燕郊和广州楼市，传来大消息！

4月6日，据燕郊当地中介透露：“通过某银行在燕郊买首套房，首付降至20%，二套房首付降至30%”。经相关媒体核实，消息属实，不过在第二天（4月7日）就被立即叫停，经历“一日游”。

无独有偶，4月7日广州传出消息，已经有银行再次启动了“接力贷”，不过随着事情持续发酵，不到24小时，银行已经紧急叫停该项目，同样经历政策“一日游”。

在全国楼市掀起救市大潮的今天，为何燕郊和广州却出现了政策“一日游”的情况呢？

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我们先来聊聊燕郊。

降首付可以说是楼市松绑的大招，2月中旬山东菏泽曾传出“无房无贷款记录者，购房可享受20%的首付”的消息，同样引起了市场的强烈关注。

相比于降息，降首付的作用和效果，更加明显。

当年美国的房地美与房利美，就是不断降低首付比例，鼓励民众购房，但由于风险管控没有做好，导致很多人贷多了款却还不起，最终酿成大风险。

早在2016年，央行就曾出台过相关文件：

“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”

所以就算效果出众，那些楼市低迷的城市在出台调控政策时，对于降首付依旧把控非常严格。

去年以来，天津、哈尔滨、郑州，深圳都出现过降首付的新闻，不过那都是开发商自己的行为，影响面比较小，如果由银行公开降低首付，那影响就完全不是一个量级。

这样就不难理解，为什么这次燕郊传出降首付的消息，影响如此之大，叫停的速度又如此之快。

而且燕郊作为距离北京CBD最近的北三县，本身的楼市影响力比较强。

曾经的燕郊，可谓环京王者。2017年初燕郊房价4万元/㎡高点时，相当于北京东四环价格的50%—60%，随后廊坊出台严格限购政策，非本地户籍居民3年以上社保限购1套住房，房价开始一路下跌。

贝壳研究院数据显示，2018年燕郊二手房均价下跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。相当于4年跌了43%，接近“腰斩”。

截至2022年3月，燕郊新房价格在1.75万－2.75万元/㎡之间，二手房均价为18334 元/m ，相当于北京东四环价格的1/5。成交量方面，2021年全年燕郊二手房共成交5827套，与调控之前的2017年相比，跌去近半。

从这个角度来看，燕郊下场救市也在情理之中。

3月17日国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，其中特别提到：

“促进超大特大城市优化发展，中心城区人口密度高且人口持续流入的超大特大城市要有序实施功能疏解。”

环京楼市看北京，3月北京新房成交套数环比上涨105%，二手房成交套数环比增长89.10%，回暖的势头还是比较明显的。

在北京楼市回暖，以及大城市功能疏解的背景下，燕郊楼市在未来还是拥有调控松绑的可能。

02

广州的政策“一日游”和燕郊的情况不同。

所谓“接力贷”，一般是指用父母名义购房，父母为主借款人，子女作为共借人。

在2010 以前，“接力贷”也曾风靡全国大型商业银行，还一度传出“让两代人合力买房”的口号，2010年后，限购令正式出台，“接力贷”因为“钻限购的空子”，在楼市调控的重点城市被相继叫停。

2021年2月，广州明确叫停“接力贷”产品，原因也是这样做相当于变相突破了广州松限购限贷政策：

一是突破了首付限制，广州的政策规定是五成，该银行的‘接力贷’为三成；

二是突破父母因为年龄高的借贷年限限制，拉长贷款年限最高至30年；

三是突破子女无购房名额被限购的限制。

另外，接力贷还存在法律方面的问题。

假如一个家庭中，长子想用接力贷的形式，借父母的名义在武汉买房，那么这个房子实际上是在老人名下。如果将来有一天老人过世，房产变作遗产，家庭中有多个子女，该房产怎么分？所有权怎么划定？都是问题，因此也有很多大银行不愿做接力贷业务。

更重要的是，以广州楼市最近的情况，接力贷也完全没有存在的必要。

据国家统计局发布，2月广州新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格已经实现双涨，环比上月均上涨0.6%，回暖势头正盛。

详细来看，新房方面：据中指研究院数据显示：广州2022年第一季度新房均价37190元/㎡，较2021年第一季度涨4916元/㎡。在成交量上，2022年3月广州新房成交量为6434套，同比上涨42.4%，达到今年以来最好成绩。

二手房方面：根据广州中原发展研究部统计，3月广州二手住宅成交量为8413套，环比2月上涨101.5%，同时3月的数据，也是8月31二手房指导价出台之后，最好的纪录。

在均价上，3月广州二手住宅成交28596元/㎡，环比上涨2826元/㎡，广州楼市在3月正式翻身，新房二手房均呈现量价齐涨的态势。

从消息面上看，广州楼市今年以来也是利好不断。

2月8日，广州天河区某楼盘传出突破备案价消息，之后广州市住建局作出官方回应：目前限价政策并没有放松，但也让市场看到了限价的弹性空间。

2月21日起，广州六大银行释放房贷利好消息，首套贷款利率从5.6%下调至5.4%，二套贷款利率从5.8%下调至5.6%，房贷放款周期已缩短至2-3个月。

最近广州还传出新版限价细则即将更新的消息，据广州当地开发商称，最近确实有此事，在等官宣。

细则中楼盘可参考第四季度片区均价或本项目最近一期均价，上下拉浮6%，网签价不低于备案价10%都允许。

如果新细致落地，对广州楼市无疑又是一大利好。

03

最后我们想说，虽然燕郊和广州楼市政策“一日游”的背景不同，影响也不同，但反映出的全国楼市调控基本面却一致：

救市，但内核还是“稳”，国家希望看到“有节奏”的救市。

燕郊楼市经历长期低迷，但地位实在特殊，调控难度大。像燕郊这样，意义影响特殊的片区，楼市调控可能并不适合用猛药，走循序渐进的路子反而更好。

像广州楼市这样，回暖势头明显的城市，楼市调控应该更加谨慎。

虽说楼市回暖是大背景，但像“接力贷”这样突破基本限购政策，自身存在较大风险的政策，在重点城市还是应该加以限制。

不过从长远看的角度看，在房价问题影响下，一些非限购城市，或三、四、五线城市，老人买房，成年子女做接力担保，或者未成年子女想要买房，有能力的父母做接力担保的情况，可能还会出现。

据不完全统计，截至4月8日，全国已有超65个城市出台楼市调控政策，涉及降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持、放松限购、放松限售等。

一季度末、二季度初，是政策变化的重要时间窗口，未来楼市调控，在政策上进一步发力，可以期待。

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