“2022年北京不管是新房市场还是二手房市场,都处在交易量的阶段性低谷,也是市场信心的一个低谷。” 1月11日,合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时这样评价过去一年的北京房地产市场。
据悉,多年来,北京二手房成交量占据市场绝对主力,均在70%以上。郭毅指出,北京以改善性需求为主,很多购房家庭都需要卖掉一套房子才能去置换新房子,二手房的活跃度对市场整体交易量起到决定性的作用。
而由于北京新房供应方面的原因,部分购房者也由计划买新房转向买二手房。购房者黄幻(化名)和男朋友一直打算买房,从去年开始关注新房,但是由于北京新房的选择范围较少,目标逐渐转向了二手房。1月11日,黄幻告诉《华夏时报》记者,相信疫情的时代过去了,接下来经济会复苏,市场也会向好。
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而在整体疲弱的行情之下,记者注意到,从2022年12月中下旬至今,北京的二手房市场有规模回升的趋势,部分地区二手房出现价格上扬,二手豪宅也维持了较高的热度。
整体成交规模回升
2022年北京楼市并不好过,一直到年底颓势也未发生实质性改变。交易量方面,据北京住建委统计数据,2022年12月,北京二手住宅网签套数为8773套,环比下降约18%;2022年全年北京二手房成交套数为142386套,同比下降超25%。价格方面,据纬房研究院数据,截至2022年12月15日,北京房价中位数为54248元,近半个月的降幅为0.13%,近三个月降幅为0.95%。
虽然,整体情况较为低迷,但不可忽视的是,近期北京楼市已经开始出现了一定程度的回暖,二手房成交规模出现反弹。据中原地产统计,2022年12月19日—25日,北京二手房成交量结束“四连跌”,当周网签1807套,环比增长20%。而麦田房产数据显示,2022年12月下旬北京二手房的带看量和中旬相比增加了两倍。
元旦以来,北京的住宅成交量也有所提升。麦田房产数据显示,元旦小长假(2023年1月1日—1月3日)北京二手房成交量和去年同期相比上涨了7.7%,带看量环比前一周同期(2022年12月24日—12月26日)上涨6成,二手房成交量环比前一周同期增加超过7成。而据北京住建委数据,2023年1月3日—1月10日,仅有1天二手房成交量低于100套,其余每日网签量均超过100套,1月10日实现592套的网签量,达到本月峰值。
1月11日,北京顺义地区中介佘静静(化名)告诉记者,“2023年1月份比上个月的情况强多了,来买房子的人变多了,而且有超出往常水平的势头,但是目前价格上并没有上涨的迹象。”同日,朝阳区中介人员顾淳淳(化名)告诉记者,“近期疫情缓解后,积压的购房需求得到释放,虽然目前还没到销售旺季,但是最近的市场热度甚至超过往年的旺季。”
值得注意的是,近期北京二手房挂牌量有所跌落,链家平台挂牌房源重新回到10万套以内。据链家网上公布的数据,截至2023年1月11日中午11点,北京真实在售的二手房为99210套。据悉,此前,链家平台数据显示北京二手房挂牌量已经突破十万套,并持续增加。截至2022年11月7日,北京二手房挂牌数量101270套,到11月11日,挂牌数量增加到101945套。
对于挂牌量的回跌,郭毅认为原因可能是卖房者发现当下的市场并没有达到预期,主动进行了撤盘。也可能是一部分家庭不看好目前市场,出现了低价出售的情况,对房子处置的周期加快,而促成挂牌量的回落。
台马热度回落
北京整体挂牌量降低的背后是各个区域挂牌量的减少。据链家平台房源信息,截至1月11日中午11点,北京台湖地区共计有95套房源,相比11月21日的115套,减少了20套。
而在2022年11月8日北京台湖、马驹桥区域取消了“双限购”后,该区域不仅二手房挂牌量出现变化,二手房的成交价格也出现一定程度的上涨。
以链家平台的房源信息为例,融科钧廷一套139平方米的3室房源在2022年12月12日挂牌价为480万元,上架不久就将价格上调到485万元。而同一小区,同户型的另外一个房源,短时间内挂牌总价上涨高达40万元。另外,据安居客平台数据显示,截至1月11日,北京马驹桥的挂牌房价为每平方米3.75万元,相比2022年11月9日每平方米3.56万元的价格,上涨超过5%。
北京马驹桥中介邱阳阳(化名)告诉《华夏时报》记者,最近二手房的价格的确上涨了,2022年11月之后,二手房业主已经开始陆续涨价,部分业主将总价上调了20万元左右。
虽然价格有所上涨,但是北京“台马”地区的二手房市场热度已经回落。邱阳阳告诉记者,价格上涨后成交量就下来了,2022年11月其所在门店二手房成交量为15套,而元旦之后二手房仅成交了1套,二手房成交频率已经远没有2022年11月那么高了。
值得一提的是,近日作为“顶级改善”的北京二手豪宅受到较大关注。特别是北京“万柳书院少爷”走红于网络,也让北京最贵的二手豪宅进入普通百姓茶余谈资。据统计,2022年北京千万元以上二手房成交套数为1600套,虽然相比2021年有所减少,但是相比2018年—2020年均高出不少。万柳书院于2015年2月开盘,共计成交234套。2022年,北京单价15万元/平方米顶豪共成交了19套,其中万柳书院贡献了10套,占总成交量的一半以上。
对于豪宅成交对于二手市场的作用,郭毅指出,其实想要购入豪宅的话,基本上需要两套换一套才能够实现置换,豪宅成交量的攀升,对二手房交易的确具有带动作用,但是其带动力相对比较薄弱。
整体而言,近期北京二手房市场不乏亮点、热点,不过可提升空间较大。政策方面,2022年北京仅对楼市政策有所微调,但力度非常有限。对此,郭毅认为,未来楼市政策应该从三个方面进行调整,第一,应调整普通住宅认定标准,释放首付压力比较大家庭的购买力,同时,首付以及契税也应当进行下调。第二,取消“认房又认贷”的政策,这样部分购房家庭的首付就能从80%降到35%-40%。第三,调整北京的贷款政策,降低利率,目前,北京首套加55基点,二套加105基点,比别的城市高出将近100个基点,这对于购房家庭贷款的压力非常大。三方面都不调整的话,市场可能还会继续筑底,期待北京楼市否极泰来的一天能够尽早到来。
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