一二线城市的回暖东风已经吹响。
春节期间,成都二手房带看量是去年的3倍,重庆二手房带看量是去年的2倍。
珠三角市场也在快速启动,深圳、珠海、惠州、东莞、佛山等,新房二手房带看热度出现明显回升。
(资料图片仅供参考)
2023年的楼市回血,毫无悬念,且已经成为定局。
接下来,中国楼市最大的难点,就是大批量的县城市场了。
县城楼市又有多重要?
国内一共有1472个县城、394个县级市,加起来是1800多个,这些地方一共容纳了大约2.5亿常住人口,县城背后就是一个万亿级市场。
一千八百个县城,万亿级市场,这才是目前中国楼市最大的难题所在!
县城房地产市场,差的惊人!
春节回老家过年,驱车转了一大圈儿,不看不知道一看吓一跳。
这两年全国房地产市场都不好,就连很多省会市场都很艰难,我知道县城肯定不乐观,虽然有心理准备,但真实情况还是糟糕到出乎意料的地步。
我的老家,距离某省会城市50公里的百强县级市,在国内县城里算中上等水平了。
2017-2019年全国房价疯涨,县城房价也水涨船高,那是县城楼市的巅峰期。
原来一个县城,一年在售商品房项目不到5个,2018年同期在售商品房项目非常多,高达20多个;
原来那个县,只有两家县级本土小房企垄断式开发,鼎盛时期,全国TOP房企一口气进驻了近10家;
还是那个县城,以前一年卖不了几块地,甚至都没有网上招拍挂卖地模式,卖地只有现场流程式竞拍,几乎都是私下勾兑。但2018年,一年就组织了3次大型土地推介会,不仅开始施行招拍挂,还拍出了地王,三个月内就拍出了5个地王,土地楼面价比房价都高;
2017年之前,这个县城房价平均只有5000元/㎡,接着连续涨了三年,一路涨到1万12元/㎡;
现在呢?
还是那个县城,还是同样一片土地,只是再没人提商品房!
为什么不提?被伤透了。
曾经卖地卖房风风火火的那个县城,现在烂尾小区一个又一个,圈的土地很多到现在还是大工地,一进来就大量抢地的一线房企恒大、融创等,卖完房就一蹶不振;本土小房企直接断了气。
曾经卖地揽金百亿的县城,现在整个2022年没有卖出过一块地;房价也从巅峰期的1万12,又降回了5000+,比五年前还低。
更可怕的是,这样的县城,不只是一个两个,而是放眼望去,遍地都是……
国内99%的县城楼市,只有过去,没有未来!
前几年,县城市场鼎盛期也曾经历过火热到疯狂的地步,就连一些贫困县,买房都要靠抢。
比如2018年,安徽阜阳市临泉县,国家级贫困县,因为行情疯狂,赶上那两年征地拆迁力度相当大,拆迁规模翻了好几倍:
2015年,临泉县拆迁面积尚不足50万平方米;
2016年,拆迁面积达到197万平方米;
2017年,临泉县计划征迁351万平方米。
拆完干啥?家家户户手里都有钱,一大批人都有了钱去买房。
因此,那两年的临泉县简直一房难求,房价从三四千一下子涨了一倍,甚至还迎来限价;限价后,房子更难买,很多项目买房必须找关系、必须绑定高价车位,热门项目买一套房就要绑定几十万的车位费。
行情推涨、拆迁棚改催化、泡沫诱导……不只是临泉县,2017年绝大多数县城楼市的那波行情上涨,甚至房价翻倍,都是这个路子,一模一样。
2016年大行情来的时候,县城楼市涨的更晚、更慢、更少;
2021年以来,全国行情下沉,县城楼市比一二线城市跌的更早、更快、更猛,不堪一击。
那些曾经买房靠抢、还必须绑定天价车位费茶水费的县城楼市,现在怎么样了呢?
那你看,现在的县城房子有多难卖!
很多县城里的拆迁户、年轻人,已经薅不动了,县城市场已经难到了要瞄准农民、村民的地步。
去年底,广西玉林的公务员甚至在节假日还要背着指标进村推销房子。
县城市场究竟差到了什么地步,你品,你细品!
当然,一千八百多县城里,也有极少数还有希望的。
这些县城大多集中在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份,核心地段、加上优质学区的商品房,卖到3万+也不稀奇,丝毫不输一些二线城市。
比如昆山,常住人口209万,2022年GDP是5006.7亿元,成为全国首个GDP5000亿元的县级市,比部分地级市都牛。
这些县城基本面扎实,未来楼市也大有希望。
但除了这些不足1%的强县,剩余99%的县城楼市,完全没有希望!
2023年的楼市回暖,根本暖不了县城市场!
因为县城楼市的烂尾情况,比二线城市要更严重、更难解决。
去年下半年,全国停贷风暴肆起,三四线城市停贷规模是最大的,这里面包含部分县级市,还有大量县城虽然没有统计进去,但烂尾停贷情况更糟糕。
什么原因?
1、重仓三四线和县城的TOP开发商,一家出险,一城烂尾。
比如恒大、融创、华夏幸福、蓝光、阳光城、泰禾等等,过去几年在三四线疯狂囤地,土储量非常大。
2、本土小房企,更加弱不禁风,撂倒一片。
比如浩创地产,某百强县地头蛇类房企,过去长期垄断,拿地很便宜,各方关系都很到位,银行贷款融资很容易,地方睁一只眼闭一只眼,一条线都能运转得开,行情好了,还能赚的盆满钵满。
但如今,严查,本就一身口子,那经得住这风暴,资金链分分钟断掉,甚至整个企业一夜倒塌。
3、原本就和县城价值严重不匹配的,房价泡沫。
中国很多县城的楼市,撑不过十年!
——人口撑不住;
——需求撑不住;
——收入撑不住;
——库存过剩太严重;
没有扎实的人口支撑,就没有需求、没有购买力、没有市场,这样的县城楼市,还能有什么前途?!
比县城楼市更难的,是过去五年被死死套住的——县城房产投资人!
回老家一趟最让人震惊的是,楼市里那些一线城市和热门二线城市早就玩儿烂的卖房套路,如今在县城里依然玩儿的溜,比如“内部优惠”、“内部低价名额”、“员工高额奖金变购房券”、“变相返租”、“众筹集资房”等等。
谁能想到,这些个天坑烂招,现在仍然有效,每次都能套路到一批人,尤其是大批一门心思想发财的中年人。
比如老家堂哥,60万和朋友搭伙全款买了一套写字楼,还有25万做首付贷款买了一套公寓。
为什么买这些?都是以上所谓“内部优惠”、“稀缺名额转让”,这在他们眼里简直捡到宝。
结局嘞?肯定赚不到钱。
2018年写字楼交房后,租了一年多,就赶上了疫情,2020-2022年,整整三年里,换了两家单位,如今仍在空着,没人租,租金降了30%,依然没有租出去,连问都没人问。
复式公寓呢?这个更难,经历了停工复工又停工,反反复复,一直到去年初终于交了房,匆匆装修完,家具家电配齐,所有东西都按最低标准,也花了9万块钱。春节前,终于租出去了,月租金1000。
绝大部分的县城房产投资,都是碎钞机,只会越买越穷!
标签: 这些地方
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