客户提前还贷是银行不愿看到的现象,在行业里被称作“存贷双降”。(视觉中国/图)
豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员,最近讨论最多的不是该不该买房,而是要不要提前还房贷。
“无债一身轻啊。”方成把这句话对南方周末记者说了三次。他家住浙江宁波,2016年贷款买房。上个月,他忍痛将股票“割肉”,又找父母凑了三十多万,把剩下的73万房贷还清了大半。
李琼斯行动更早,2022年1月,她拿出10万元积蓄向贷款行申请提前还贷,“感觉自己挣了一辆车”。
2021年11月,孙琳已买房一年多,提前还款15万后,近两百万元的房贷一次性减少了四十多万元。2022年1月,她又一次提前还贷,房贷又减少二十多万元。“看着银行欠款数字一直在减少,有种莫名的心安”。
除了选择提前还房贷,方成、李琼斯、孙琳身上还有不少共同点——九零后,都在股票、基金或银行理财里亏了钱,但不会因为提前还贷影响正常生活。还有一致的还贷理由:投资不挣钱了,不如减少负债。
央行2022年2月份金融数据显示,住户贷款减少3369亿元,其中,短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元。
中长期贷款以按揭房贷为主,减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。
5月13日,央行公布了4月金融数据,没有公布中长期贷款,而是将住房贷款从住户贷款中单列出来,这项口径更直接的数字减少605亿元,同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。
债务焦虑
家住成都的王萍也是提前还贷支持者。
2018年底,王萍买了第三套房,只能走商业贷款,贷款利息超过4.9%,远高于当时房贷平均利率。“为了刚上学的孩子,一咬牙还是买了。”王萍对南方周末记者说。
合同显示,200万元的贷款本金,还款期限30年,加上利息后房贷总额近350万元,每月还款金额高达1.38万元。王萍并非没有还款能力,但她选择将还款期限拉到最长30年。合同规定,如果3年内提前还款,要罚息6个月,近5万元。
银行工作人员告诫她,这是她一生中可借到的利息最低、金额最大的一笔钱,可以考虑用钱生钱,不建议着急还贷。
2018下半年是一轮“牛市”的起点,虽然传统银行理财受资管新规影响,收益不如往年,但市场仍不乏收益超过8%的产品。更何况公募基金“异军突起”,让王萍有了慢慢还贷的底气。
可惜王萍只抓住了牛市的尾巴,到了2021年底,她买的基金定投收益率只有5%左右,银行理财预期收益从8%左右一路跌到3%出头。
她算了笔账,两年多的投资几乎不挣钱,算上通货膨胀甚至还亏了,还不如提前还贷,能省下十几万元的贷款利息。于是在缴纳了一笔罚金后,王萍一次性偿还了120万元,“剩下的几十万元慢慢还,至少每个月的压力小了很多”。
方成提前还贷的理由更直接,生意出了问题。他在宁波经营一家海鲜食品出口企业,因疫情影响,已经两个月没发货了。过去,流动资金对他这样的小微企业经营极其关键,但现在,生意不知何时才能恢复。
他告诉南方周末记者,因为自己的贷款时间早、利息低(4.07%),剩下的房贷只有不到八十万,他一口气还了六十多万,“要不是银行合同不允许一次性全部还清,我就全部结清了,心里也少了一桩事”。
李琼斯工作不到5年,在上海买了一套小户型,首付和大部分贷款都是父母承担,她自己向银行贷款近63万,产生利息57万元。贷款全部是商业贷款,利率为5.15%,每月还款金额为3500元。
“利率这么高,不就是在给银行搬砖吗?”尽管积蓄不多,她还是拿出一年攒下的10万元提前还款。
“与其花心思靠投资挣钱,我更希望在退休前还完房贷。”孙琳在一家互联网企业工作,即将步入而立之年。她担忧,如果35岁前没有进入管理层,有可能被裁员,于是提前还了款。
一次性大笔还款后,贷款人可以选择更改还款方式,一是加大月供、缩短还贷期限,二是维持还款年限、减少月供压力。
打破“双赢”
自2021年下半年开始,陆续有客户向吴昊咨询提前还贷事宜,尤其新冠肺炎疫情反复后突然增多。他就职于上海一家大型股份制银行。
在上海一家城商行担任信贷员的王俊杰也遇到了类似情况,年后陆续有客户向他询问提前还贷是否违约,“以前提早还贷都是为了二套置换,现在说的都是要减轻债务压力”。
王俊杰解释,以往客户有改善居住的要求,比如要换房,不得不提前把前一套贷款还清, “单纯因为减轻房贷压力提前还贷的情况此前并不多见”。
如果是两年前,吴昊会坚决劝阻客户提前还房贷,最近他不那么确信了,自家银行的理财明星产品收益刚刚跌破3.2%。
以往,客户在吴昊手里完成贷款业务,他还会顺势做一波“推销”,先让客户办张银行信用卡,可以长期免年费,再劝客户买一些银行理财产品,不仅能对冲贷款利率,甚至可以让客户小赚一笔。
这本是银行与客户间的“双赢”——客户拿到低息贷款、高额的投资回报,银行拿到优质客户以及大笔沉淀资金。
“按揭业务并没有大家想象中那么挣钱,更关键的是背后的沉淀资金。”吴昊告诉南方周末记者,客户选择贷款银行后,会将大笔流水顺势带入这家银行。
按揭贷款之所以被银行业视作优质业务,不仅因为相对企业贷款、经营贷款等业务,坏账风险低了不少,而且抵押物房产的保值功能足以对冲客户因断供、违约造成的损失。更关键的是,由房贷衍生的其他经营项目,如存款上升,满足了银行工作人员的考核需求。
客户提前还贷是银行不愿看到的现象,在行业里被称作“存贷双降”,个人贷款数额下降了,存款增量也会随之下降。
“银行的心理比较复杂。”易居研究院研究总监严跃进对南方周末记者说,银行大部分时间不希望客户提前还贷,会直接减少业务量。不过,2021年下半年银行贷款额度被卡,可贷出资金骤降,利息大幅攀升。“这时候银行就会希望大家提前还贷,好解决一部分银行的资金流问题。”
划不划算?
提前还房贷划不划算因人而异。
其本质是一个息差问题,即现金留在手上用于投资,产生的收益率能否覆盖房贷利息。
过去常见的说法是,长达数十年的房贷,是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会,相当于借银行的钱来投资。其次考虑到通胀,一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值,房贷压力只会越来越小。
但只有投资收益率高于借贷利率时,上述策略才行得通。如果投资收益低于借款利率,房贷则是实打实的负债,提前还贷可以降低债务总量和未来的利息支出。
利率的高低,也会给居民带来截然不同的隐性成本。如果拥有首套利率优惠又或是公积金贷款的比例较高,提前还贷就显得不那么划算。
另外,每个家庭的财务状况也不一样。王俊杰见过不少原本现金流充裕但遇到突发情况无法周转的客户,做生意难回款、上班收入降低、疫情等等不确定因素,都让一些人的现金流难以为继。
“还钱是方便的,但如果手头没有备用资金或是家里急需用钱,再向银行借钱就没那么简单了。”王俊杰说。
他还介绍,针对提前还贷的客户,银行一般有相应的违约罚款措施。每家银行的违约条款各不相同,他所在的城商行需要至少还款一年。
南方周末记者致电多家大型银行的上海分行,答复大部分是“连续还贷满一年就可申请提前还款”,如果未满一年,违约金为“月份*每月利息”,月份一般在3—6个月之间。
“有闲钱,收入比较稳定,保障比较齐全的,把手上的余钱拿来提前还贷,不是坏选择。但市场不稳定的时候,现金为王也很重要。”吴昊表示。
房地产投资预期改变
从加杠杆买房到提前还贷降杠杆,背后是房地产投资预期发生变化。
过去,买房无疑是最佳投资途径之一。按揭可以让买房者将现金留在手里,拿去做投资,用投资获利覆盖贷款利息甚至购买更多房产。
但伴随“房住不炒”的概念深入人心,房产的投资属性被极大压缩。在一些地区,房贷利率上调、市场投资收益率下降、房价上涨空间压缩等环境变化,令举债买房变成了切切实实的风险,而非投资。
严跃进说,提前还贷,与其说是房地产的问题,不如说是个理财问题,“钱放在股市不如拿去还贷款,这也是一种投资方式”。
根据普益标准的监测数据,上周市场共新发了363款银行理财产品,其平均业绩基准在4.06%—5.05%之间。
“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益,可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者说,他身边不乏提前还贷的朋友。
“去年下半年基本到了政策临界点(去杠杆最严厉的时候)。”张大伟说,国家针对房地产行业的去杠杆政策不仅影响房企,也作用于投资者。
以上海为例,2021年7月,个人房贷利率由4.54%上调至5%,二套房则从5.25%上调至5.7%。而且审批、放款时长也由3个月延长至半年左右。
“投资者算的是利率差,如果现在的房贷利率还在4%左右,很多人也会愿意贷款。”张大伟说,现在要找到稳定的长期收益太难了,再加上受疫情影响,对收入预期的不确定性更增加了投资者的风险厌恶偏好,更不用提以往的高杠杆举债买房了。
2022年2月,以按揭房贷为主的居民中长期贷款15年来首次出现负增长,中信证券首席经济学家明明对媒体表示,当前房地产的形势较为严峻。银行放贷一般滞后于地产销售,地产单月销售面积增速从2021年三季度开始进入负增长,因此2021年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。
(应受访者要求,方成、李琼斯、孙琳、王萍、吴昊、王俊杰为化名)
南方周末记者 徐庭芳
标签: 从负债买房到提前还贷 不给银行搬砖了 个人贷款
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