烂尾26年，“鬼城”复活？

烂尾26年的澳洲山庄，正在尝试又一轮自救。

最近，在法拍网站上，突然出现了一大批澳洲山庄的房源。

(相关资料图)

算了一下，一共有3栋楼，合计32套房源将被拍卖，总起拍价3600多万。

单套起拍价大概100多万左右，基本都是50-60多平的小户型。

从一些照片看，有的是已经简单放了张桌子，当成办公室用。

有的简单装修了下，放了个床和小家电。

大部分还是这种毛坯状态。

按照交易中心的说法，这批房子都属于还没有卖出去的房源，被法院直接放到公开市场上拍卖。

按单价来看，不到2万/平，和东面的镇龙、中新一个价。

不过，澳洲山庄是烂尾楼，而且是烂尾了26年之久的项目...

而且，房屋将按现状拍卖，按照瑕疵品拍卖，法院负责房屋交付使用并办理预售过户登记。

但是，不承诺办理产权证。

也就是说，如果拍了，到时会交付一个烂尾楼？

我真的很好奇，到底谁会买一个烂尾了20多年的房子，而且周边没有配套、没有生活人群，就连电和水都困难的小区。

01

在法院文件中，我发现了澳洲山庄翻盘的新法宝。

房产置换。

按照公告解释，政府正在推进由政府主导的购房业主房产置换工作。

这批被放入市场拍卖的房源，是澳美公司自持房产未纳入政府主导置换范围。

也就是说，如果一切按照官方公告解释的来阐述：

比如说，小美拍下了澳洲山庄的房源，成为了新业主，但隔壁的邻居已经把房产置换到别的地方去了。

如果小美又没法置换，澳洲山庄不就只剩他们一批新业主独守一个烂尾房。

这又成了一个新的历史遗留问题，而小美成为了新一批守望者，等待神秘嘉宾来盘活。

那澳洲山庄真成套娃，无限循环下去了。

带着这个疑问，我打通了交易中心的电话，问到了一些关键信息。

“政府正在研究推动房产置换，目前这批房子应该也会参与其中。”

这个说法，和法院现状交付的说法，显然不一致。

也就是说，我拍下的这套澳洲山庄房子，买的其实不是澳洲山庄，而是一个随时等待置换的房产盲盒？可能回迁，也可能是别的小区。

不知道是哪里？也不知道是哪个项目？也不知道是什么户型？也不知道要不要补差价？

一切的一切，都是未知。

好家伙，法拍房也有房产盲盒，新型泡泡玛特！

这32套法拍房，就和背后的澳洲山庄一样，看得人一头雾水。

当然，无论是房产盲盒，还是拍下烂尾楼，这两个选项都挺让人窒息的...

但值得注意的是，这批房子暂属于增城，可能不限购！如果将来可以置换，说不定是曲线买房的一条路。

02

对澳洲山庄来说，在政府研究房产置换的大前提下，有两种可能↓

1、找到一个合作的新开发商，全体小区一起置换到开发商的现有小区。

同时，让开发商接手澳洲山庄，补地价重新开发，更高的容积率，给开发商留出利润空间，还能异地置换去库存，开发商应该能接受。

2、开发商重新接手项目，一切推倒重来，澳洲山庄业主们原地安置回迁，就像旧改项目一样。

无论哪个，阻力都很大，这其中，全体业主、债权人、政府、新开发商的各方利益，如何能面面俱到是个很大的问题。

谁来做这个让步呢？

而且，这部分建筑经过那么久的风吹雨打缺乏保养，基本面临和哥弟大厦一个情况，推平重建。

显然，澳洲山庄的重整之路不太好走，要不然也不会蹉跎那么多年。

但房产置换看起来，是政府认为一个比较可行的道路。

当然，摆在澳洲山庄面前的问题依然很大。

-澳美公司老板的土地权属问题，这是澳洲山庄最后的筹码。

-重新调整规划的报批问题。

-澳美公司老板胡耀智与方兴公司老板吴楷明、银行信托之间的各种土地抵押、债权抵押。

-小区业主有已经入住的，有还没入住的，还有已经放弃的等等，如何统筹？

-谁来做？怎么做？

03 

过去，澳洲山庄曾经尝试过无数次自救，要不是无法统一意见，要不是遇人不淑。

澳洲山庄位于黄埔九龙镇金坑村，总用地面积415171.4平方米，1995年开始销售。

1998年，开发商澳美公司财务总监卷走公款上亿元，导致澳美公司资金链断裂。

据说，当时已经卖出去近200栋，有业主2384户，最终只交付了不到60栋，近3/4的业主成为烂尾楼受害者。

2004年，澳美公司老板胡耀智，找来了好朋友吴楷明，榜上首富李嘉诚，尝试盘活澳洲山庄。

不过，双方围绕土地和债务展开了长达近20年的尔虞我诈。

在你来我往的各种抵押、转让之后，澳洲山庄慢慢发现，当初可以用来翻盘的土地筹码，都没了。

可以想象一下，从04年到23年，20年间房价涨了多少倍，地价涨了多少倍。

而李嘉诚旗下的长实，则在澳洲山庄旁边开发了一个名为御湖名邸的项目。

2015年期间，政府层亲自下场背书，连续发布几条文件指出，澳洲山庄将重新规划，不符合规划的房屋将整体拆除重建，拆除期间，业主们可获得优先安置。

但是，当澳洲山庄不再有利可图，就再也没有白衣骑士愿意进入了。

去年末，澳洲山庄迎来了少有的新动态。

黄埔区住房和城乡建设局发布了一则澳洲山庄房屋安全评估项目招标公告。

根据项目内容，第三方单位需对存量房屋（共193栋）进行排查、鉴定，形成评估报告，分类说明房屋现状、提出专业处置建议。

此举被认为是澳洲山庄即将推平重建的信号。

对澳洲山庄来说，每走一步都困难重重，但有消息总归比没有消息强。

房产置换这条路仍迷雾漫漫，但起码有个现实的盼头。

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