21世纪经济报道记者李莎 实习生阚珍 北京报道

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近年来，随着人户分离情况增加，高校毕业生逐年增多，我国住房租赁需求持续走高。杭州是人口净流入规模最多的重点城市之一，住房租赁需求旺盛，杭州贝壳研究院数据显示2021年杭州租赁人口达410万人，市场表现值得关注。

基于此，日前杭州贝壳研究院发布《2022杭州住房租赁报告》（以下简称：《报告》），《报告》从需求侧和供给侧两个角度展示我国整体租赁市场特点和发展趋势，并对杭州市租赁市场进行分析。

整体来看，就需求侧而言，我国住房租赁需求不断增加。一方面，住房租赁群体主要为流动人口与初入职场的高校毕业生。2020年中国流动人口3.76亿人，较2010年增长近70%，2022年中国高校毕业生人数达1076万人，首次超过千万人大关。另一方面，相当一部分流动人口目前通过住房租赁满足居住需求。

就供给侧而言，我国租赁市场呈现如下特征：一方面，当前大量的出租房源由房东或者“二房东”直接提供，房东直租占比约95%，机构持有或管理的房源占比低于5%。但随着年轻租赁群体对于租赁品质要求的提升，机构化运营在保障居住品质和合法权利等方面的优势将逐步显现，将成为国内租赁市场的发展趋势。

另一方面，据贝壳研究院数据，2021年全国住房租赁企业在2万家左右，且集中成立于2020年和2021年。根据ICCRA住房租赁产业研究院在十个重点城市的监测数据，2021年机构化运营的集中式租赁项目房间规模较2019年增加122.9%。

聚焦杭州住房租赁市场，《报告》显示，在租赁热度方面，余杭区租赁热度最高。近两年杭州35岁以下大学生净流入居全国第一，其中有一半新晋人才选择在余杭区就业创业，近一年余杭区租赁单量占据杭州十区租赁单量的17%。未来科技城则吸纳了余杭区的大量企业，大量人才推高租赁热度，近一年未来科技城板块租赁成交单量占据余杭区34%。

就房屋租赁成交面积来看，根据贝壳找房数据，5年间60平方米以内房源租赁成交占比提升，其余各面积段均小幅下滑，拱墅区60平方米以内房源成交占比达46.1%。

在成交周期方面，《报告》显示，2019年起，杭州租赁房源成交周期从 30 天左右不断提升，在2021年春节期间，房源平均成交周期达到 75 天。当前租赁房源成交周期维持在50天以上，相比 2019 年明显上升，但受高校、企业数量差异等因素影响，不同区域成交周期长短不一。

最后，在租赁价格方面，近一年杭州市平均租金为 52.8 元/月/平方米，不同区域租金价位分化明显。富阳区、临安区租金水平低于 30 元/月/平方米，而在上城区、西湖区、拱墅区等传统中心城区，租金明显更高。

交通也是影响租金水平的重要因素，地铁沿线尤其是地铁站点附近的出租房源，普遍更受租客喜爱，租金也比非地铁沿线房源更高。4号线上钱塘江两岸的联庄及甬江路附近房源租金最高，89平方米常见户型月租金超 1万元。

《报告》发现，杭州当前平均购房年龄为35.8岁，若按照高校毕业生平均年龄测算，租客在租赁市场平均停留时间或超过10年。

在选择房源时，租客最关注交通便利度、通勤距离和租金这三个要素。拱墅区的租客王一（化名）告诉21世纪经济报道记者，“我会关注通勤、价格、房子的大小和舒适度等要素，但由于我是根据工作找的房子，想要骑车上班，所以最关注的还是通勤。”

《报告》显示，54%的租客对当前租赁房源的满意度高于8分，但对租房群体来说，房租仍是最大痛点。在对房源不满的租客中，39%的租客不满于房租偏高，26%的租客不满于临时涨房租。

值得注意的是，杭州贝壳研究院调研数据显示，杭州当前租客中有17%的人已在杭州购房，另有78%的人计划在5 年内购房。但在已购房的租客中，30%的租客因为购置的房屋于与上班距离太远，而不得已选择另租房屋。

受房价压力和生活方式多元化影响，杭州接受调研的租客中约46%的人可以接受不购置房屋，将租赁作为一种长期居住方式，且男性租客与女性租客中可接受长期租房的占比类似。论及原因，居住地点多变，能体验多种生活方式占比最高，为54%；其次是购房成本太高影响生活品质，占比52%；工作变动太大，购房换房繁琐且成本高亦是主要原因之一，占比49%。

“虽然租房存在自主权较低、无法对家具进行改装等问题，但在房价过高、买房压力过大的实际背景下，我还是愿意选择以租房作为一种长期的生活方式。”王一说。

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