黄欣伟：“认房不认贷”，倒数第几招？

7月的最后一周，对所有房地产同行而言至少是充满“期待”的。

(资料图)

不是么？

先是7月24日的最高层会议称房地产市场的供求关系发生重大变化，提出对下半年的调控政策要适时调整优化。

再是7月27日住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

接着就是北京、广州和深圳纷纷表态，称结合当地实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

期间，还穿插着一个减免税的乌龙球。

一、小招无用&大招不敢的折衷

既然倪部长已经把话挑明了“认房不认贷”五个字，坊间和舆论自然顺江而下。

现在的局面是——

就等政策落地了！

就盼上海表态了！

就差认房不认贷了！

不得不承认，“认房不认贷”的调控政策，属于心情可以理解&做法不敢苟同：

心情可以理解，是在调控需要保持高压，需要坚决贯彻执行“房住不炒”的大背景之下，乱世须用重典所以难免用力过猛；

做法不敢苟同，是该政策“误伤”了一大批事实存在的购房需求，包括在其他城市有过购房和之前房贷已还清的购房者，动不动就要首付70%，事实上属于“变相限购”。

那么，为什么这次倪部长会挑明？

无外乎上中下的三大契合——

上有“房地产市场的供求关系发生重大变化，提出对下半年的调控政策要适时调整优化”的尚方宝剑，自然承认和领会没难度也不丢脸；

中有目前全国楼市的现状，特别是今年以来的一线城市楼市显出颓势，既没形象也没实惠，毕竟土地财政还是目前最快最直接最有效的渠道；

下有对“认房不认贷”政策事实误伤的认识，何况结合目前的房地产救市政策，LPR和降低利率这些毛毛雨基本无效，但放开户籍和限购的“最后一招”副作用太大。

那么，坊间为什么对取消“认房不认贷”这么积极响应？

一是迫切需要大招；

二是取消“认房不认贷”这招，足够大。

二、还是为了掩护限购

把“认房不认贷”和“限购取消”进行一下效果比较的推演，孰轻孰重？

认房不认贷，因为存在着事实上的不合理，如果取消可以释放出一部分刚性需求，请注意这个所谓刚性需求不是刚需置业，而是包括了改善甚至投资在内的所有房地产消费需求。

如果取消了认房不认贷，成败两种结果可以预见也可以预案：

如果释放（需求）成功，这一波成交量能可以期待，应该也可以对价格起到支撑作用，特别是对二手房市场的信心提振是会被放大的，因为房东当然不想降价所以反应一定过激。

说到底，如果取消认房不认贷起见效了，限购这事可以不提了，因为“效果可想而知”，更要慎之又慎。

反之，如果取消“认房不认贷”政策对楼市依旧“热闹一下子&沉寂一阵子”，那么要么说明这几年这些置业需求要么通过弯道超车已经事实完成，要么就是需求被磨着磨着磨没了，那么由此也可以想见，限购牌更不要打出了，因为——正效果已逝，反效果依旧，还是别别别。

从两种政策工具的属性意义来看：

认房不认贷的取消是“正义”的，是敢于纠偏的表现，也够得上“勇担当”的高度；

限购的取消是双刃剑无疑，虽然也有特殊的时代背景，但“要几棵大树还是整片森林”？

是不是可以这么说？

如果“认房不认贷”取消，不管哪种效果，对限购取消的呼声都可以被平息下去，因为收紧已经用了重典，放开不能依样画葫芦，因为时过境迁，对管理水平的要求自然也不可同日而语了。

三、“会不会”和“行不行”，都不用等太久

从上周最高层会议精神传递出来至今，不说各地政策的纷纷响应（至少是纷纷表态）足够积极和热闹，市场端更是立竿见影：

1、新房的案场人气上升了；

2、二手房挂牌减少&撤牌增多；

3、周末带看和成交数普遍有所提升；

4、房东谈判的底气又足了，“降价不谈”。

市场是最直接的损益房，包括房东和购房者，所以在连续一周的“好消息”面前，市场层面也在用各自的本能方式表达着“用力过猛”，心情同样可以理解，做法是否合理有效，要待结果说话。

不过，在北京、广州和深圳纷纷表态之下，上海成为众矢之的但并不表示上海“十拿九稳”！

首先，北广深的表态是积极的，但具体落地政策未出，不排除他们的“彼此看&看彼此”，落地政策出什么、怎么出，大家都没经验也都不愿意贸然做了小白鼠，等是最安全的；

其次，上海也会跟进表态，但上海会不会第一个表态，会不会取消“认房不认贷”，这个因城施策，因为上海有上海的具体情况，目前看一切皆有可能，但结果也是因城兜底，会慎之又慎的。

不过，虽然政策难猜，但结果可以想象，即短期性。

短期有效就有效，短期无效就无效，不存在“缓步启动、持续攀升”的可能，因为够猛的猛药势必会立刻见效。

所以，就认房不认贷的取消与否，目前属于“有希望没把握”，这也是两解。

有希望——误伤人群和需求曾事实存在，“今天还在不在”不好说，但目前没其他办法；

没把握——市场对新政策猛药的响应，太好和太差都不太合适，毕竟“房住不炒”还在。

所以，上海“木讷”自有上海管理部门的考虑，大家别催了。

目前有种传说，最快8月初就会出政策，甚至抢在上海二批次土拍的下半场之前，所以各方都“不会等太久”，因为等待太久了。

或许本文发出的时候，政策也在同步急锣密鼓地上膛了，甚至市场如大部分人所愿的“变天”了，但是上海楼市“都需要政策力挽狂澜”的背后说明了什么？

昨晚刷到一个曹德旺的视频，浓重的闽普铿锵有力：“没钱拿什么去消费”？！

上海楼市，祝好走好。

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