2022年的楼市,已经祭出了四大手段,分别是:
降息、降首付、降利率、棚改货币化。
先说货币层面,也就是降准和降息。
去年两次降准,1次降息,1月份又来一次降息。
前几天,央行又宣布,自掏腰包超过1万亿,把外汇占款的收益拿了出来,上缴给财政。
这其实也是变相的降准,因为1万亿的外汇占款,肯定要对应1万亿的基础货币投放。
现在基础货币投放的锚换成了MLF,在2014年以前,都是以外汇占款,锚定印钞的多寡。
如果再考虑到:2月份社会融资规模下降,居民中长贷首次出现了负增长。
接下来,MLF的利率,还有1年期LPR会不会继续引导下降,值得关注。
再说首付和利率。
先看20%首付的城市已经有多少了。
中原地产研究院统计数据显示,截至3月1日,全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。
其中有菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州提及或者部分提及商业贷款调整首付。
另外还有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化。
这还都是明面上的。
其实央行和银保监会早有规定,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。
所以,20%首付,并没有突破调控底线。
再看利率降得多猛。
今年1月20日至2022年2月18日,有25个城市下调房贷利率,且利率降幅超过对应期限的5年期LPR降幅。其中,6个城市房贷利率环比降幅超20个基点(BP),13个城市的房贷利率降幅在10-20BP之间,14个城市降幅在5-10BP之间。
这还是2月份的数据,到3月份,长三角不少城市首套房利率已经到了5%左右,重庆主流利率5.2%。
广州在2月份四大行降利率之后,3月又降了一波,苏州甚至降到了4.6%,郑州还推出了大学生毕业5年内首套房4.7%的利率。
再聊货币化。
3月1号的时候,郑州提出放松限贷限购,其中就提到了要实施三年的棚改货币化,但没提细则。
到3月8号的时候,直接发了棚改货币化的意见。
作为一座千万级人口大城、万亿GDP大城、国中城市、米字型高铁城市,这一番举动,有极强的信号意义。
在2015-2018年,正是因为大量的拆迁户拿着巨额现金去“扫楼”,才造成了短期库存紧缺,由此引发房价上涨。
这一番重走“去库存”老路,看来地方上确实有点坐不住了。
以上,梳理完毕。
接下来,是蓝白今天想聊的主要部分:
这么多大招都用上了,现在还是3月中旬,也就两个半月的功夫,层出不穷的利好发出来,说实话,我都觉得有点懵。
按理来说,按咱们的记忆来说,按我们已经被房价“教训”了多次的经验来说,楼市早就该“支棱”起来了。
可实际上呢?
我们满目所见,楼市依然冷清清。
我看到民生宏观周君芝3月14日发的报告,她列出房地产过去一年的数据,涵盖销售、拿地、投资、和融资。
销售端,同比增速滑落出历史正常区间,几乎与金融危机时期相当。
2021年下半年地产销售急剧下滑,2021年10月销售面积同比增速将至-21.7%,截至去年12月当月同比仍在-15%左右。
拿地方面,流拍率与金融危机时期相当。
根据100个大中城市土地成交测算,去年12月土地流拍率超过35%,历史上仅在金融危机和2020年经济停摆时期触及这一区间。
土地溢价率仅为2.4%,与2009年和2012年地产下行周期中的低点相当。
房地产投资当月同比增速创历史低点,2021年12月房地产投资完成额同比-13.9%,跌幅仅次于2020年2月经济停摆时期。
把眼光再拉近,不提1月份之前,就说最近这两个月,哪怕四大手段都已经使出来了,可实际效果呢?
还看销售。
克而瑞研究中心数据显示,2022年2月份,百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元,环比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斩”。
再看融资。
同策研究院数据显示,2月份其监测的40家房企共完成融资288.27亿元,环比下滑49.84%。这意味着2月份融资金额创近2年新低。
融不到钱,房子又卖不出去。
这就是房地产的现实。
好,不说2月份,再找最新3月份的数据。
我找到申港证券的一份研报,是3月14日的房地产行业周报。
截止3月6日, 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-43P%、-28%。
13城二手房成交面积单周同比-24P%,累计同比-29%。
新房和二手房,成交还在下滑!
上面说了,销售不行,没钱融资,开发商还会拍地么?
看最新的周度数据。
100城土地供应建筑面积累计同比增加10%,成交建筑面积下降了30%,成交金额累计同比甚至下降了61%!
100个城市,卖地的成交溢价率,仅仅只有1%。
这一通数据捋下来,你会发现,四大手段出来之后,房地产还是不为所动。
原因出在哪?
绝大多数人,都陷入到“历史重演”的逻辑怪圈中,很少有人能想到:这次,跟以前不一样了。
2008年和2015年,居民负债远远没有到今天这个水平,城镇化非常强劲,大城市之间还没有爆发抢人大战。
当时的居民杠杆、城镇化率、房企的体量、土地出让金、银行涉房贷款、棚改货币化率,与2022年有本质区别。
更重要的,是“买房观念”的变化。
经历了2017-2021年的连续“教育”,几乎所有人都认为房价不可能再重演2015-2017年那样,全面普涨的行情。
一旦群体性预期形成,整个房地产市场的逻辑,都要为之改变。
需求端的刺激,边际效用就会越来越低。
事实上,这才是“房住不炒”理念深入人心的真切佐证。
2022年,让购房者理性审视自己的负债和杠杆,其实是一件好事,不是吗?
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