广州南沙的房产中介们终于看到了些许新曙光。
2月9日上午,在广州南沙从业超7年的资深房产中介陈晓超向《每日经济新闻》记者介绍,“近期看房的人明显多了起来。南沙现在不少关注度较高的楼盘,大概均价在2.5万元/平方米能买到,不过这边都限购,住宅需要5年社保或者广州户口。”
(相关资料图)
据广州中原地产数据,南沙开年后首周(1月30日-2月5日)成交123套新房,环比上涨392%。
这样的“盛况”已经消失许久,在中介机构统计的广州各区的去化周期中,南沙的库存去化周期已经达到39.5个月,位居广州各区榜首。
陈晓超表示:“南沙市场今年年初很火热,买房者议价空间不大,现在整体市场价格还是与去年年底保持一致,但随着市场回暖,也有部分开发商在陆续上调价格了。”
陈晓超们期待的还有更多。
1
环比上涨392%
据广州中原地产研究院数据,开年后广州整体房地产市场出现稳步回升趋势。其中,南沙在开年后首周(1月30日-2月5日)成交123套新房,环比上涨392%。
广州各片区1月30日-2月5日成交数据 来源:广州中原
2月9日下午,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,包括南沙在内,广州楼市开年后均有不同程度回暖,一二手楼市的人气都在复苏。
而对于南沙楼市,在陈晓超看来,“主要是地理位置好,整体价格也不算贵,在广州属于中下梯队。等到产业发展起来,新房库存的问题应该会逐步改善。”
记者注意到,在广州各个区域的新盘供应中,南沙属于“供应大户”。
据第三方中介平台数据,南沙2023年有11个新盘入市,涉及南沙湾、金州—蕉门、明珠湾、黄阁、万顷沙、东涌板块等区域。而2023年入市楼盘超过10个的仅有南沙、增城、白云三个区域。
据中指研究院统计,2022年南沙新房成交最旺盛的区域为明珠湾,累计成交1793套,成交均价为35404元/平方米;其次为黄阁板块,成交套数为1463套,成交均价为25322元/平方米;排在第三的是金洲板块,成交套数982套,均价为27222元/平方米。
2
“深圳客”扎堆,去化周期超过3年
广州南沙上一次出圈,还是因为某开发商邀请大师现场作法,祈求楼盘大卖。
当时该事件在地产圈还引发不少讨论,甚至不少网友调侃,“滞销盘能否靠做法改变结局,看来只能交给时间了。”
零星二事结合在一起,一定程度也折射出:这两年南沙的房子并没那么好卖。
根据广东中原研究发展部统计,截至今年1月25日,南沙的库存量为196.70万平方米,去化周期达39.5月,而2022年12月底时还是38.5个月。
关于南沙高库存的问题,肖文晓告诉记者,“从新房网签数据来看,2021年8月开始,单月新房网签就没再突破过1000套,很多月份都在500-600套低位徘徊,而在此前,已取证未售的狭义库存也上升至目前的16000多套,去化周期超过33个月,去化压力高居广州11区之首。
“以上数据都反映出了业界对南沙楼市政策利好期盼的迫切性。”
从过往情况看,南沙曾是投资客的“天堂”。
2015年-2021年,南沙的年度一手住宅成交都在万套以上,南沙也成为不少深圳客的投资重地。根据乐有家数据,2020-2021年,在广州投资的深圳客里,有接近90%选择了南沙。
根据2019年南沙发布的相关通知,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)。
但2021年8月,南沙收紧人才购房政策,非本地户籍购房需提供1年个税或社保缴纳证明。与此相应,广州中原研究发展部数据显示,2022年南沙新房网签量为6819套,相比2021年的14854套,已经“腰斩”。
虽说去化压力大,但肖文晓认为未来基于规划发展的问题,可能会对南沙楼市给予政策上的倾斜。“作为2035年广州城市规划的唯一副中心,作为粤港澳大湾区的几何中心,作为自贸区,南沙未来的经济发展被各方寄予厚望,但房住不炒是必须遵守的基本红线,因此还是要服从广州的全局安排,不大可能完全解除限购。”
“我认为,在省里已经明确今年住房消费是保增长的重要经济抓手这一前提下,广州有必要考虑动用一些政策工具箱支付合理的住房需求,包括对南沙这类重点规划区域的人才购房政策给予一定倾斜等。”
2月9日下午,华南城市研究会副会长孙不熟在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“目前南沙去化周期较长,主要原因还是库存太大,房子太多了,但人口规模又难以支撑消化。我个人的推测是,南沙常驻人口到200万以上(七普数据为84.6万),房地产市场才会出现显著活跃。”
撰文| 陈荣浩
编辑| 陈梦妤
封面图源| 每日经济新闻资料图
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