老百姓买房,房贷永远是个绕不过去的坎儿。咱们国家人均收入不高,但房贷利率却高得离谱,不说远的欧美,就连隔壁的日本、韩国,人家的房贷利率涨了好几次,还是一点几;咱们国家的房贷利率降了这么久,才到三点几。
也难怪今年大家排着队要提前还贷,这日子过得属实扎心。
【资料图】
01 房贷利率,银行吸血
考研名师张雪峰,最近被房贷整破防了。
2月20日,张雪峰在微博抱怨房贷利率太高,“还了6年房贷,每年10万,一共还了3万本金,57万利息……这合理么?”
可能连他自己都没想到,就这么随便一吐槽,话题直接就爆了。
有人质疑他夸大说辞,房贷利率不可能这么高,“还了60万利息怎么可能只有3万是本金”;还有人觉得张雪峰是在炒作,“既然这么不喜欢房贷,那他为什么不全款买房”。
眼看争议越来越大,最后张雪峰认怂,主动出来道歉了——
然而,张雪峰带来的风波并没有因为他的道歉而结束,他虽然神隐了,但网友们的讨论仍在持续。
大家之所以兴致这么高,主要就因为最近一年的房贷利率确实离谱。自从楼市开始萎靡,各地纷纷出政策救市,2022年房贷利率一降再降,如今很多城市的首套房贷利率都已经迈进了“3”时代。
利率走低,确实有利于吸引新一届买房人入局,但在2022年之前买房的人,却被衬托成了倒霉蛋——他们当年的首套房贷利率大多在5%—6%,甚至有部分人的首套房贷利率超过6%。
远的不说,就说北京。2021年底,北京的首套房贷利率是5.2%。如果你2021年在北京贷款200万买房,年限30年——
选择等额本息(每月等额还款),30年产生的利息大概是195.38万;
选择等额本金(逐月递减还款),30年产生的利息大概是156.43万。
而现在,北京的首套房贷利率已经降到了4.85%,同样贷款200万,30年期限,需要支付的利息可要少一大截——
选择等额本息,30年产生的利息约为179.94万;
选择等额本金,30年产生的利息约为145.90万。
从这两组数据对比可以看出来,利率下降后,购房者至少能省下十几万的利息钱。
这还是在北京,房贷利率也就从5.2%降到了4.85%。如果是那些房贷利率降幅更大的地方,能省的利息就更多了。
这也意味着,你早一步买房,不仅捞不着好,需要支付的利息反而更多。
所以,在房贷利率不断创下新低之后,民间呼吁存量房贷下降的声音也越来越大了。但对银行来说,一口肥肉都进了肚了,没道理再吐两口出来。所以,不管民间的呼声有多高,银行始终视而不见。
当然,买房人也不是坐以待毙的主儿,眼看存量房贷下降无望后,那些买在利息高位的倒霉蛋们直接在银行窗口排成了长龙,目的就一个——
提前还贷。
既然你银行不愿意给我降低利率,那我就把本金提前还了,让你连利息都收不上来,直接釜底抽薪。
最近几个月,提前还贷蔚然成风,很多银行网点预约都爆了,想要提前还贷,起码提前1个月预约,等上两三个月的也不稀奇,因为要提前还贷的人实在是太多了。
02 提前还贷,如何操作?
老百姓争着提前还贷,除了房贷利率急速下降的影响,还有整个经济形势的转变。
经过疫情3年的冲击之后,当前的经济形势并不容乐观,老百姓能够接触到的投资理财渠道越来越少,就连定期存款的利率都降了。
这是个相当可怕的现象,因为它意味着钱在你手里不仅不会增值,甚至还会贬值。
你现在要提前还贷,谁也不会拦你,前提是你有一笔足够的资金用来还贷,而不是采取“以贷还贷”“转贷”的方式。
“以贷还贷”的套路早就有了,甚至有专门做这个的中介,他们会找到合作的第三方金融公司为你提供过桥资金,收购一家公司,然后你再通过公司申请低利率的经营贷、消费贷,提前还房贷。
以北京为例,现在首套房贷利率降到4.85%,但是经营贷利率已经降到了4%以下,如果真能将房贷转换为经营贷,确实能省下一大笔钱。
但这种操作的风险不小。首先,第三方金融机构提供的过桥资金,是需要收取利息的;其次,收购公司也需要额外缴纳一笔手续费,后期还需要维护公司运营的费用;最后,中介替你忙前忙后,你难道不给人付钱吗?
这些费用算到一块,也不是一个小数目。
就算成功将房贷转换为经营贷,也不代表你已经成功“上岸”了,因为普通经营贷通常只能贷3年,到期后需要续贷。如果是房抵贷,各行情况不尽相同,以招行为例,最多也只能贷到10年。总之,短期还贷的压力都比较大。一旦资金链出现问题,那等着你的就是逾期。
这不是没有前车之鉴,2020年前后,深圳房价大涨时,炒房的人相当多,有钱的自然可以直接上车,资金不足的炒房客就四处借钱,以贷养贷,最后资金链断裂,千辛万苦买来的房子也被查收了(《倒在套路贷陷阱的炒房客,让楼市黑链条彻底曝光》)。
此外,经营贷毕竟是个漏洞,一旦政策收紧,银行就会开始严格追查。2021年就发生过这样的情况,银行揪出一批人将经营贷用于房贷,迅速通知抽贷。到时要是没有足够的资金填上这个坑,可能会就面临钱房两失的风险。
经营贷的低息看着诱人,但里面它需要很强的专业性和靠谱的资源,没那金刚钻,最好别入坑。
真要提前还贷,最好还是照着规矩来。之前站长就在《提前还贷潮,来了……》一文中提到过,到底什么样的买房人需要考虑提前还贷——以5年为一个期限,已还款年限不足5年的,赶紧查查自己还有多少本金未还,能提前预约还款的不妨趁早还了;已还款年限多于5年的,因为已经付出了不少利息成本,其实提前还贷的必要性没那么强。
概念性不强的小伙伴可以看看下面这张图。很明显,无论你选的是等额本金还是等额本息,区别只在于本金的含量,而利息其实区别不大,我们最初还贷的大头儿都是利息,越往后,利息含量越少。所以如果你还贷年限已经足够长,银行该收的利息也收得够本儿了,人家不亏。
总之,要不要提前还贷,关键还是在你的选择。
不过,站长建议你不要一次性将房贷全还清,可以留一点点,毕竟背房贷可以每月抵消1000块个税。另外,公积金也同理,如果你把公积金贷款全还请了,后续提取公积金会很麻烦,需要符合当地提取条件才能动用这笔钱。
这点儿羊毛不薅白不薅,反正银行挣你利息的时候,也没考虑过你的经济情况呀!
03 结语
买房人苦房贷利率久矣。
银行放开的还贷年龄越来越大,从80岁到95岁,恨不得让老百姓一辈子都来供房贷;贷款的种类也越来越离谱,农行在雄安新区推出了“接力贷”和“连心贷”,父母和子女一起还贷,未婚男女朋友一起还贷,真的很会创新。
这种贷款产品,银行敢推,就有人敢贷。
他们可能只是为了买套房上车,知道利息多,也硬着头皮上了。只是买完房,很多人才真正意识到:
草,利息竟然这么多。
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