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当月要点:
1、拿地总额同比下降13.4%, 降幅继续扩大
2、城投托底拿地逐渐退潮,实业背景企业发力土地市场
3、从各城市群拿地金额来看,长三角地区领跑全国
拿地总额同比下降13.4%,?降幅继续扩大
2023年1-7月,TOP100企业拿地总额6946亿元,拿地规模同比下降13.4%,降幅较上月扩大3.2个百分点。TOP100门槛值为20亿元,较上年同期下降4亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.3%。
从新增货值来看,华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。2023年1-7月,华润置地以累计新增货值1124亿元占据榜单第一;保利发展、建发房产紧随其后,累计新增货值规模分别为994亿元和845亿元。TOP10企业2023年1-7月新增货值总额7105亿元,占TOP100企业的36.4%,新增货值门槛为75亿元。1
图:2022-2023年7月50家代表房企每月拿地总额
数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地
房企拿地分化显著,50家代表企业拿地总额同比降低32.9%。2023年7月,50家代表房企拿地总额同比降低32.9%,环比下降37.7%。7月,北京、杭州、苏州多个热点一二线城市继续进行了集中供地,但受销售增速下滑影响,企业拿地继续下降。分企业来看,中国铁建、建发、华发等央国企拿地规模较高,大华、滨江等民企亦有投资。
城投托底拿地逐渐退潮,实业背景企业发力土地市场
重点监测的22城中,住宅用地推出、成交均呈现缩量态势,同比降幅均在三成左右;全国销售承压背景下,房企在核心城市补货意愿增强,企业投资布局进一步向一二线城市聚集,长三角城市群热度仍较高,局部城市土拍升温。
央国企仍是拿地主力,但城投托底拿地力度减少,民营企业拿地积极性较上一年增长明显。在22个城市成交的住宅用地中,截至7月27日,地方国资的拿地金额只占了9%,比上年大幅降低了33个百分点,地方国资已基本无力托底市场。由于城投等地方国资企业操盘能力和开发能力不及头部地产开发商,项目回款预期时间拖长,受债务压力等主要因素影响,地方国资企业拿地力度降低。南京、福州、济南、武汉等城市表现较为显著,地方国企退潮趋势逐渐显现。央国企的拿地金额占比为59%,比2022年显著提升,其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍然是央国企拿地的主力城市。而杭州、合肥、宁波等城市民企拿地金额占比有所增加,例如杭州民企拿地金额占比超过六成,6月9日出让的5宗地中4宗被民企摘取,7月18日出让的6宗涉宅地中4宗被民企摘取;成都拿地的民营企业更多是当地企业,如诚一投资、四川邦泰置业、嘉禾兴等。
表:22城2023年1-7月不同性质企业拿地金额占比情况(市本级)
数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地
从拿地企业经营范围来看,今年家居建材企业以及文旅、化工、服饰等实业企业也开始在土地市场发力。这些民营企业绝大部分主营业务是房地产开发,其他还涉及较多的行业是物业管理、建筑工程、装修、零售、文化旅游等;一些多元化实业企业此前地产业务体量较小,但拿地势头有所增强,部分主业非房地产的企业也着手拿地为主业服务。
近两年房地产市场深度调整,上市民营房企中仍有个别在拿地,绝大部分已停止拿地;多元化实业企业着力发展已有的房地产业务,善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。今年以来除拿地企业格局变化外,当前房企投资逻辑明显趋同,核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生,全国土地市场“局部升温”特征越发明显。
重点区域及城市房企拿地
从各城市群拿地金额来看,长三角地区领跑全国。2023年1-7月,长三角TOP10企业拿地金额1550亿元,居四大城市群之首。其中,建发房产拿地金额为222亿元,位居长三角企业拿地金额榜首;京津冀TOP10企业拿地金额816亿元,位列第二;粤港澳TOP10企业拿地金额678亿元,位列第三。拿地面积来看,长三角TOP10企业拿地面积以857万平方米位居四区域首位,超越中西部TOP10企业。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看,7月入榜地块成交金额门槛为29亿元。入榜地块中,松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块泗泾以总价71亿元位居榜首,其中,上海共入榜6宗地块,总成交金额为282亿元;北京入榜2宗地块,总成交价分别为54亿元与32亿元,广州、南京各入榜1宗地块,总成交价分别为45亿元、29亿元。
数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地
数据时间:截至2023年7月31日18:00;
区域范畴:
京津冀:北京、天津、河北等15个重点城市;
长三角:上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市;
粤港澳大湾区:深圳、广州、珠海等9个重点城市;
中西部:武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市;
50家代表企业:
碧桂园、保利发展、万科、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产、中国金茂、滨江集团、中国铁建、越秀地产、旭辉集团、华发股份、新城控股、远洋集团、首开股份、美的置业、卓越集团、仁恒置地、中交房地产、雅居乐、电建地产、大悦城控股、中骏集团、路劲集团、武汉城建集团、国贸地产、新希望地产、保利置业、联发集团、华宇集团、金辉集团、大家房产、大华集团、金隅集团、金融街控股、信达地产、北京城建、星河控股、合生创展、首创城发、中冶置业、建业集团、石榴集团、星河湾集团、荣安地产、君一控股
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