合肥市探索“按套内面积计价” 公摊面积去留之争再成行业焦点

本报记者 方超 张家振 上海报道

在陕西省西安市一公寓公摊面积超过50%引发关注的同时，公摊面积也因占比过高等问题陷入了去留之争。

“这是合肥市首次公开提出探索商品房销售按套内面积计价。”克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华向《中国经营报》记者介绍。记者梳理发现，在全国范围内，重庆市早在2002年就成为全国首个取消公摊面积的城市，而山东省等地则要求商品房公摊面积应在合同中明确标注。

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在房地产业内人士看来，合肥市出台包括“探索商品房销售按套内面积计价”等在内的10条举措，是各地落实“一城一策、因城施策”的反映。但取消公摊面积目前还面临着多方面难题，叶乾华就分析认为，取消公摊面积“现在还看不到全面落地的趋势”，未来或在部分地区先进行试点、逐步落地。

狙击“公摊刺客”

“西安市一楼盘69平方米的房子公摊面积达37平方米”“女子购买74平方米住房仅得40平方米”……近期，“公摊刺客”成为市场关注焦点。

在此背景下，明确提出探索“商品房销售按套内面积计价”的合肥市走在了全国前列。合肥市全市房地产工作专题会议指出，要明确抓紧完善推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价和城中村改造等举措。据悉，这也是合肥市首次公开发文明确这一提法。

公开信息显示，公摊面积概念源自香港地区，后传入内地。2001年开始施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

根据原建设部此前发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”，以及“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”

除此之外，公摊面积占所购房源面积的比例亦受到外界关注。中银证券研报显示，我国公摊面积比例无统一标准，联排、别墅相对最低，大约在1%～8%，7层以下多层住宅为7%～12%，7至11层住宅为10%～16%，12至18层住宅为14%～20%，18至33层住宅为16%～24%。

“大家对公摊面积可能有一些误解，它只是一种计价方式。”叶乾华分析称，从购房者等角度而言，会觉得为不属于自己住房内的那一部分面积付钱了，其实从本质上来说，公摊其实也是保障了大家在公共区域的特定权益，比如电梯、楼梯和过道宽度等。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也向记者表示：“公摊面积部分包括楼道、电梯、一层大厅、物业用房等，这些部分与业主们的日常生活密不可分。如果盲目取消公摊，那么很有可能会出现开发商挤占公共面积，导致楼道、大厅等设计不合理，会对业主们的日常生活产生不利影响。”

叶乾华告诉记者，合肥市此次提出的探索商品房按套内面积计价，即使落地预计也不会产生太大影响。对购房者而言，如果施行这一政策，可能住房的销售单价会有所上升，但销售总价不会有太大变化，反而更考验开发商的产品设计能力，可能也有助于提升住宅品质。

有合肥市房地产行业人士也对记者表示，对购房者而言，合肥市积极探索“商品房销售按套内面积计价”的表态影响程度不大，“目前也只是发文表示‘探索’，能不能落实还是未知数。”

多地先行探索

事实上，在合肥市表态积极探索“商品房销售按套内面积计价”的同时，包括重庆市等地在内的全国多地已进行类似探索，或已取消“公摊面积”，或出台了相关建议与规定。

最典型案例莫过于重庆市，取消“公摊面积”已有21年。据了解，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。”

在重庆市成为内地首个取消公摊面积的城市之后，近年来，亦有多地曾出台相关规定，要求商品房销售以套内面积计算。

公开报道显示，在2007年10月1日物权法实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户。

此外，2008年，北京市公布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》并明确规定，新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。

值得注意的是，2019年，住房城乡建设部公示的《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。不过，在此后公示版本的征求意见稿中，已未见上述表述。

内蒙古住建厅针对内蒙古自治区政协委员王凤华提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》进行回复时也指出：“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住房城乡建设部。”

记者注意到，近年来，亦有地方对公摊面积标注进行规范。2021年，山东省住建厅发布的《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》显示，自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。

仍需逐步过渡

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度设计违反市场交易规律，对购房人显失公平，严重损害广大购房人的合法权益，且容易导致行业腐败等问题，亟待改革完善。”来自合肥市的全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾表示。在2019年和2021年，周世虹两度提交了取消公摊面积的提案。

全国政协委员洪洋也建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解了业主与开发商诸多矛盾纠纷，有助于促进社会和谐。

尽管呼声较高，但“取消公摊”依然面临诸多难题。中银证券研报就直言：“我们认为取消公摊面积不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。”

取消公摊需要改革完善相关配套制度，实施难度较大，周期较长，同时也面临“取消公摊面积后，开发商或最大化压缩公共区域以节约成本”等问题。中银证券上述研报分析认为，取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可先从部分城市开始试点、合理控制比例，增加透明度等方面入手。

“解决公摊面积问题的关键在于，改变商品房销售计价方式以及促进公摊部分公开透明。”王玉臣向记者表示，首先，必须要解决计价方式问题。在法律层面上，要明确规定对外销售的时候只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售，不得以建筑面积方式对外销售。

“其次，需要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。”王玉臣进一步表示。

叶乾华也分析认为，目前尚看不到取消公摊面积政策全面落地的趋势。“现在外界仅是谈论，即使政策最终落地，也会先行试点，因为需要考虑整个房地产市场价格体系稳定问题。”

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