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“我们的确已经施行‘认房不认贷’政策了，不仅如此，今年5月起我市对首套房的首付比例、贷款利率均进行了下调，首套商贷利率已经降了70个基点。”8月2日，内蒙古赤峰市某房产销售部经理对《华夏时报》记者表示。

7月31日，内蒙古赤峰市住房公积金中心发文称，将于8月1日起执行住建部“认房不认贷”政策。

8月2日，《华夏时报》记者采访了解到，目前包括天津、郑州、南京、杭州、苏州等在内的多个热点城市不仅逐步优化“认房又认贷”政策，还在降低首套房首付比例、贷款利率、改善性住房换购税费方面均有较大动作。各城以实际行动“因城施策”支持刚性和改善性住房需求。

优化“认房不认贷”

7月31日下午，内蒙古自治区赤峰市住房公积金中心官网发布消息称，根据住建部领导最新讲话精神，该中心将于8月1日起执行住建部“认房不认贷”政策。也就是公积金缴交职工申请公积金贷款时，不再审核以前公积金贷款次数，只审核拥有的“三地”房源套数(即购房地、公积金缴存地、户籍地，“三地”总套数超过两套就不能申请公积金贷款)。

“当前的确已经按照最新的政策即‘认房不认贷’开始执行了，简单来说就是只看你名下是否有房，不看你是否有贷款记录。”8月2日，上述赤峰市某房产销售部经理对《华夏时报》记者表示，今年5月起，政策对公积金首付的比例及贷款利率进行了下调。对于首套房，首付比例从30%降至20%，公积金贷款利率也从3.25%降到了3.1%，商贷利率则从4.5%降到了3.8%，目前基准利率是4.2%，相当于在此基础上下浮40个基点。对于二套房来讲，公积金和商贷利率都是4.5%，政府对于购房贷款利率方面支持力度还是很大的。

“6月份政府办了一场房交会，对购房进一步补贴，按照当时的政策，无论是首套或二套都可以享受首付20%的比例；此外，对于多孩（两个以上）家庭，首付和利率享受‘双降’，统一按照首套标准执行。”上述销售经理补充道。

自2022年以来，据不完全统计，已有天津、郑州、南京、杭州、苏州等多个城市优化“认房又认贷”政策。中指研究院的数据显示，当前限购较为严格且执行“认房又认贷”的城市多集中于一二线热点城市，主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、西安、厦门、长沙、武汉、青岛、石家庄、珠海等城市。

2023下半年来，随着住房市场供需关系的变化，楼市利好政策不断。7月14日，央行首次表态存量房贷利率后，不久，住建部部长倪虹表示进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7月31日，国常会再次强调“因地制宜”推出有利于房地产平稳健康发展举措；最近的一次，8月1日，央行再提实施差别化住房信贷政策，引导首付和贷款利率下调，有序调整存量房贷利率。

8月2日，记者采访北上广深及多个热点城市住房公积金中心及楼市一线人员发现，部分城市购房政策已有一定程度松动，类似上述内蒙古赤峰市，多部门动用了放宽限购、降低首付比例和房贷利率、调整公积金贷款额度及利率、发放购房补贴、认房不认贷等政策工具。

“郑州目前已经大规模解除限购，只有二环内仍然保持限购的政策，但如果购房人按照老人的名义购买，仍然可以算作首套房。”郑州某房产一线人员对记者表示，郑州目前实施的是优化后的“认房又认贷”政策，即在郑州市内没有住房可算作首套或有房但已结清贷款仍可看做首套。此外，在契税方面，之前契税补贴20%，此次政策指导后，补贴可能会达到50%（郑州契税90平米以下总房款的1%，90平米以上1.5%）。

天津与郑州情况类似，“只要天津市内无房就可以算做首套，如果您外地有房但已经结清贷款，也可以算作首套房。”天津某房产中介小李对记者表示。

在杭州，同样依旧执行“认房又认贷”的政策，“当前政策所提的‘不认贷’指的是不认贷款记录了，如果你名下有正在还款的房贷，买房还是算二套，更何况还是杭州。”杭州某房产一线人员告诉记者。

在执行“认房又认贷”的城市中，京沪两地二套房认证标准在全国范围内最严，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。

在住建部提出优化楼市的一揽子政策建议后，北上广深等一线城市接连发声，要大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。由于一线城市二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费普遍高于二线城市，“认房又认贷”政策给当地换房群体带来的资金压力更大。

尽管当前具体政策何时出台还有待观察，但业内普遍预计，“认房不用认贷”是重要调整方向。

以北京为例，优化该政策后，部分区域或部分定向人群，可能之前被认定为二套房，首付比例需要60%-80%，变成首套首付只需要35%-40%，房贷利率或从5.25%降至4.75%。此外，在税费方面，北京首套购房一般缴纳1%-1.5％的契税，二套房则达到3%。但据记者了解，在武汉等核心二线城市，二套房契税为2％。

业内专家表示，从不同城市能级看，“认房不认贷”政策对一线城市影响最大，将明显降低改善型住房需求的成本。

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降存量房贷利率“箭在弦上”

近期，央行两次提出关于存量房贷调整的表态，引发市场密切关注。

“最近两周确实有不少客户前来打听存量房贷利率是否下调或房贷置换的事，但目前我们行，包括其他行都还没有收到相关政策。”上海某股份行客户经理对《华夏时报》记者表示，最近关于降存量房利率的消息不少，客户还在观望是否真的有政策落地，进一步决定选择提前还房贷，还是变更房贷合同。

在趋势明确背景下，未来在操作层面如何最终落实，各家商业银行正在积极思考探索，部分商业银行已经着手开始试水

近日，“兴业银行广州分行对存量按揭客户给予1年期利率优惠券”的消息备受市场关注。8月2日，记者从兴业银行相关支行处了解到，确有其事，不过利率优惠券仅针对部分区域试行，优惠力度、实施范围等具体政策“还没下来”。

该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。

“1年期利率优惠券是对提前还贷客户的挽留计划，还要看客户当时放款的政策，目前分行暂时还未下发相关文件。”兴业银行广州某支行的个贷经理表示。

此外，常州因部分银行同意下调存量房利率的消息在网上迅速发酵，被称为存量房利率下调“第一城”。然而，8月2日，记者采访了解发现，常州所在国有大行、股份行等均未收到调整存量房贷利率的通知，仅有“商转公”或“商转组合贷”的形式变相降低利率及月供。

除上述两城外，8月2日，记者采访了解到，部分逐步优化楼市政策的热点二线城市包括西安、杭州、郑州、天津、南京等，均未有调整存量房贷利率的最新消息。

值得注意的是，房贷一族呼吁的存量房贷利率下调一直集中在银行的“加点”部分。因为选择浮动利率的客户最终利率由“基准利率+加点”组成，挂钩5年期LPR的部分会在每年的重定价日后自动调整，而加点幅度在合同剩余期限内是固定不变的。不少客户的加点高达100至200个基点。

“我2021年买的房子贷款利率是6.3%，合同里签的是浮动利率，但是我的加点有165，主要还是得降加点！”江苏李先生对记者感叹。在社交平台上，和李先生有同样境遇的不在少数，对于降低或取消“加点”部分的呼声最高。

以郑州为例，2021年末刘先生和银行签订房贷利率6.27%，当时的5年期LPR为4.65%，通过计算，加点部分超过160BP。2022年5年期LPR一共下调35BP，重定价周期之后该购房者的最新房贷利率为5.92%，而郑州目前首套房贷利率最低可以执行3.7%。以等额本息还款方式贷100万元和25年为例，存量房贷和新增房贷月供相差超1200元。

房贷利率“高位站岗”的购房者们对央行的接连发声，后续银行的实质性进展自然是满怀期待，但一位城商行内部人士对记者表示，“央行的表态更多是一种呼吁，而不是对商业银行的强制性要求，这意味着银行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主权，各家银行根据自身情况会有自己的考量。”

东方金诚首席宏观分析师王青对《华夏时报》记者表示；“存量房贷利率下调，将减轻购房者按揭负担，有利于促消费扩投资。更为重要的是，这样可以收窄新、老房贷利差，缓解提前还贷潮，为新发放房贷利率的进一步下调拓展空间。”

此外，王青预计，存量房利率下调有望在三季度启动。目前最大的不确定性是利率下调幅度。若存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力的措施，将释放坚定的稳楼市信号。这在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。

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