文|凯风
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人口崩盘后,房地产也撑不住了。
01
在全球房地产市场,有几个神话一直深入人心。
“首尔永远涨”,就是其中之一。
过去几年,韩国是全球房价涨幅最猛的国家之一,作为首都的首尔房价更是跃居世界第二高。
然而,高处不胜寒,去年开始,韩国房价开启了“跳楼”模式。
据《亚洲日报》报道,韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。
在首尔,部分公寓价格下跌了30%-40%,而成交量更是暴跌70%以上。一时之间,无数人高位站岗。
自此,韩国房价连续第11个月下降,创下了2008年金融危机以来的新纪录。
在此之前,韩国房价刚刚创下历史新高,无数人涌入房地产市场,在“首尔永远涨”的信念支撑下,疯狂加杠杆。
据统计,2022年首尔中心区域房价超过15万元人民币,仅次于香港,位居全球第二;外围区域超过7万元人民币,位居全球第三。
房价居高不下不是问题,问题是这个价格是在短短几年暴涨而来。
2016年以来,韩国房价整体上涨80%以上,而疫情最严重的2020年到2021年,韩国各地房价普遍上涨40%以上,首尔房价翻倍的更是比比皆是。
如今,神话开始破灭。
“再也不想买房了”,向来有全球“卷”王之称的韩国人如此感慨。
02
韩国房价崩盘的第一大导火索,是经济的至暗时刻。
韩国向来有“全球经济金丝雀”之称。金丝雀,原本是过去煤矿的标配,对瓦斯极其敏感,一旦金丝雀不再歌唱,就意味着危险即将降临。
韩国因其产业严重依赖全球外贸市场,对国际环境极其敏感,因此成了全球经济的风向标,“金丝雀”之名由此而生。
如今,金丝雀开始躁动不安了。
去年至今,韩国出口连续8个月负增长,创下了14个月的贸易逆差,为史上第二长,仅次于1997年前后。
韩国虽然面积不大、人口不多,但却是不折不扣的制造大国和外贸大国,出口额排在全球第六。
与其他制造大国一样,除了为数不多的几次危机期间,韩国外贸一直都是顺差态势,贸易逆差的出现,不只是一国一地的危机,更是全球危机的冰山一角。
韩国外贸下行背后,核心原因是全球经济衰退的风险有增无减,而作为主力的半导体出口大幅暴跌,从而对经济形成明显拖累。
韩国央行发布的数据显示,今年第一季度韩国GDP环比增长 0.3%,按年率增长0.8%,勉强避免了衰退。
基于外贸下行的不确定性,IMF将韩国GDP增速预期下调到1.5%,与周边亚洲国家在后疫情时代的经济复苏形成鲜明对比。
外贸是韩国经济最大的马车之一,无数国民的收入都与之息息相关,进而波及到房地产市场。
03
第二大导火索,是人口崩盘。
“韩国有可能成为全球首个消失的国家”,2006年人口学家发出的这则预言,正在变成现实。
前不久,韩国公布2022年人口数据,总和生育率下降到0.78,创有记录以来新低,在经合国家排名倒数第一。
这不是韩国生育率首次破1。统计显示,韩国生育率已经连续5年低于1,按照悲观预期,韩国总和生育率恐将在2025年降至0.61。
众所周知,一个国家,总和生育率达到2.1以上,才能保证世代更替水平。生育率腰斩到1以下,意味着总人口将会不断下降。
目前,韩国人口已经连续3年下降,成为亚洲继日本之后人口连续减少的国家。
事实上,韩国目前人口 “消失危险地区”已多达108个,接近全国市郡区的一半。预计到2070年,总人口或将从5100多万人减少到3766万。
据韩国教育部门最新数据,因低生育率导致学龄人口减少,截至2020年,韩国遭废弃空置的中小学校累计达到1400多所。
人口是房地产的长期之锚。没有足够多的人口,尤其是年轻人来支撑,高房价很难得以维持。
就此而言,房价崩盘,不过是人口崩溃的副产品。
04
第三大导火索,是全球大加息。
全球十次危机,九次地产,而每一次地产崩溃都跟货币收紧和加息直接相关。
疫情之初的全球大放水,造就了几乎所有国家的房价暴涨;然而,随之而来的大加息,又快速刺破了房地产泡沫。
去年以来,美国已经连续10次加息,联邦基准利率从最低的零利率攀升到如今的5-5.25%。
作为国际货币,每一次美联储加息之际,就是新兴市场动荡之时。斯里兰卡等国的债务危机、土耳其等国的超级通胀、就连美国自身的银行业危机都成了典型例证。
由于世界经济与美国深度捆绑,为了减少资本外流,只要美国加息,无论基本面如何,一般国家都只能跟着捆绑上战车。
韩国就是如此。短短一年时间,韩国基准利率从0.5%上升到3.5%,这成了房价暴跌的直接导火索。
不只是韩国,受全球加息周期影响,从美国到欧洲再到亚洲,多个国家房价都出现回落乃至大跌。
IMF发出预警,2023年,受部分亚洲国家的经济下行风险增加及加息等因素拖累,房价料急挫5-20%。
韩国,不过是“大涨大跌”最突出的一个。
05
第四大导火索,是难以支撑的居民债务。
在韩国,家庭财富与房地产可谓深度捆绑,超过70%的财富都集中在房子上。
据韩国央行和统计厅发布的数据2021年韩国每户家庭的平均净资产为5.45亿韩元(约合人民币281万元),其中住房和不动产占比高达75.3%。
财富集中在房子身上,债务自然也以房地产贷款为主,房价暴涨,迅速推高了韩国全体国民的债务水平。
根据国际金融研究所(IIF)发布的报告,韩国2022年家庭债务占GDP的比重高达104.3%,位居亚洲国家之首。
与之对比,发达国家平均居民杠杆率为75%,而发展中经济体普遍低于50%。
居民杠杆率居高不下,不仅严重挤压了消费空间,而且限制了继续加杠杆的可能。
更关键的是,家庭财富都集中在房子上,而债务也都与房地产息息相关,一旦房价出现大幅波动,将会引发巨大的债务风险。
06
韩国,是全球最卷的国家之一。
位于首尔的《朝鲜日报》曾分析称,就业、房子和教育是韩国年轻人的三大压力来源,也是让他们远离约会、婚姻与生育的“幕后推手”。
在网上,有人总结了典型韩国人的一生:
从幼儿园开始,一路上着各种补习班,通过地域竞争模式最终进入名校,毕业后去争夺各大财团提供的为数不多的高收入岗位,承受着连年上涨的房价,面对不足的养老金,直到65岁仍旧“退而难休”,不得不继续工作补贴家用。
然而,卷到极致,就是卷无可卷。
早在30年前,日本人就率先示范了“躺平社会”,经济陷入“失落的30年”而难以重振。
如今,韩国房价和人口的反噬也已开始,会不会成为下一个“躺平式”国家?
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