津市内六区,交易量相对好,买方承担部分更多,而在交易量少的区域,如宝坻区、蓟州区,基本由买卖双方共担。
整体来说,中介费主要由购房者承担。易居研究院数据显示,全国25个重点城市中,中介费由买家全部承担和买家承担大头的占比超过7成,买卖双方均摊的占比不到3成。
(文中王民、陈凯、张弛、李成为化名)
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