来源|真叫卢俊
作者|真叫卢俊团队
(资料图片仅供参考)
最近天气开始变暖了,这股暖风也吹到了楼市中。
大家还记得去年我们统计过一个数字吗?2022年全国二手成交表现对比2021年,整体下降了23%。
而今天为什么会有这篇文章的原因,正是因为当我们持续关注着各城市的行情,发现今年的回暖来得比想象中快。
尤其是上海,今年2月份二手房成交量暴涨,一个月成交达1.9万套,就快要回到上海月均2万套的枯荣线水平位置了。
信号不只出现在魔都。根据CRIC数据显示,2023年2月16个重点城市二手房成交体量同环比分别上升122%和54%,其中,成都、杭州、深圳等城市出现较大涨幅,今年这些城市的楼市表现,可能会比预期要好很多。
上海的1.9w套,绝对的超预期
根据我们最新数据统计,这个2月份上海二手成交量总计19280套。
看到这个数据,是不是比想象中要好很多?别忘了,2月只有28天,如果按30天算的话,那么2月份的数据很可能就突破2万套。
我整理了一下,近一年上海二手的成交数据,总的来看,只有28天的2月份总成交量19280套,这个数据是2022年2月以来比较不错的一个数据了,近一年最高的7月份也不过19650套。
1.9w套,这个数字意味着什么?
首先,已经快接近上海月均2万套的正常水平。
在上海每月二手成交量2万套是一个分水岭,以此为界来判断市场好坏。低于2万套说明市场冷,超过2万套则说明市场还不错。所以,今年2月份上海二手成交量几乎达到了一个正常平均水平。
其次,这在上海历年2月里,已经很高很高了。
我整理了一下上海2019年~2023年,每个2月里的二手成交数据,发现自2019年以来,今年上海二手楼市表现最佳。
是近五年以来二手成交最高的一个2月,不仅恢复到2019年的水平,比去年还上涨了超50%。
那么,上海2月份二手市场到底为什么会这么热呢?其实,成交量还不错的一个很重要的原因是,客户愿意去看房,带看量多了起来。
从中介的表现来看,最近一个月很“忙”,听他们说春节过后带看量比起年前多了起来。
连我们团队也感觉到了,在一场演讲活动中,本来就准备了600个人的场地,突然新增了400人。
很明显市场上有一个很踊跃的带看量,其实也在告诉我们,客户现在愿意去看房了。
包括房东心态也是非常平稳的,所以在2月份还是能够有价格谈判的空间,这也决定了整个2月成交量能够维持很好的原因。
另外,上海二手房成交高还是基于房源挂牌量比较高,过去一年上海新增二手挂牌量一个月最高就有将近5万套。
数据来源:全国房价行情网
过去这两三年的时间,存量房或者挂牌待去化的房子是非常多的。所以,在这种情况下,真正想要买房的人几乎都能买到一套还不错的房子。
今年感觉提前进入了“金三银四”,接下来,3月二手市场可能要比2月更好,按照这个趋势走下去,三月份二手成交是有可能超过2万套的。
要说今年最猛的还是成都
去年我们就关注过成都这个城市,它的楼市一直很好。即便是在全国二手楼市普遍都比较惨淡的时候,成都二手依然保持很好的成交情况。
2022年成都全市二手房成交套数达到了15万套,全国第二,仅次于上海;过去一年二手月度成交最高达到1.7万套。
没想到的是,成都二手楼市成交量今年不仅延续了去年的火热,还能更高。成都二手房市场的火热,最直观的体现还是2月份的成交量。
今年2月成都二手成交19061套,环比上月,成交量暴涨88%,同比去年2月,成交量暴涨160%,几乎快赶上上海的水平了,还是蛮令人意外的。
在这种市场热度下,成都单日二手成交量破1000套。
因为二手房成交量的大涨, 成都二手甚至赶超新房。在2022年之前,成都二手成交和一手成交比约为 4 : 6,但是从2022年3月开始,成都二手成交比例已经在新房之上了。
2022年对于成都楼市来说也是极为特殊的一年,去年成都全年二手交易量在历年首次超过新房交易量。
来源:贝壳研究院
这个现象在2023年依旧延续——
1月成都二手成交10162套,新房成交8479套;
2月成都二手成交19061套,新房成交11312套。
成都二手成交自2022年3月开始,至今连续12个月碾压新房。从目前来看,成都二手房市场短期内已经好过新房。
从某种意义上来说,也宣告成都正式进入“存量房时代”。
之所以可以保持这么高的热度,之前我们也分析过。
首先,成都多次在政策上调整楼市,增值税“5改2”新政给二手成交带来利好,限购门槛降低由原来的24个月社保缩短为12个月。
其次,二手房足够便宜,包括城市本身强大的购买力,成都目前人口突破2000万,大量的人口导入也为成都带来了更多的购买力。
可以说,成都也是我们看到的唯一一个楼市能够一直如此坚挺的城市。
03. 除此之外,其他城市的二手成绩单也不错
我们重点关注了一下杭州、北京、深圳这三个回暖比较明显的城市.
杭州
去年二手市场比较冷淡的杭州也出现了回暖。杭州2月二手成交约6894套,相比1月份2877套,成交量环比上涨139%,同比上涨超200%,整个2月短短28天,但是依然破了不少纪录。
首先,已经超越去年6月6700多套的最高峰值,近一年来杭州今年2月的二手成交最高,排在第一位。
最高单日成交破400套。
北京
北京二手成交量上涨还一度上了热搜。
根据北京住建委官网数据统计,2月北京二手房网签15315套,环比增长84.3%,同比增长85.4%,市场明显复苏。一个月成交1.5万套,不管是比上个月,还是去年同期都有上涨现象。
从北京近一年二手房成交量来看,确实北京二手房有一定的回升。
从数据中能看到,从2022年10月开始,北京二手成交连续4个月出现下滑,直到2月份才开始往上升。
总体来看,北京二手成交量依然有一定的回暖迹象,但热度并不是很高,还没有赶上去年3月最高的1.7万套。
深圳
今年二手成交回暖最不明显的一个城市,应该就是深圳了。
根据深圳住建局官网发布,深圳2月份的二手成交约2500套,这个数字确实不高,也不过上海一个月的1/8。
但是深圳经历了一年的低谷期,今年二手交易量终于有了抬头的趋势。
回顾去年深圳最低的一个月成交量不到1000套,和去年2月相比,2023年深圳2月成交量同比上涨200%。之后深圳的二手成交会不会上涨,还要看接下来的3月和4月。
此外,其他城市包括南京、苏州二手成交也都有一定的回升,保持在比较稳定的状态。
全国二手房市场回暖的背后,有多方面的因素
从时间节点来看,一般每年春节之后市场都会有一些回暖,也是比较正常的现象。
这段时间,那些真的想要买房的人开始涌入市场,有的为了孩子上学买学区房的、还有一部分是关注大户型有置换需求的改善客户,一些刚需客也开始看房,所以增加了市场的热度。
不过今年出现回暖,最关键的原因可能是,去年全国各地刺激性楼市政策的出台。
根据中指研究院数据显示,2022年至2023年1、2月,全国一线城市、二线城市、三四线城市都频繁出台楼市利好政策。
包括降利率、放松限购、限售、购房补贴、公积金政策等,降低了客户的购房门槛。加上2022年底多个城市落地执行二手房“带押过户”,不用提前归还原来的房贷,就可以完成贷款,包括北京试行“连环单”业务并行办理也简化了交易流程。
在政策的推动下,很大程度上刺激了二手房市场。
从整体挂牌情况来看,不仅挂牌量在上升,房源质量也在上升,业主心态比较平稳。
从购房者的角度来看,前两年积压的购房需求现在被集中释放了出来。
毕竟今年大家也都慢慢回到了正常的生活状态,中介、购房者都能够通过实地持续带看,之前处于观望状态的刚需、改善客户也开始看房,来带动二手房的成交。
整体来看,今年全国楼市几大核城市有一定的回暖现象,这对于二手市场来说也是一个好的信号。
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