来深圳工作已经5年的小林,最近对刚上市的人才房动了心。
这个月中旬,深圳首批人才住房开启配售,一共6个项目,分布在宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏各区,价格相当于市价的六折。
(资料图片仅供参考)
“以前够不着的深圳房价,现在刚刚好可以够着了。”小林告诉《凤凰WEEKLY地产》,虽然人才房有10年禁售,但他是刚需,相比投资价值,他更在乎价格。
11月25日,首批人才房认购资格审核结果公示,4422套房源共有12679户申购,三房户型摇中率约94%、两房户型摇中率约15%,这种“火爆”的买房场面,在深圳已经很久没见了。
不止小林,在福田和罗湖上班的多位工薪阶层都对《凤凰WEEKLY地产》表达了想购买人才房的想法。只不过,第一批上市的项目辐射范围还不广,如果后续入市的人才房地段更合适,他们大概率都会入手一套。
“商品房我是完全不会考虑了,等我的社保时间满了,就去看看人才房。”一名在福田CBD上班的金融从业者对《凤凰WEEKLY地产》说。
“前海卷王”新盘“加钟”
两天前,也就是11月22日,位于前海的万科颐城瑧湾悦家园发布补充公告,将资料修改通道的关闭时间从22日的12点延长至23日的18点,保证金冻结截止时间也延长了30个小时,开盘时间等都随之延后。
这种情况在深圳极为罕见,毕竟此前“强硬”的新房市场里,都是购房者上赶着“送钱”冻资的。
尤其是前海的新房。
9.58万元/平方米的装修均价,本就是前海区域较低的了,如今还放下姿态修改开盘时间,这在几年前是难以想象的。
不仅如此,根据中介放出的消息,万科颐城瑧湾悦对冻资前300名客户,还有总价30万-80万的优惠,折合下来单价最低可到8.2万元/平方米,堪称“前海卷王”。
瑧湾悦取证两天后,同样位于前海的天健悦湾府取证,部分房源单价也可以低至8.2万元/平方米。
“谁能想到,现在8万就能买到前海了。”一名前海住宅业主对《凤凰WEEKLY地产》调侃道。
这场“前海对决”还在继续,天健悦湾府也在24日发布补充公告,延长保证金冻结时间。
不少市场人士预计,这种新房“加钟”的现象,可能被接下来的开盘项目效仿。
指导价成了天花板?
楼市的情绪变化,看二手房的数据或许更能说明问题。
随着2022年楼市进一步下行,深圳的商品房交易主要集中在二手房。但最新数据显示,深圳二手房的需求量仍持续疲软。
自去年参考价出台开始,深圳二手房成交已连跌15个月,到今年9月正式跌破2000套。深圳官方最新出台的租房参考价涵盖了4319个小区。如果把这个数量当作全市的小区数量,这意味着,9月份深圳每两个小区才能卖出一套房。
到了10月,深圳二手商品住宅成交1733套,同比下降0.03%。
需求起不来,市场上的挂牌房源还明显变多了。根据深圳房地产信息平台上显示的二手房房源数据,11月24日全市挂牌的二手房约4.27万套,相比2022年9月12日的3.84万套增加了11%。按照一个月近2000套的去化来计算,近4万的库存要消耗20个月。
“深圳业主出售意愿持续增强。”深圳市房地产中介协会近期表示。
据深圳市房地产中介协会的统计,今年9月以来,深圳二手房的挂牌量一直处于攀爬趋势,10月底之后,攀爬的速度加快。自2021年深圳参考价出台以来,二手房交易量价确实一直处于低位运行状态,最近挂牌量出现了阶段性高位。
这无形中就会对卖家形成价格压力。
为了更快地套现,越来越多的业主选择下调挂牌价。曾经很多人都以为深圳的二手房参考价是底线,到现在竟然成了不少楼盘的天花板。
据深圳二手房市占率第一的中介机构“乐有家”的统计,在11月上旬,深圳各区最好卖的10个二手楼盘,7成接近指导价(深圳官方称为“参考价”,民间多称“指导价”)成交,2成低于指导价,只有1成是比指导价高较多的。
“现在想快点把房卖掉,只能降到指导价。有的甚至还要卖家出中介费,过去这么多年深圳的二手房中介费都是买方出,现在确实和以前大不一样了。”宝安区的一家二手房中介门店店长告诉《凤凰WEEKLY地产》。
“11月初我在罗湖和福田交接的地段买了套120平的大户型,指导价买的,中介费和税费都是原业主出的。”一名刚刚购房的“90后”刚需对《凤凰WEEKLY地产》说。
另一个“90后”卖家则表示,已认清现实,决定降价。“我在南山投资的小房子挂了三个月了,看的人都不多,准备指导价卖了算了,加上装修和利息,快接近我的成本了。这不是滴血,简直是喷血。”
还有的业主已经在亏本卖房。
南山中心区的一名二手房业主告诉《凤凰WEEKLY地产》,他为了孩子上学新买了一套学位房,但担心房贷后续压力太大,决定把第一套房低于指导价卖了,因为不满五,交易税费高达十几万,加上中介费、房贷利息、装修等,里外里亏了近50万。
深圳另一家主流的中介机构中原地产,在11月发布了一份“二手房价格压力测试”。 中原地产的测试结果是:在2017年之后买房的业主,八成以上都扛不住楼市再跌10%。换句话说,如果深圳房价再跌10%,八成的深圳新一代业主都要亏本。
市场的悲观情绪跟乐观情绪一样,都容易传导,个别只拥有一套住房的深圳人也起了卖房的念头。
宝安区的一名已退休的企业职工告诉《凤凰WEEKLY地产》,他在深圳和东莞各有一套房,正在犹豫在哪里养老。“深圳和东莞的二手房都在跌,但是深圳的房子总价高,跌一点账面损失比东莞大多了,我想把深圳的房卖掉,搬去东莞住。”
定居将变得更容易
随着人才房的出市,新房的去货压力或许将大于二手房,毕竟二手房比新房还有现房入住的优势。
与此同时,随着人才房的逐步释放,深圳的楼市将进入到一个商品房和保障房可以同台竞技的格局。
据深圳的官方消息,目前深圳13个人才房项目正在稳步推进,建成后将提供25538套房,超过了目前二手房挂牌量的一半。
“对于深圳新市民来说,除了人才住房、安居房以外,近两年集中供地,还会供应大量限价的普通商品住房、保租房。也就是说,围绕年轻人和新市民,已经建立起来了多层次、供应和价格都可预期,且价格可控的住房体系。新市民既可以选择人才房,也可以选择限价的普通商品住房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
对新深圳人来说,定居将变得更加容易。对老深圳人来说,资产价值下跌的焦虑还在持续。
“一、二线城市多年来炒房盛行,现在房价的下跌,很大程度上就是在消化泡沫,这需要一段时间。在这种背景下,不可能为了维持房价的‘不变’而人为中止房价下跌的趋势,是趋势就是挡不住的。”中国城市经济研究院副院长、中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。
宋丁还说:“房价会一直这么跌下去吗?当然不会。凡事物极必反,经济规律在背后起着决定性作用。当房价下跌到规模化真实需求的买入点以及政策平衡的扶持点,这个价位就下不去了,止跌出现了,甚至可能有一定力度的反弹。”
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