验房师，把脉中国人的房子

撰文 | 吕煦宬

【资料图】

编辑 | 温丽虹

验房师是一种新兴职业。业主收房前，验房师受雇佣作为第三方进场排查房屋是否存在潜藏的质量问题。

周旋于开发商、业主和装修队等多方利益之间，验房师能守住的只有职业准则。与此同时，日日与房子打交道，验房师们也从一个新角度，观察到了中国家庭和房产之间一生中的种种纠葛。

#01

验房师

年底最忙的一天，刘子阳验了3套精装房。三套新房散落在西安西咸新区一处楼盘里的不同位置。从早晨9点抵达楼盘到夜晚收工，他工作近12个小时。这一天他几乎都在同一处楼盘的3套房子内走动，上下楼有电梯接送，尽管如此，计步软件显示刘子阳这一天走了一万七千余步。

刘子阳是西安一名验房师。验房师是近年来新兴的职业。业主可以雇佣验房师在交房当天，协助业主检查房屋的建筑质量、装饰装修和电气安全，为业主出具一份专业的“验房报告”，以供业主监督开发商或装修公司对房屋交付质量负责，对出现的不足进行后续整改。

中国验房网统计数据显示，截至去年，全国至少有2万名第三方独立验房师。这一数量正在逐渐增加。刘子阳2022年创立验房公司时，西安只有5家验房公司，到2023年上半年，他所知的提供验房服务的新公司，就多了十多家。

由业主领着，刘子阳进入了第一户新房。一进门，刘子阳就稳稳地撂下了近5斤重的工具包。工具包里放着十来种常用的验房工具。刘子阳和其他验房师平日检查房屋质量、排查安全隐患主要凭借这些工具。

空鼓锤，用于检测房子墙体和地面是否有空鼓现象，高光手电筒用来检查房屋的墙面刷漆是否平滑，水平仪能放射出类似“十”字一样的激光，用以检测墙角是否和地面垂直——如果墙角有倾斜，就无法和“十”字激光的射线重合。瓷砖空鼓、墙面不平整、墙角不合时宜的倾斜这几样，都是检查商品房时常见的问题。

先是检查地面瓷砖铺设有无“空鼓”。刘子阳从包里取出空鼓锤，以一块瓷砖上四个角为基准，按S型的曲线敲打，一块块瓷砖地轻敲过去，检查一遍。一边敲，他凑近辨听声响。如果是浑厚硬实的“梆梆”声，意味着此处没有空鼓。如果声响清脆，那就说明存在空鼓，需要施工人员后续把瓷砖间的缝隙用小铲子砸开，灌入水泥直到灌满空鼓部分。

图 | 刘子阳验房时使用的工具

检查完地面瓷砖，刘子阳取出手电筒照向墙面。强光照射下，乳白的墙面不平处暴露出了阴影。他掏出专用来标记的贴纸，写下“墙面不平整”五个字，贴在墙壁凸起处，提示装修队在日后整改。除了地面、墙面，还要检查水电、门窗等项目，一共413个验房点。一套120平方米的房子，刘子阳要花两个小时完成检验。

2022年8月。他和一位好友合作注册成立了验房公司，按照每平方米3.5元的标准收取费用。他们雇用了12位年龄在26-32岁之间的男性验房师，都是大专毕业，修习专业大多和房屋施工、建筑相关。

刘子阳说，眼下是西安的交房旺季，本来西安交房热潮是“金三银四”，或许是许多在前几年因房地产爆雷、疫情耽误施工而延期交付的房子，都在今年开始交付了，于是旺季延续到了5月。验房师的工作也忙碌起来，在刘子阳的团队里，每人每天接三单成了常态。收入也水涨船高，根据接单量，验房师们的月薪在6000元到9000元间浮动。

刘子阳验过问题最多的一处房产是国内某头部地产的楼盘。事情发生在去年11月。在去之前，刘子阳就做好了最坏的打算。

那一单的业主，房子是“保交楼”。在2021年房地产爆雷事件后，许多房产施工陷入停滞。为了保障业主权益，政府开始推行“保交楼”政策，以纾困基金等方式，敦促爆雷的开发商利用政府拨款，在一定期限内完工，保证房屋交付给业主。因为限时，许多“保交楼”的业主都担心因为工期短而出现做工粗糙、质量差的问题。

一进门，刘子阳就看到屋内地面的瓷砖的填缝剂溢出了缝隙，乳胶还有不少残留在了地面瓷砖上，地板显得很邋遢。屋内墙面的处理也很粗糙，墙面的腻子都没有打磨光滑。一面墙上有二十多处空鼓，是平时的五倍多。室内的天花板上，还有许多电线裸露在外，完全不符合规范。刘子阳抬手轻轻触摸卧室门道两边和上槛的门框，木制的门框竟然就掉了下来。

平时，刘子阳一人验一套120平米的房子用时不会超过两个小时。当天状况百出，这套120平方米的三室两厅，验了一个半小时还剩下两个房间没有验完。害怕耽误后续的工作，刘子阳叫来一位提前收工的同事，两人接着忙活了两个半小时，才完成了全套检查。

看到这套房子查出如此多问题，刘子阳虽是第三方，也替业主感到着急。但他发现真正的业主却显得很冷静，那个30多岁的男业主看着满屋的整改标记，不慌不忙地说了一句：“那就改呗。”

刘子阳猜测，也许是爆雷后很多业主本来就不敢期待顺利交房，“所以业主可能觉得，能交房就已经不错了。”

在广州，40岁的覃逸2022年成为一名验房师。他在北京从事十多年装修设计，后来又辗转到深圳某地产公司做施工部管理人。做验房师的一年，他接待了将近500位客户。

找覃逸验房的，大部分都是25-45岁的中青年，房子也以精装房为主。毛坯房要检查墙面、房屋结构是否垂直等基础问题，精装房的验房点更繁复，需要关照门窗、成品柜、瓷砖等上百个项目。

由于缺乏专业知识，普通人对装修好的房子可能出现的纰漏缺乏认知，很容易在与开发商、装修队的扯皮中落入下风。验房师覃逸提供的检验结果，则是业主向装修队维权的底气。

去年8月，一位90后江西男人联系到覃逸验房。男人和妻子在广州买了一套价值180万的毛坯房。交房后，他们自行找来装修公司进行装修。验房后，覃逸为男生开具了验房报告，从专业的角度罗列了房屋存在的70多处问题。拿着验房报告，男生起诉了装修公司，得到了3万赔偿。男生对覃逸很是感激，对他说了好几次：“如果不是你，我没法发现这么多问题。”

图 | 验房师检查吊顶内部管道

验房师对房屋的鉴定，影响着房屋交付成功率和装修队返工的概率。利益的纠葛，让验房师的人身安全很容易受到威胁。据媒体“财经十一人”统计，2018年至今全国热门二线城市，如武汉、济南、西安、温州、青岛，几乎都有验房师被打的新闻登上热搜。而在媒体报道中，去年3月1日，西安的一位验房师就在验房完毕后，被3名疑似装修工人的男子围住、带至小区绿化带处殴打。送到医院后，这名验房师被诊断全身多处软组织挫伤。

入行不到一年，刘子阳遇到过两次类似的威胁。2022年10月，刘子阳为一对年轻夫妻验房。检查主卧卫生间时，突然进来四个“彪形大汉”把卫生间的门轻轻关上。在本就不宽敞的卫生间里，他们把刘子阳围了起来。四个人都戴着劳保手套，衣服上还沾了不少油漆，“一看就是成天干活儿的人。”刘子阳回忆。

刘子阳发现窗户四周的瓷砖都有空鼓问题，想在窗户边贴上问题标记，但装修队的人却不停地干扰他工作，在他耳边念叨：“这个不用贴了吧。”刘子阳没有害怕，和对方讲理，告诉他们，如果此处不加以整改，瓷砖崩坏后，碎片很容易把人划伤。装修队见刘子阳执意要标记，就放出狠话：“你等下出小区时小心点。”趁对方不注意，刘子阳给业主发去求助信息。等业主引开装修队，刘子阳才得以继续工作。

这是刘子阳第一次意识到验房师处境尴尬。从那之后，他会在验房前和业主在微信上提前沟通，希望如果遇到类似情况，他们能帮忙维护验房师的人身安全。

刘子阳的提示起了作用。一次，刘子阳上门验房，开发商派来了一位陪验人员。怕陪验妨碍刘子阳工作，业主直接把陪验拦在门外，没让他进屋。关上房门，身高1米8往上的男业主转过身来，冲刘子阳说：“别怕，有我在。”回想起这个场面，刘子阳觉得既荒诞又欣慰。

#02

验房师看见中国人和房子的羁绊

尽管大部分时候受雇于业主，验房师的工作还是需要站在第三方的立场展开，按照国家划定的标准，公正评判房屋的质量。

由于房产对大多数人来说都是过于贵重的财产，常有买房者身上流露出小心谨慎。刘子阳遇到过特别谨小慎微的业主，那是一对三十来岁的夫妻。验房时，女业主一直跟着他，看着他的一举一动。刘子阳用空鼓锤敲打一块瓷砖的一角，发出的声响清脆。女业主立即指出，声音不对，有空鼓。

刘子阳经过检查后向她解释，按照国家标准，单块瓷砖边角的空鼓不超过5%就是合规的，不需要强制整改，而按规矩，验房师只标记需要强制整改的瑕疵。女业主仍不放心，坚持让刘子阳贴上问题标记。拗不过业主，刘子阳只好服从。

理解着业主的心境，刘子阳心里矛盾。他担心这样会让开发商和装修队质疑验房师的专业性，加剧双方的矛盾。回公司后，刘子阳琢磨出了一套平衡多方的方法。

他把标记问题的贴纸分成了两种颜色——红色代表验房师提出的专业意见，必须整改；黄色代表了业主的意见，供装修队参考。

做验房师之前，刘子阳还做过房产咨询师，为有购房需求的客户提供楼盘信息、陪客户看房。这两份职业中，刘子阳见过许多倾注一生积蓄到一套房里的人和家庭。

做房产咨询时，他曾遇到一位来自西安周边县城的叫王萍的女人。王萍一家人在市集上经营鞋店，每月获取四、五千元收入。找到刘子阳时，王萍和丈夫想用积攒了二十年的四十多万元收入，在西安市区，给当时刚上大学的儿子置办房产，为其日后打下根基。2021年7月起，咨询到下决心买房的一个半月时间里，王萍打电话咨询了刘子阳11次，每次通话都超过两个小时。

在王萍所在的县城，房价在每平方米3000元以下。王萍没有想到，西安三环周边的房子房价已经是老家的5倍之多，要帮助儿子在大城市里安家比王萍想象的更艰难。因此，她极为谨慎，每次打电话，都会反复和刘子阳说：“阿姨就这些钱，要是买不好的话，就全砸进去了。” 

三年来，刘子阳一直在房地产行业摸爬滚打，对房价的变化有了更深刻的理解。刘子阳称，2017年西安老城区的房价大约在每平方米8000-9000元之间，到了2020年后，就飙升到了一万五。与此同时，国家统计局数据显示，2020年，西安城镇居民人均工资性收入为26145元，较3年前上涨了5743元。房价涨速和普通人收入增长速度之间的距离逐渐拉开，也是许多人赶着“上车”的原因。

许多中国人安置房产的过程中，都会有上一辈人的参与。有的父母注资帮助孩子置业。也有一些年轻人工作繁忙，由父母帮忙奔走办理买房过程中的繁杂琐事。出资帮年轻人置办房产，对父母一辈来说，也是攸关自己的大事。

2023年3月，刘子阳接待了一对头发花白的老夫妻。他们的儿子是医生，工作繁忙，托父母陪同刘子阳验房。

一进门，刘子阳就看到两位老人已经屋子里等着了。交谈中，他得知，这是老两口的儿子买的第一套房，老人也投入了一些积蓄。验房前，两位六旬老人的言语中全是客气，嘱托刘子阳“验得细一些，再细一些。” 

验房时，刘子阳走到哪儿，两位老人就跟到哪儿。刘子阳每标记一处问题，他们都会追问， “这个怎么也出问题，能修吗？”刘子阳一边检验一边安慰老人：这些都是正常的，事后整改就好。在他的宽慰下，老两口的表情略有放松。临走前，老两口还恳请这位专业的验房师傅，在孩子的房子整改后再上门来看看。

覃逸的观察中，比起改善房的业主，购买刚需的业主在验房时会更小心谨慎，对细微之处也非常在意。因为那往往是第一次。一套房产往往倾注了那一个人，甚至是一个家庭的全部积蓄。

去年10月，覃逸帮一对年轻情侣验收婚房。房子有90平米，价值180万。闲谈中，覃逸夸他俩年轻有为，小两口很不好意思地说：“哪里，都是家里资助的，双方家里都给一点。” 

房子问题不算严重，多是瓷砖空鼓、墙面开裂等常见的问题。但看到覃逸在房子里贴了40多处标记，两个年轻人却格外紧张，一直在感慨“这是豆腐渣工程啊！”覃逸反复安慰他们这些都属于可修复的问题，都没法让他们安心。那对年轻情侣叫来物业管家，还唤来房产销售，前前后后总共喊来了十多人，交代负责人一定要整改好这些问题。验完房的一个多月后，覃逸又被两人请上门去确认问题是否修缮完毕。 

图 | 验房师检查墙壁空鼓

相比来看，有多套房产的客户对待房子的态度则轻巧许多，往往不陪同验房的概率更高。在覃逸看来，这是客户对自己专业能力的信任和尊重。 

覃逸有位老客户，曾请他花一个半小时，从广州开车到77公里以外的清远市验房。那套房子有200多平方米，按照收费标准，只要500块，对方却很爽快，给了覃逸1500块钱酬劳，其中还包括500元的交通补贴。 

覃逸在2005年大学毕业后就从事装修工作，那时候，和他打交道的客户往往都是新婚夫妇或是要为结婚准备新房的男性，很少有独自买房的单身女性。从事验房师的一年里，覃逸发现有越来越多的单身女性独自买房。

从去年5月开始至今，他大约验过4、50套业主为独身女性的新房。这让他联想到眼下的时代浪潮：如今，在广州这样的大城市，独立的事业和收入、变化的婚姻观念让许多女性有了为自己置办房产的想法。 

一位做美容行业的女业主，在广州增城区买了一套70平方米的房产，价值150多万。验房当天，业主就对覃逸说，这是自己买的房子，“不指望有男孩子来帮我”，拜托覃逸多多费心。 

覃逸还遇到过事业有成、把父母接来同住的女孩。那女孩看上去30岁左右，听口音像是湖北人。她带着父母一起来验房，房子是三房一厅，90多平方米，总价在270万左右。交谈中，女孩的父母难掩自豪，“我们享福了，女儿买房，让我们过来一起住。”覃逸在心里感慨：“现在的小姑娘都越来越独立了。”

#03

灰格子中的世事

商品房是钢筋水泥砌起的灰格子，但灰格子和灰格子之间，人的境况却不尽相同。

在中国，房子是许多人努力打拼、积攒而来。但也有一些例外，比如南方楼市传说中的“包租公”“包租婆”，在传闻的版本中，许多人在拆迁的过程中，拥有了十余套甚至更多的房产。他们的财富神话，是拆迁时代占比较少的黄金一面。

去年12月底，覃逸在广州天河区帮一个00后姑娘验房。在那个高档小区，房子一平方米要6万，女孩的房子约莫有140平方米，房产总价在840万左右。也许是女孩觉得覃逸专业能力过硬，在验房尾声，她对覃逸说：“师傅，我还有10套房，都在这个小区，要不都给你验？”

覃逸打量起眼前这个年轻的女孩：没有化妆、脚踩拖鞋、穿着大裤衩，“扔在人群中，你绝对发现不了，她能有11套房。”覃逸抑制不住好奇，问女孩怎么会有这么多房。女孩很平静地告诉他，这是老家宅基地换来的拆迁房，除了11套价值千万的房产，政府还补贴了一笔钱，“这是我父亲为我打下的江山。”女孩说。

验一套140平方米的房子要400元。11套房一共是4400块。女孩没有还价，爽快答应了。那之后，覃逸整整花了三天的时间，才验完了11套房。

覃逸去过广州海珠区的一套江景豪宅。那套宅子毗邻珠江，屋内能看到不远处广州的地标建筑“小蛮腰”，低头就见宽阔的珠江江面。一个寸土寸金的地段，房价每平方米就要10万元。那套房面积180平方米，内有两个套间，总共四个卧室，厨房也有两个，一间中厨，一间西厨。

房主是一对年纪不到四十的夫妻，此前一直在美国做会计，如今打算回国发展，全款买下了这套价值千万的房产。

验完房后，覃逸驱车离开这栋豪华的江景房，回到自己在广州郊区的小公寓里。工作中，覃逸有很多和富贵生活打照面的机会，但当结束工作回归人群，覃逸是广州这座有一千八百万人的城市境况普通的一员。

在一线城市中，广州的房价基数较低。但近十年里，广州的楼市经济也在人才涌入、市场经济的发展下应声而起。中国房价行情平台数据显示，近10年里，广州的房价飞速上涨。2010年，广州的房子均价为每平方米1.3万元，到2022年均价翻了3倍多，涨幅达256%，超过了同为超一线城市的北京和上海。

人到中年，覃逸说自己已经不太会为人和人之间的差距感到焦虑，“每个行业不一样，我做的事情顶了天也就是这样。不能想太多，否则会仇富的。”年轻时，做设计师的覃逸也很拼命，常工作到凌晨一两点。如今，他认清了自己的上限，把生活的重心放到了家庭上。

最近覃逸在广州黄埔区给业主监管工地。每天下午五六点收工，他开一个半小时的车回到家里。工作让他感到疲惫，晚饭过后看看电视、刷刷短视频，到夜里十点就上床睡觉了。

覃逸在广州的家是一套60平方米的公寓，两室一厅，价值48万。他和妻子、孩子三人同住。因为是公寓，覃逸只拥有这套房产的40年产权。40年后，覃逸如果想要继续住在这里，需要再续缴土地出让金。覃逸说，买下这套公寓，就像是签下了40年的租房协议。

覃逸也只把这儿当作一个歇脚的地方。对他来说，在300公里以外有一个更像家的地方。在老家江西赣州，他有一套三层的小独栋，盖在自家的宅基地上。站在楼顶天台能看到贡江在山中流淌。小楼里，还住着覃逸的父母。每逢清明、五一等节假日，覃逸都会花4个多小时开车回家。

到了老家，他喜欢呼朋唤友，白天在家里的茶室饮茶，晚上到院里烧烤喝酒。天气晴朗时，他还会像儿时一样，去河边捕鱼、捞虾。安逸的乡下生活只能是短暂的停留，作为要养家糊口的中年人，覃逸不得不在收假后又踏上高速公路，挤进密集的车流中，回到广州那套小公寓里。

1995年生的刘子阳在去年买下了自己的第一套房。对他来说，这是一项迟来的投资。就离开了。看好房当天，他就下决心，要在买房后，把房子按照自己的喜好，重新改造。

2013年，在刘子阳上大学时，父母就提出要为他置办一套房产。刘子阳生在一个工薪阶层家庭。父母一辈子省吃俭用，认为给孩子买套房是做父母必须完成的任务。在刘子阳的记忆里，一家人从没有出去旅游过，母亲也从未买过化妆品。心疼父母攒钱不易，刘子阳拒绝了长辈的心意，嘱咐他们过好自己的日子：“不用管，我自己买。”

大学学环境设计的刘子阳，在大二时创立了一个主营装修设计的工作室，实现了经济独立。当时的他，相信自己能凭自身努力买房。但后来，许多事情都超出了他的预期。

2019年3月，因为甲方拖欠项目尾款，刘子阳的工作室摇摇欲坠。为了给工人、员工发放工资，刘子阳刷爆了7张信用卡，还借了网贷。一年后尾款始终没有到账，背负25万元欠款，刘子阳在2020年3月关闭了成立了6年的工作室。2020年10月，他加入了一家房产电商平台，成为了一名房产咨询师。

回看自己走过的创业路，刘子阳陷入沉思。收获之外，创业也让他失去了很多。为了给工人结款，他借了网贷，因甲方拖欠，导致大量逾期，刘子阳的征信受到了影响，不能再去银行贷款。

还贷的日子里，刘子阳过得很拮据，无暇顾及买房的事。做房产咨询师时，刘子阳月薪上万，业绩好的时候还有过月入4万的佳绩。但每个月，他都只留1000块钱做生活费，其余的钱全都用来偿还贷款。自大学创业以来，刘子阳就没有买过超过一百块钱的衣服和鞋。

在接触更多买房者后，刘子阳也更新了对房产的观念。他意识到，房子不仅是一处落脚的住所，更多的还是一种保值的投资。

验房时刘子阳结识了一位做生意的中年女人。女人和丈夫平日住在一栋价值700万的三层小独栋里，没有别的住房需求，但他们在西安市内置办了三四套房产。一旦生意上有资金回流，夫妇俩都会选择买房，投资不动产，以抵抗通货膨胀带来的损耗。作为新一线城市，西安的房市也没有辜负他们的期待。

今年3月，刘子阳给那位女士验了一套新房。交房时，那套房的价格炒到了每平方米两万五，比4年前购房时，每平方米涨了一万二。

刘子阳重新把买房提上了日程，想为自己的人生积攒多一分底气。万一日后再有什么变故，他也有了后盾，不至再居无定所。就算到急需用钱时，一套房产也能提供经济保障。

从2022年6月开始，刘子阳就在和拖欠尾款的甲方打官司。2022年11月，刘子阳收到了二审的判决——加上违约金，他一共可以拿到70万元的赔款。这意味着，买房的事重新有了希望。父母也建议刘子阳先向亲戚借钱凑够首付，抓紧买房。

在父母的支持下，刘子阳在今年过年前付了50万首付。因为刘子阳没法向银行贷款，房子写的是父母的名字。虽然回款还没有到手，但刘子阳觉得，自己也算是信守了年轻时许下的独自买房的承诺。

眼下，他兴冲冲地张罗起房子的装修。

有了房，才是有了家。

5月中旬，网购的睡床送到新家当天，刘子阳迫不及待地在属于自己的房子里睡了一夜。虽然还未装修完毕，但他感到多年未曾有过的轻松。夜晚，刘子阳躺在全新的大床上翻来覆去变换睡姿，不记得自己过了多久才睡着。“比之前睡过的所有床都舒服。”刘子阳说。

*除刘子阳外，其他人物均为化名

研究室很多读者都是真故的老朋友，

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