降价也卖不掉房子的中年人

为啥挂牌的房子那么多，看房子的人突然变得那么少？

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撰文 | 石雨菡

编辑 | 龚   正

过去20年，不少人搭乘疯狂的楼市、快速上车并实现财富自由。如今随着经济与人口预期不确定因素增多，很多人开始脱手卖房，市场供应量一时迅速增加。

然而不少人这才发现，房子如今并不好卖。各地降价数十万、几个季度都卖不出房的业主不少。还有的业主属于高点买房，现在一卖，纯亏，自嘲是“房损第一代”。房子这件事玩起来，不管是高涨还是低卖，都让中国人烫手不已。

#01

降价50万，一年半卖不出去

6月的一个午后，贝壳APP发来一条弹窗消息。虽然大概率是广告，但黎平还是下意识马上点开。

这样的习惯已经持续一年半，只因一套卖不出去的房子。黎平从未想过，这套曾经承载着与妻子美好回忆的“家”，会成为他的心病。

珠海楼市快速上涨的2015年，黎平一家在珠海高新区买下了人生第一套房。三室两厅的格局，120平左右，单价每平一万多。由于是低位上车，黎平一直视这套房子为增值资产。

2021年，黎平的妻子怀孕了。尽管第一套房子的贷款还未还完，但高新区离妻子上班的地点有40分钟的车程，为了方便起见，两人便商量着在珠海市中心再买一套房。

黎平与妻子的原计划是买一套五六十平米的开间，只为在市中心有一处落脚点。而在选房的过程中，中介推荐的一套180平米豪宅，却吸引了黎平一家的目光。

南北通透、超大客厅、海景房，这套房子足够为即将出生宝宝提供更好的生活环境。而最诱人的是，当时房主的挂牌价只有430万，低于市场价足足一百多万。

“看到这样的条件谁不会心动？”

2021年时，黎平第一套房子的单价已经涨到3万一平。只要能够及时卖出，不仅能覆盖第二套房的首付，甚至有一百万的现金结余。种种考虑，让黎平和妻子毫不犹豫地为自己加上了第二道杠杆。

然而，所谓的天时地利人和，却在卖房的过程中打了水漂。

2021年底开始卖房时，的确有不少人前来看房。当时黎平向妻子保证三个月一定卖出去。然而到了2022年，即使春节后来了一波购房需求释放，前来看房的人却变得寥寥。情况持续到目前，黎平说几乎没有看房的人了。

从365万到315万，一年半的时间里黎平多次忍痛降价。黎平也考虑过将房子暂时租出去，但每月几千块的租金和将近两万的房贷相比，能解决的困难实在有限。况且，房子有过出租经历，黎平觉得怕是315万的价格也要保不住。

黎平所住的豪宅小区一向具有保值性，有三分之一都是投资客。今年这些人也纷纷出售房子，挂牌价比市场价格低于100万。黎平又想到那个在2021年便降价100万卖房的澳门籍房主，感叹着他对市场形势的准确预判。

这两年来，黎平所在的互联网大厂频频裁员，与之一样背负高额房贷的人比比皆是。人至中年，本应是继续稳固事业的节点，而原本平顺的生活却被房子死死套牢，压得黎平喘不过气来。

“70、80这两代人，沐浴在改革开放的春风下成家立业，似乎任何问题都可以迎刃而解。但现在，一切都失灵了。”黎平说道。

统计信息显示，2022年珠海的GDP为4045亿元，比网红城市淄博4402亿GDP还少了400亿元，经济体量不算大。在大湾区九城中，珠海常住人口247万，人口总数排在末尾。在过去房价增长的时代，珠海楼市的一半为外来客。

如今，有房屋中介业者称，珠海楼市整体已转变为“购房者市场”。今年来，不管是一手房市场、还是二手房市场，当地市场供应量持续增加。

虽然今年2月，珠海和全国楼市一样，二手房交易一度大涨375%（媒体公开数据），但到了四五月，小阳春未能持续，交易量持续下降。而市场挂牌量却还在增长，仅当地链家公开挂出的二手房源就高达3.4万套，而2月井喷期交易量也才500多套。供需失衡，这给购房者带来了较大的议价空间。

疫情、经济、以及全国各地部分城市开放限购（本质就是抢房客），都给珠海楼市持续增压。有业者网上发声，认为珠海楼市回暖，或还是得期待北漂族，能给珠海楼市去库存带来动力。

▲图 | 卖不掉房子的中年人，满脑都是房子

作为二线城市的珠海不算全国楼市孤例。哪怕在北京这样的一线硬核城市，“降价卖房难一族”也不鲜见。

在北京，离鸟巢骑车15分钟不要的某小区，中介给《真故研究室》拿出一套105平米的朝南向房屋，它属于某机关单位的福利分房。

挂牌价从948万降到880万，降价68万，然而登记129天（将近4个月），无一人看房。

中介称，“倒不是说以前这样的房子好卖，它也存在硬伤，比如位于顶层，但无电梯。不过过去至少来看房的人还是有的。但现在连看房的人都没有了。”

中介表示，北京的楼市自去年12月底疫情缓和后，到今年4月上旬迎来了一波需求释放期，成交量大涨。但上旬后，随即楼市遇冷到现在，需求后续力并不足。至于原因，还是经济、就业、叠加大众对楼市信心观望情绪浓所致。

据房屋中介行业相关数据，目前全国多地房屋供应量大增。二手房方面，挂牌量超过10万套的有6个城市，分别为重庆、天津、沈阳、成都、南京。超过9万套的有苏州、哈尔滨、武汉等。但不少城市，市场成交量在进入4月中下旬后却持续萎缩，不少购房者持币坐等“再降价”。

#02

一降价就亏损，房损第一代出现

降价卖房，亏不亏，要看购房者买入的点位。

以黎平为代表的卖房者，属于低位上车，即便降价50万也具有不小的盈利空间。但也有另一波业主，当初高位上车，现在房子一卖，算下来纯亏。

“我成了房损第一代。”这是家住北京通州区的王恒，内心最常蹦出来一句话，逢人便说。

2016年，王恒在通州区果园附近买了一套40平方米的房子。总价210万，均价接近5万元一平。

今年初，考虑到工作及未来孩子上学都想定位在北京朝阳区，王恒想把这套房卖掉。不过，自2017年通州区成为北京城市副中心后，政府对通州的购房资格进行了诸多限制，导致通州区房价一直未变化，甚至近年还有一些阴跌。

即便家门口就是地铁站和通往市中心的快速路，附近购物中心、商场、医院都在1公里之内，区位优越。但考虑到市场行情，王恒没敢“多赚”，挂牌价定在了220万。

然而，房屋中介的一席话却给王恒浇了一盆冷水：“甭说220万，就算按210万原价卖，现在也出不了手。你们同小区同户型最近的一套成交价是205万。”

虽然属于意料之中，但王恒仍难掩悲伤。这五年多来，王恒每个月都要缴纳6000多元的房贷，还的只是利息。王恒说，如果现在只能卖205万，当初还不如不买房，到头来只是给银行打工。

据王恒介绍，这套房买时也是二手房。原来的房东2003年以30万元入手。到了2016年以210万卖出，赚了6倍。

“我没有赶上房地产红利，反而成了房损第一代。”这句话被王恒反复重复。

▲图 | 房子买错点，变身负资产

王恒不是个例。何阳2018年在北京南五环张郭庄附近买了一套50平米的房，花了180万。

今年初，因为有换房需求，便将房子挂在了网上。花了近4个月时间，最后这套房以160万的成交价卖出，较当初180万的购房价净亏20万。

回忆这段时间，何阳最大的感受就是中介一直在劝降房价、买房的人也一直在劝降。短短几年间，楼市的变化天翻地覆。

房子虽然已经出手，但何阳从一套刚需走向了另一套刚需，改善的需求却成了天方夜谭。

“卖了旧房买另一套房，但好的房子还是很贵，买不起。”何阳说。

据北京中介业者表示，目前京城降价较多的房子，主要是户型一般、或者业主急需用钱的，好房子总体而言，降价还好，抗跌性还是最稳的。

#03

“昨日”刚买，“今日”就降—刚需族怕出手

房子降价，无疑这为刚需族此刻出手，提供了有利时机。然而由于行情不稳定，再加上购房族向来有“买涨不买跌”的心态，很多刚需族即便此刻想要出手，阻力也特别大。

有北京的房产中介告诉《真故研究室》，“目前已经出现了去年买房，今年房价就下跌的情况。”

孟桐目前住在北京北四环附近，为了孩子上学，她从今年年初就开始看房，并与中介保持密切的联系。

今年4月，中介推给孟桐一套北京北四环世纪村的房子，2室一厅60平，附近有地铁和大型购物中心，优势区位让孟桐心动不已。

当时中介给孟桐出示的标价是487万。而仅仅两个月后的现在，当孟桐提出想看看这套房时，中介称这套房子已经以465万元成交，比2个月前便宜了22万。

虽然有些遗憾，但孟桐更多的感受是“后怕”，庆幸自己没有上头买下。“如果是我自己买了，到年底还不知道会亏成什么样。”

虽说孟桐也是刚需一族，为了孩子她也想快点落定。但目前的市场行情，就是让她下不了手。

北京某房产研究人士告诉《真故研究室》，今年年初，业内的观点是一线核心城市的房价是最抗跌的。不过现在，即便是北京这样的一线城市，也出现了需要考虑城区各地差异的情绪。

“总的来说，小区管理好、区位好、户型好的地方，抗跌性更好。而市中心没有学校配置的老破小、老破大，都没有扛住这一波降价。”该研究人士表示。

焦虑的情绪蔓延，刚需族出手慢，急需用钱的卖房刚需族，则想出各种各样的方法来加速卖房。

▲图 | 急需用钱的，是这一波降价主力

近来一些卖不出房子的人抛弃传统中介，开始通过房产大V来卖房。

家住北京的李茹云，去年初考虑到家里三代人同居，想置换一套更大一点的房子——从二室一厅换到三室一厅。

起初，李茹云找的是北京某知名房产中介机构卖房，挂牌标价650万。与此同时，李茹云看中了一套想要置换的房子，三室一厅，标价700万左右。

李茹云辗转联系到了对方房主。结果发现对方与她一样，同样有置换的需求，双方都卖房心切。于是双方合计后，签署了一项半年周期的购房协议。

协议里规定，李茹云需提前交订金、共计70万，剩余房款需要在半年内付给对方房主，这半年内对方将为李茹云保留房产。如果不能履约，除订金不予返还外，超期还有赔偿。

当时李茹云觉得，半年内卖掉房子应该不难，而且遇上心仪的房子实属不易，最终签下这份协议。

然而，意外总是来得措手不及。疫情放开后，北京成为最早被波及的城市，能来看房的人寥寥无几。6个月过去，李茹云的房子仍然挂在网上。

“不仅房子没卖出去，我还赔了对方一个半月的款，一共8万块。”李茹云曾找对方理论，认为是“不可抗力的因素”导致违约，但并没有获得对方的谅解。

对李茹云而言，她只能自认倒霉。但房子卖不出去，才是最让人心焦的。

一直关注卖房动向的李茹云，发现网上许多帮人卖房的房产大V。这些房产大V只抽点1%，同时安排中小型房屋中介去落实购房手续，后者抽点0.5%，只赚个辛苦费。

李茹云心想，总计1.5%中介费，比北京一般大型中介2.75%的手续费要便宜得多。于是不惜冒着风险“剑走偏锋”。结果令她惊喜，大V很快就帮她找到了外市来京的买房客，并迅速成交。

“由于是购房者来出这笔钱，交易费用下降了，成本也就更低，也就能让购房者更快一点决定，买下我这套房。”李茹云表示。

另外，李茹云比较下来，觉得房产大V会比房产片区的中介能给到购房者更多的可选项，也更能站在买房者的角度去考虑所选区位，并能根据用户的需求综合来给予购房建议。

“与之对比，我找到的中介并没有帮我去争取因不可抗力因素导致的卖房延期问题，他们只想快速促成交易。”李茹云表示。

目前，市场低迷的市场行情何时才能迎来转机，业者都莫衷一是，不乏各种猜测满天飞。业内都期待行业能尽快出台相关政策来救市。

然而，中国房地产市场发展可以有各种针对性的小刺激，但必须有个前提，就是短期内经济和就业得尽快强劲起来。至于长期，还得看人口发展动向。

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