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8月16日晚间，备受市场关注的首批3只保障性租赁住房公募REITs均发布公告称，公众投资者发售部分提前结束募集，自8月17日起不再接受公众投资者认购申请。

这距离8月16日开始发售，时间仅仅过去了一天。

(资料图片仅供参考)

募集提前结束

公告显示，此次3只“保租房”公募REITs基金面向公众投资者的配售将遵循“全程比例配售”的原则，确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额/全部有效公众认购份额。未确认部分的认购款项在募集期结束后退还给投资者。最终向公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制（如有）及比例配售确定。

据悉，华夏京保REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。中金厦门安居REIT投资标的为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目。红土深圳安居REIT的投资标的为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆等4个项目，项目位于深圳核心区域或核心地段。

红土深圳安居REIT相关工作人员向记者表示，此次募集公众认购金额超370亿元，认购份额超150亿份，认购倍数超250倍。

募集提前结束，认购期间没买到，公众投资者之后还能买吗？华夏基金相关工作人员向记者表示，华夏北京保障房REIT后期会在上交所上市，想要继续参与的投资者可以在二级市场进行交易，具体上市时间将另行公告。

济安金信基金评价中心副主任黄一驰告诉记者，此次3只保障性租赁住房公募REITs的发售，标志着公募REITs的底层资产扩容正在逐渐加速，未来随着机构更加深入的参与，公募REITs品类可以发展成为新的投资工具。

“保租房”公募REITs意义重大

从证监会注册批复到首批保障性租赁住房公募REITs募集结束，一直受到市场关注。

今年的7月15日，上交所和深交所发布的《保障性租赁住房公募REITs规则适用指引》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行了规范和引导。

《指引》的主要内容包括助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源;明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

《指引》要求，基础设施项目运营时间原则上不低于3年。运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。

关于保障性租赁住房公募REITs的意义，红土深圳安居REIT拟任基金经理皮姗姗从三个维度向记者分析称，一是对于房地产行业来说，保租房公募REITs的推出有利于拓宽保障性租赁住房建设的资金来源以及融资渠道，引导社会资金投资于保障性租赁住房领域，解决房地产行业融资难的问题，从而更好地支持住房保障体系建设。

二是对于保障性租赁住房建设企业来说，公募REITs能够缩短保障性住房的回报周期。保障性租赁住房建设由于建设期长，建设成本高，建成后运营的租金低，租期长，使得保租房建设企业资金回报周期长，过多依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。公募REITs扩展至保租房领域，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

三是对于投资者来说，保租房公募REITs的推出，丰富了公募REITs市场的种类，让普通投资者也能够参与到保障性租赁住房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。

中金基金相关工作人员向记者表示，保障性租赁住房是坚持“房住不炒”定位的重要基础设施，而公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给。作为公募REITs基金管理人，中金基金将加强公募REITs领域投入与探索，积极探索不同基础设施资产类型，努力实现资产持续稳健运营，助力公募基金行业高质量发展。

“保障性租赁住房公募REITs推动了投资标的多样化，有助于我国资本市场的稳定发展。”南开大学金融发展研究院院长田利辉对记者表示，公募REITs是我国实现通过资产证券化来盘活固定资产和借助金融市场来稳定经济大盘的重要举措。在“房住不炒”的大政方针下前景广阔。公募REITs项目可以为我国保障性租赁住房建设募集更多资金，进而推动保障性租赁住房建设，提高人民生活幸福感，实现普惠发展。

投资价值几何？

关于保障性租赁住房公募REITs的投资价值，皮姗姗表示，首先，来自政策的多方面支持，使得保障性租赁住房公募REITs这一投资领域具有一定政策红利。政策红利的释放和叠加，为保租房公募REITs创造了一定的投资盈利空间。

其次，各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保租房公募REITs提供了优质的投资标的。由于绝大部分的保租房公募REITs项目集中于一二线城市，保租房公募REITs的底层资产普遍优良，具有较好的投资价值。

田利辉表示，保障性租赁住房续租率高，能为公募REITs提供较稳定的现金流。根据保障性租赁住房公募REITs底层资产特性，该类基金属于低收益低风险基金，这为很多偏向于稳健投资风格的投资者提供了低风险资产配置的机会。

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