普通人已经很难再从楼市投资上感觉到喜悦了,他们现在烦恼的是房子的接手问题。而在上海徐汇滨江,一个步行两公里就能走到黄浦江的地方,传来了集体抢房的欢笑声。
(资料图)
5月12日至16日,上海超30度的高温天气,有数百手持千万现金的购房者,顶着烈日排成了一队长龙。
能让众多购房者赶来排队的,是上海云锦东方三期的超高利润。“摇中立赚2000万” “比体育彩票的摇中率更高”“和高考一样可以改变命运”等不规范中介的宣传语,让购房者趋之若鹜。
但在这场“买到就赚到”的抢房大战中,大量黄牛反倒成了行动力最强的一波人。他们起早贪黑赶到认筹现场,搞起了资金代持,化身成了“职业打新人”。
不少买房人在这场盛会上,重新学习了什么叫“一日夫妻”——随时结婚、随时认筹。尽管连对方名字都不完全清楚,但这并不影响大家一起组队“打新”,毕竟套利空间实在太大了。
于是,“假结婚”“代持买房”这类对普通购房人相对陌生的操作,在这场打新大战里,风行了起来。
满分的临时结婚对象
来到云锦东方认筹现场的购房者,不能光是很有钱,眼神必须得坚定。因为一旦眼神中流露出微微的渴望和无奈,马上就会迎来黄牛的灵魂拷问,“要不要结个婚?”
以没有结婚对象拒绝,这次肯定是不灵了。因为黄牛也会马上告诉你,他可以包揽介绍结婚对象,甚至有黄牛直截了当地表示,已经帮你找好了合适的“婚配”人选。
听起来,临时组团的婚配操作十分扭曲、十分魔幻。但在上海新房豪宅市场,这已经不是个稀奇故事了。有所不同的是,这个号称买下立赚2000万的云锦东方,直接创造了黄牛打新领域的新巅峰。
云锦东方三期的一房一价表显示,本次户型面积段在177平方米-408平方米,套均价约2500万元-9600万元。其中,洋房均价约13.2万元/平方米,别墅均价约17.82万元/平方米。
和以往的云锦东方一期二手洋房成交均价23万元/平方米比起来,三期新盘洋房的单平方米差价将近十万。一旦幸运摇中一套,购房人获利可达两三千万元。
为了拦住前来搅局的黄牛,开发商设置的买房门槛不可谓不严格:3000万元以上的总价、500万元的认购金,首套900万元(二套2900万元)的冻资,外加一年内的流水单,成为上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。
这还只是资金门槛的要求。在上海买房,最关键的一环还要看积分数据,它决定了购房人是否有资格参与摇号。而对于云锦东方这样的豪宅,如若积分不是达到100以上高分的购房者,是没信心把认筹材料递进去的。
原因在于,目前上海新房摇号政策执行“计分制”,对于触发“计分制”的热门楼盘,则以积分高者按比例入围。这一规定下,许多有钱但积分不足的购房者,被拦在了打新的门外。但在“上有政策下有对策”的新房市场里,这都不成问题,因为有倒卖高积分房票的黄牛在。
购房人李伟全程关注了云锦东方的认筹过程,他对「市界」表示,“其实认购第一天就有黄牛来询问,怎么过预约审核和现场审核,但黄牛们还是大意了,以前的那些招数好像不管用。”不过,这种情况并没有持续下去。最初把黄牛拦在门外的机制,不到两天就破防了。
“大概从认购第三天开始,审核突然放松了,大批黄牛成功认购。直到认购的最后一天,不管是否续约成功,大家都可以成功递交认购材料”,李伟说道。
很快,无论是“结婚黄牛”“代持黄牛”还是“资金黄牛”都涌入了项目认购现场。而它们的目的只有一个,通过假结婚的方式,或通过找积分够的夫妻代持买房,让客户获得购房摇号资格。
(网传黄牛招募满分结婚对象的广告。)
李伟对「市界」详细叙述了具体的交易流程,“一般是自己离婚,自己和配偶各找一个满分对象,最夸张的还有爸妈也离婚一起上的,这是第一种;第二种是代持,直接找满分对象代持买房。一般都从郊区拉满社保夫妻,然后给他们钱去打新,之后再慢慢找人通过婚姻变更(以下简称婚更),避开限售,然后卖房。”
相对于代持的不确定性而言,找满分配偶结婚成了大多数人提高积分的最佳选择。在上海的积分规定中,夫妻两人的积分,以积分较高的人为准,这也造成了那些有钱但积分不足的购房者,愿意以假结婚的方式,做高积分。“买号其实是变相的买了结婚对象”,李伟戏谑地说道。
截至5月16日中午,云锦东方宣告认筹截止,105套房源吸引了超700组认筹,认购率达762%,成为上海积分制以来认购率最高的项目。
黄牛们开始集团化“作战”
大量黄牛的涌入,相当于买房摇号难度被大大提升了,这让真正拥有购房资格的购房者很不满。就在云锦东方宣布认筹截止的当日,参与认筹的购房者凯丽终于不再忍了。
5月16号,凯丽联合多名现场认筹者,将相关信件一并发给了上海市政府信箱里,“此次行为已严重扰乱房产市场正常秩序,对正规认筹的买家极不公平”。
让凯丽最气愤的,是黄牛的集团化运作。通过现场临时配对结婚,集团提供认筹资金,摇中之后再离婚等方式,黄牛能够巧妙地帮助积分不足的买房人,从而拉高新盘认筹率。
在项目认筹现场,凯丽见证了黄牛集团化运作的一环,“排队最前面的十几个人,都是一个组织派来的,他们凌晨2点多就排队了。但只是负责排队,真正代持的人,在9点钟认筹开始前才会到达。”
(黄牛们一大早就在售楼处排起了长队。图为受访者提供)
同样的,李伟看来,黄牛集团化趋势也是在今年才变得明显起来,“黄牛打新从2021年就开始有了。但在今年之前是分开的,各做各的,分工明确。”
2021年2月,上海推出的“积分制”购房政策增设分数成为摇号选房的门槛,越热门的楼盘对积分的要求越高。上海新楼盘摇号开始由此采用积分排序,“买房积分计算器”迅速走红。上海市的新房积分制度,主要依据家庭、户籍、房产、5年内是否有购房记录等多个维度的指标打分,并将其分为基础分+社保动态分。其中,基础分满分为60,而社保动态分则依据夫妻双方中社保缴纳较多的一方计算。
全体上海买房人自此之后,都开始学着做数学题,根据规则算算自己的积分。这也导致了低分、中分、高分选手买新房的各自命数,都早已被暗中注定。
而在最近两年,随着大量倒挂盘(新盘价格低于周边二手房价格,形成价格倒挂)的入市,认购倒挂盘热门盘的人越来越多。但同时也意味着,买房人积分的要求越来越高,职业化的打新黄牛应运而生。
「市界」了解到,随着打新趋势的蔓延,黄牛也在慢慢整合资源,形成了房票、垫资、婚更中介的完整产业链。在多个社交平台,婚更、满分房票这类的字眼屡见不鲜。
“先找房票,再垫资付认购金,买到以后,立马抵押办经营贷,同时找婚更中介,一条龙服务。”李伟说道。
据李伟透露,“现在市场上一张满分房票开价都是一百万,还价大概能到80万左右,垫资的年化利息也是24%,这是国家允许的最高利息,所以很多人愿意做”。
与此同时,另一端的黄牛们,也通过不断在市场上高薪招募符合要求的“满分婚配对象”,招揽更多的打新生意。
黄牛的搅局,自然扰乱了正常的打新秩序。凯丽认为,“应当彻查近期结婚的人,以及彻查12个月流水。严查认筹资金来源,是一直有钱的,还是临时来路不明转入千万巨款。如发现异常,应当拒绝认筹,维护社会公平公正。”
实际上,监管部门也曾多次出手,对限购政策进一步“打补丁”。据不完全统计,近两年上海至少5次对“限购”做出补充。
但从法律层面而言,由于“满分代持”模式是与他人在法律上真结婚,并不存在违法被追查的风险。而在符合上海购房政策、符合项目认筹条件的前提下,开发商并不能拒绝此类购房者参与认购。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对「市界」表示,在我国法律方面并不存在“假结婚”的概念。为了认购房屋符合积分要求,都需要持有合法有效的结婚证明,而只要完成结婚登记,就已经确立了婚姻关系。
不过,这并不意味着其他正常购房人只能眼看着他人上船自己落寞,“以假结婚的方式骗取购房资格进行买房的行为,本身扰乱了房地产正常的交易秩序、其背后存在的产业链更是涉嫌违法。如果发现有相关违法行为,可以向相关行政部门投诉、举报,追究其相应的法律责任。”王玉臣表示。
2000万限价红利真能到手么?
云锦东方项目的火爆程度远超过了市场的预期。看起来,豪宅新房倒挂,简直像是给购房者发大礼包,但也引发了公众对于豪宅市场乱象的担忧和关注。
由于触发积分,云锦东方同时也触发了“五年限售”(持有房本五年之后才能出售)规定,这也导致另一个新的问题被摆在台面。即便打中了云锦东方,购房人是否有足够把握他们手里的资产能升值,他们能在5年后顺利找到下一位接手人么?
从实际情况来看,上海豪宅市场已经出现了一些令人不安的信号。最典型的是,被诸多中介视为上海豪宅定海神针的名盘——翠湖天地,开始涌现更多二手房挂牌量。
从2003年第一期至今,翠湖天地长期是上海豪宅市场上炙手可热的项目。据克而瑞统计,2020年至今,上海3000万元/套以上的二手顶豪成交中,翠湖天地成交量居于首位。
(上海豪宅中的神盘——翠湖天地。图源:视觉中国)
但在今年3月份之后,这个囤货居奇的豪宅项目,竟罕见出现了“量升价跌”的现象。上海本地的一位豪宅中介对「市界」说道,“目前豪宅的价格相比之前更好谈一些,不少业主急卖,议价空间也更大。”
“去年8月份翠湖嘉苑的一套二房最开始挂牌价3350万,现在已经降到了2999万,房东看好了房子,也准备打新。”上述中介表示。
而这种情况也不止翠湖天地一个项目。「市界」从多家中介处了解到,外滩壹号院、海珀外滩等多个挂牌量也出现了骤增的现象。
相关豪宅中介表示,“除了‘老换新’改善或者出国卖房的需求,有相当一部分豪宅业主卖掉二手豪宅,是为了去新房市场打新,这也是一种更高收益的投资方式。”
值得关注的是,上海的打新潮正在呈现出愈演愈烈的趋势。截至5月14日,有数据显示,4月以来,上海已经有7个新盘认购火爆,跻身“千人摇”热盘。
而据不完全统计,今年以来上海陆续供应的4个批次新房,近90个(次)新盘就有38个(次)触发了积分规则。
这也导致,原本二手房交易占主场的上海楼市,如今却是一手房的交易占比在悄然上升,而二手房的挂牌却在创新高。诸葛找房平台显示,截至今年5月19日,上海二手房挂牌量已经突破21万套。
回到如今疯狂抢购的云锦东方,即使打中了又能否真正享有巨额倒挂红利呢?
同样参与此次打新的购房者马克对「市界」表示,“现在市场疯狂又无序,大家都是为了净赚2000万的目标而来,但真正考验的是在限售解禁后。现在所谓的倒挂,随着大量二手房的挂牌,五年之后还会有吗?”
在这场足够大胆、刺激、惊险的金钱闯关游戏里,谁才会是真正的赢家?
(注:应受访者要求,李伟、凯丽、马克均为化名。)
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
运营 | 解一帆
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